Год инвестиций в немецкую недвижимость
2006 год является выгодным для инвестиций в немецкую недвижимость, т.к. ожидается рост цен. На жилую недвижимость цены не поднимались последние 15 лет. Если же сравнить цены на жилье с доходом на душу населения, то они стали даже ниже, чем были в 1991 г. Таким образом, Германия занимает особое исключительное положение среди соседних европейских стран. Там цены буквально взлетели до потолка, особенно в Великобритании свыше 100%.
Эти идеальные условия для местных инвесторов скоро закончатся, т.к. многие факторы свидетельствуют о том, что начинается продолжительный рост цен. К такому выводу привели результаты изучения рынка недвижимости, проведенные холдингом Allianz Gruppe (Allianz Lebensversicherungs-AG, Allianz Versicherungs-AG, Allianz Dresdner Bauspar AG, DEGI-Research und Dresdner Bank AG). Исходный уровень для восточных и западных земель отличается. Если в Западных землях цены за последние 10 лет поднялись где-то на 4%, то в Восточных землях они упали по сравнению с 1995 г. на 17%. Причина заключается в месторасположении. Плотность населения, рост дохода и демографическая ситуация - это три фактора, которые влияют на экономическую ценность объекта.
Из-за негативной ситуации на рынке труда в Восточных землях и разнице в доходах количество жителей в Восточных землях все падает, а рождаемость отстает от Запада.
В этой связи в последние декады цены упали еще больше. После объединения Германии в 1991 г. на рынке недвижимости Восточной Германии произошла перенасыщенность благодаря большим налоговым льготам и за счет избыточного строительства, которое намного превышало спрос. Поэтому количество квартир не соответствует спросу и многие из них пустуют.
В настоящее время по мнению экономиста г-на Милльэкер ситуация на восточно-германском рынке недвижимости постепенно разряжается. В рамках программы "Перестройка городов Востока" должны быть снесены 350.000 квартир. Первые результаты уже заметны: количество пустующих квартир постепенно снижается с самого высокого уровня (16,5%) в 2002 году. С новостройками уже перестали перебарщивать и их уровень находится наравне с 1991 годом.
Возвращение к нормальным условиям на восточно-германском рынке положительно влияет на общую ситуацию в стране. Шанс на равномерный рост цен на недвижимость в западных и восточных землях становится реальным.
Экономист Милльэкер называет три независящие друг от друга фактора, которые являются первостепенными причинами:
- растущий виток цен за счет иностранных инвесторов
- немецкая строительная промышленность оживляется
- преимущество Германии: высокая доходность от аренды.
Огромное значение для предстоящего урегулирования рынка имеет вступление на немецкий рынок крупных, прежде всего иностранных инвесторов. Особенно в последние два года именно этот рынок стал мишенью для многих инвестиционных фондов. За 2004-2005 гг. сменился хозяин у 500.000 квартир. По приблизительным оценкам около 1/3 до половины из 9,8 милл. квартир, принадлежащих коммуннам, и объектов комммерческой недвижимости перейдут в ближайшие годы в руки новых владельцев. Этот спрос повлият на дальнейший рост цен на недвижимость. Экономисты Allianz Dresdner предсказывают рост цен для больших пакетов недвижимости 2004-2005 гг. на 20%. Эта тенденция, судя по прогнозам, продлится за счет постоянного, растущего спроса на большие пакеты жилой недвижимости.
Другим значительным влиятельным фактором на рост цен на недвижимость являются строительные затраты. Как правило, цены на недвижимость растут в ногу с ростом затрат на строительство, т.к. это основная составляющая всех расходов (до роста цен на землю и дополнительных расходов).
Особенно на рост цен влияет уровень заказов на строительство. Здесь в последние два года наблюдается значительная стабильность, особенно в области коммерческой недвижимости, где произошел поворот от самой высокой аренды.
Вот только для жилой недвижимости наблюдается все еше падающая тенденция. Но для роста цен это положительный момент.
За счет сноса жилья в рамках программы по перестройке городов сократилась квота пустующих квартир. Спрос же растет, что еще больше снижает их количество. Вследствие этого цены растут и перспективы остаются положительными. Таким образом, все предпосылки для позитивного развития рынка присутствуют.
Преимущество немецкого рынка: Высокая доходность от аренды
Доходность от аренды для инвестора. Источник Allianz Dresdner Economic Research.
Германия является единственной страной на международном рынке, где наблюдается легкий рост доходности от аренды (соотношение аренды к цене квартиры) на 2% по сравнению с исходным 1995 г. В Великобритании доходность составила в 2004 г. всего лишь 40% от уровня 1995 г., в Швеции - 56%, а в США - 72%.
Причиной спада доходности в этих странах явился рост цен на недвижимость. Аренда же не догоняла этот стремительный рост. Поэтому для крупных иностранных инвесторов немецкий рынок является самым привлекательным.
По оценкам Allianz рентабельность составляла по всей Германии в 2005 г. в среднем 5,4%. При этом в новых землях (включая Берлин) она была даже выше (5,9%), чем в старых (5,3%).
Риск простоя
При оценке доходности от аренды неоценимое значение играет и то, рассматривается ли данный объект со стороны владельца как личного пользователя или со стороны инвестора. Т.к. второй из них приобрел жилье с целью капиталовложения. Поэтому на него ложится весь риск, если квартира не буде сдана и он не получит никакого дохода.
Приблизительно этот риск можно оценить по квоте пустующих квартир. С учетом этой квоты доходность от аренды составляет в Западной Германии 5,1%, а в Восточной - 5,0%.
Т.е. оба показателя превышают уровень актуального ипотечного процента. Эта разница в процентах и побуждает к инвестициям в недвижимость, т.к. решение - покупать или не покупать - значительно зависит от разницы в ипотечном проценте и доходности от аренды.
Если эта разница положительная, то на рынок вступают все больше покупателей, т.к. эта инвестиция выгодна также и в финансовом плане, а не только с личной точки зрения.
Фактически для инвестора, купившего жилье для личного пользования, получается экономия, а для квартиросдателя - позитивный доход.
Вывод: 2006 год выгоден для инвестийций в недвижимость
В международном сравнении высокая доходность от аренды, растущие строительные расходы и конкуренция со стороны крупных инвесторов свидетельствуют о том, что нынешний 2006 г. является выгодным для покупки или строительства недвижимости. Особенно растущие ипотечные проценты беспокоят заинтересованных покупателей.
Поэтому мечта о собственных четырех стенах должна стать реальностью уже в этом году.
