Покупка залоговой недвижимости в Германии. Насколько безопасно?

Начнем с того, что в Германии все безопасно!
Что касается объектов, которые продаются по процедуре принудительной продажи, у них есть неоспоримый плюс: никакого скелета в шкафу вы не найдете в последствии. Все долги и обременения во время судебного заседания стираются с последним ударом молоточка. И начинается новая жизнь объекта, с чистого листа.

После завершения заседания судья обязан спросить, есть ли у присутствующих желание опротестовать решение, если нет — решение суда о передачи владения залоговой недвижимостью новому собственнику вступает в силу.

Если кто-то желает опротестовать решение суда, это разрешено, но ходатайствующий должен обосновать свое заявление.

Это из плюсов покупки недвижимости по такой системе. Минус заключается в том, что такую недвижимость нельзя посмотреть изнутри.

Но возвращаюсь к плюсам, такой вид недвижимости, попадая в суд имеет оценочный акт, в котором зафиксирована вся история объекта: когда был построен, энергетическая эффективность, кто и сколько платит и прочие подробности «жизненного пути» объекта.

Поэтому зачастую покупка залоговой недвижимости становится более привлекательна по сравнению с прямой продажей благодаря доступной информации и прозрачности.

При прямой продаже владелец не обязан заказывать оценочный акт и чаще всего приходится верить на слово. В такой ситуации могут, например, неожиданно выясниться данные по налоговым требованиям, когда по прошествии времени собственник получает уведомление о задолженностях из налоговых органов. Такое хоть и редко, но к сожалению случается и оспорить в суде данное дело практически невозможно.

Для приобретения залоговой недвижимости в Германии иностранному покупателю нет необходимости личного присутствия на всех этапах проведения сделки, все можно сделать по доверенности. Здесь важно выбрать надежного партнера, компанию, которая профессионально и грамотно выполнит все организационные и бюрократические необходимости и оформит выбранный объект в собственность.

Обращение к специалистам в Германии будет удобнее и дешевле, поскольку покупатель должен владеть немецким языком при встречах с нотариусом и на суде, и безусловно правильнее передать полномочия специалистам, оформив бумажную доверенность.


Расходы в процессе приобретения объекта недвижимости:
- стоимость непосредственно самого объекта;
- налог на покупку, который варьируется от 3,5 до 6% в зависимости от федеративной земли, в которой расположен объект (по закону ФРГ данный налог делится в равной степени между покупателем и продавцом, но на практике, в связи с высоким спросом на недвижимость в Германии, данный налог оплачивает покупатель);
- услуги нотариуса от 1 до 2% в заивисмости от стоимости объекта;
- госпошлина за выписку из поземельный книги от 160 до 220 евро в зависимости от земли, в которой находится объект.


Расходы на содержание после приобретения объекта недвижимости:
- налог на владение недвижимым имуществом, в среднем 1,5% в год от кадастровой стоимости объекта в зависимости от земли;
- оплата за коммунальные услуги по счетчикам;
- услуги управляющей компании, порядка 20 евро в месяц;
- взносы в коммунальную кассу (сумма определяется на собрании собственников жилья), в среднем 25-30 евро в месяц.

При покупке недвижимости в Германии законом не предусмотрено различий для гражданина или негражданина, поэтому на какие-либо привелегии россиянам при покупке и владении недвижимостью в Германии рассчитывать не приходится.

Простое владение немецкой недвижимостью также не дает права претендовать на вид на жительство. Но в то же время, консульство предоставляет данной категории граждан возможность получения мультивизы сроком на 5 лет.