Чем Нидерланды привлекают иностранных и местных инвесторов?
Каковы возможности для инвестирования в Нидерландах? Какие секторы недвижимости являются наиболее прибыльными, каких вложений они требуют?
Острый дефицит студенческого жилья является одной из серьезных проблем голландских университетских городов. Это высокорентабельный сегмент арендного рынка, но сейчас он практически полностью перешел в руки крупных корпораций. На данный момент в стране работает международная сеть студенческих отелей The Student Hotel, и она не единственная в своем роде, есть еще несколько других местных жилищных корпораций, работающих в этом сегменте.
Для инвестиций в другой высоко прибыльный сегмент, туристический, необходимо иметь в распоряжении серьезный бюджет в несколько десятков миллионов.
В конечном итоге оптимальным вариантом для частных инвесторов остается нидерландский рынок долгосрочной аренды жилых помещений. Здесь достаточно большой выбор в разных ценовых категориях. Цены на таунхаусы в центре Амстердама варьируются в пределах от 1 300 000 до 2 000 000 евро, в зависимости от площади и состояния. Студия или маленькая квартира с одной спальней в центре обойдется приблизительно в 240 000-260 000 евро. За эти же деньги можно купить апартаменты площадью 90-110 кв. м в хороших районах Гааги.
На какой доход может рассчитывать инвестор?
Сразу скажу, что в последние два года доходность в Амстердаме упала из-за скачка цен. Сейчас, по данным Global Property Guide, она составляет около 4,5 % годовых.
Гаагская недвижимость намного дешевле и определенно заслуживает внимания инвесторов. При сравнительно небольших вложениях можно получить гарантированную рентабельность в 7,3-7,5% годовых. Апартаменты площадью 78-83 кв. м покупаются за 130 000-135 000 евро и сдаются в аренду за 800-850 евро в месяц. Многие клиенты предпочитают такую тактику и приобретают по несколько недорогих объектов. Жилье этого ценового класса снимают семьи с невысокими доходами, как правило, на длительный срок – от пяти лет.
Другая категория арендаторов – экспаты, – иностранцы, которые в течение продолжительного времени живут в Нидерландах и работают на международных предприятиях. Наибольшее количество экспатов находится в Амстердаме, второе место занимает Гаага – резиденция посольств, общественных организаций и нескольких крупных международных корпораций. По статистике, экспаты составляют около четверти всего населения Гааги. Они арендуют на 3-4 года и платят от 1500 евро в месяц, тогда как рыночная стоимость такого жилья – от 250 000 евро. Доходность жилья в среднем ценовом классе ниже. Но в конечном итоге это окупается стабильным ростом спроса и цен на недвижимость этого класса: 13% в год – в Гааге и 21-23% – в Амстердаме.
Какие налоги придется платить, если купить недвижимость в Голландии?
В интернете много противоречивой информации о применении подоходного налога к нерезидентам. Доход от долгосрочной (свыше 6 месяцев) аренды в Нидерландах налогом не облагается. Иностранный собственник жилой недвижимости платит государству и муниципалитету:
- ежегодный налог на недвижимое имущество по прогрессивной ставке от 0,86% до 1,62% в зависимости от его официальной оценочной стоимости (чем меньше стоимость, тем ниже будет ставка);
- муниципальный налог на недвижимость - в 2017 году в Амстердаме это 0,04901%, и в Гааге 0,0645% от официальной оценочной стоимости жилой недвижимости в год.
Что касается управления приобретенной недвижимостью, как это происходит на практике и какие риски могут быть в этой области?
В последние годы в силу значительного притока иностранных инвестиций в Нидерландах образовалась категория агентств, специализирующихся только на управлении объектами.
Это хорошо организованный и четко работающий бизнес. Предлагаемый ими полный пакет услуг «коммерческое + административное + техническое управление» обходится собственнику в 6-8% от месячной арендной ставки. В этот пакет включены и такие услуги, как контакты и расчеты с государственными и муниципальными службами от имени клиента.
В Амстердаме, Амстелвене, Гааге и Утрехте многие управляющие агентства всю предварительную работу (размещение платных объявлений, показы, скрининг кандидатов) делают без аванса по принципу no cure – no pay, так как их риски и, соответственно, риски собственника сведены к нулю. Спрос на арендное жилье в этих городах намного превышает предложение. Апартаменты в низком ценовом секторе с арендной платой до 900 евро в месяц сдаются в среднем за три – пять дней. Жилье классом выше (за 1 500-2 000 евро в месяц) сдается за две недели в Амстердаме и за пять недель в Гааге.
Есть ли какие-то «подводные камни» при покупке, на что следует обратить внимание?
Покупать недвижимость за границей без досконального знания местного рынка очень рискованно. В принципе, не секрет, в каких районах Амстердама лучше всего иметь жилье. Но даже внутри одного района в разных кварталах доходность недвижимости будет разной. Есть и явно неблагополучные районы, где покупать категорически не рекомендуется.
Центральные районы большинства голландских городов практически полностью состоят из старой застройки. В Амстердаме насчитывается 6800 зданий 16, 17 и 18 веков. Кроме того, город был построен на воде и в буквальном смысле стоит на сваях. В разные времена при закладке фундаментов использовались различные материалы и технологии. Поэтому техническое состояние жилья является одним из главных вопросов покупки. Не все серьезные дефекты видны невооруженным глазом, нужно собирать и изучать документацию на объект, иногда желательно провести строительную инспекцию.
Что касается голландского законодательства, регулирующего арендные отношения, то здесь есть два главных момента, о которых нужно знать и с которыми придется считаться. Во-первых, это возможные ограничения на сдачу в аренду со стороны ассоциации собственников дома, мы сталкиваемся с этим приблизительно в одном из восьми случаев.
Во-вторых, в голландском законодательстве есть такие определения, как «свободный» и «социальный» секторы аренды, и балльная система, согласно которой жилая недвижимость относится к первой или второй категории. В конце 2016 года была кардинально пересмотрена система подсчета баллов и снижена планка прохождения жилья в «свободный» сектор.
И, наконец, вопрос о выселении арендатора – актуальный для инвесторов, которые хотят иметь доступ к своим активам в любое время. Таким клиентам мы рекомендуем заключать договор аренды максимум на два года, а затем менять арендатора. Выселение арендатора с контрактом бессрочной аренды тоже вполне осуществимо, просто это займет некоторое время.
Автор статьи: директор агентства недвижимости «Holland real estate» Ирина Ребел.