Немецкий инвестиционный рынок не пострадал от пандемии

Совсем недавно участники рынка недвижимости в Германии говорили о продолжении бума на рынке. С тех пор многое изменилось. После окончания пандемии рынку потребуется терпение и время, чтобы иметь понимание о реальной ситуации на рынке. Это будет возможным только в ближайшие несколько недель или месяцев, когда все последствия пандемии станут очевидны и правительство начнет функционирование поддерживающих проектов.

Хельге Шойнеманн, руководитель отдела исследований JLL Germany отмечает, что за первые три месяца этого года последствия кризиса COVID-19 еще не были ощутимы. Многочисленные процессы и уже начатые сделки находились на финальной стадии, так что «замораживание сделок» или спад на инвестиционном рынке, по крайней мере, пока не видны в цифрах. «Тем не менее, март, скорее всего, станет поворотным моментом, и последствия, вероятно, станут очевидны уже в конце второго квартала», — добавляет эксперт.

При обычных обстоятельствах на данном этапе эксперты бы отметили достижение нового рекорда. Общий объем сделок в Германии в первом квартале 2020 года составил около 28 млрд евро (18,3 млрд евро для коммерческой недвижимости и 9,7 млрд евро для жилой недвижимости). По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года это соответствует росту на 82%. В эти цифры включены некоторые очень крупные поглощения компаний и инвестиции (например, почти 90% инвестиций Adler в Ado в жилом секторе или 77,8% акций Aroundtown в TLG), которые составляют в общей сложности 11,3 млрд евро. Но даже без этих косвенных сделок с недвижимостью это был бы очень сильный квартал. Кроме того, было заключено более 20 прямых сделок с отдельными активами на сумму свыше 100 миллионов евро, в основном в офисном секторе.

Из-за сложившейся ситуации невозможно дать достоверный прогноз на весь год. Однако уже сегодня можно сделать некоторые важные выводы, как утверждает Шойнеман.


Международные инвесторы все еще хотят инвестировать в недвижимость Германии. Объекты недвижимости в Германии востребованы даже во время кризиса.

Что же будет дальше с немецким инвестиционным рынком?

Большинство опрошенных владельцев и инвесторов, предполагают, что денежная активность на рынке инвестиций в недвижимость в Германии потеряет свой импульс. В то же время 48% инвесторов говорят, что они придерживаются своих целей по сделкам на 2020 год. Эти оценки дают первое представление о том, как будет развиваться год, как и недавно опубликованные заявления многочисленных институциональных инвесторов о том, что они хотят сохранить инвестиционную активность.

Основными препятствиями являются отсутствие реальной текущей рыночной стоимости в сочетании с невозможностью увидеть недвижимость лично, что затрудняет ценообразование, а также возросшие ограничения на кредитование со стороны банков. «Рынок недвижимости, который так сильно ориентирован на личные контакты, жаждет ослабления ограничительных мер. Конечно, цифровые просмотры для новых объектов недвижимости отличного качества, не нуждающихся в ремонте — наиболее приемлемый вариант для совершения сделки», — сказал Шойнеман.


В целом, сделки с одним активом в настоящее время составляют лишь 39% от общего объема (10,8 млрд евро), что несколько меньше по сравнению с предыдущим годом. Объем продаж портфеля значительно увеличился, чему способствовали, в частности, вышеупомянутые поглощения компаний. Их квартальный результат составляет около 17 миллиардов евро, что более чем на 300% больше по сравнению с предыдущим годом.


Сделки с офисной недвижимостью в первом квартале 2020 года составили значительно меньшую долю — почти 18% по сравнению с 2019 годом, хотя это и квалифицируется мегакорпоративными поглощениями, классифицируемыми как смешанное использование. Тем не менее, в этот класс активов было вложено около 5 млрд евро. Более чем в два раза больше было вложено в класс живых активов. Инвесторы заплатили больше 10,7 за жилые портфели, студенческое жилье, микро-квартиры или дома престарелых. «Несмотря на то, что последнее находится под особым наблюдением из-за нынешней пандемии коронавируса, собственность, которая связана со здоровьем в самом широком смысле, например, медицинские центры снабжения и медицинские центры, должна стать еще более интересной для инвесторов в будущем», — добавил Шойнеман.

На долю торговой недвижимости пришлось 15% от прошлого года (около 4 млрд евро). На долю розничных магазинов, торговых площадей, супермаркетов и дискаунтеров приходилось значительно больше половины, или целых 80% от общего числа сделок. «Последние события наглядно продемонстрировали важность обеспечения населения товарами повседневного спроса, сделав этот сегмент достаточно невосприимчивым к кризису. Первоначальные результаты показывают, что розничные доходы в настоящее время сильно растут в этом секторе. Недвижимость также выигрывает от этого и будет привлекать дополнительный соответствующий спрос в течение года», — сказал Шойнеман.


Логистическая недвижимость составляет около 8% от общего объема. Этот тип недвижимости дает несколько неоднозначную картину за последние три месяца. С одной стороны, логистические компании, пострадавшие от перебоев в мировой торговле, сократили складские мощности (промышленные и автомобильные). С другой стороны, интернет-ритейлеры и компании пищевой промышленности отчаянно ищут складские мощности, доступные в короткие сроки. Например, только Edeka, Aldi и Rewe подписали новые договоры аренды с объемом около 1 млн кв. м в последние недели. Ритейлеры в первую очередь ищут небольшие и средние склады на окраинах крупных городов и, прежде всего, гибкие условия аренды.


На остальные виды объектов недвижимости приходится около 6 млрд евро, причем подавляющее большинство приходится на смешанные объекты недвижимости и портфели (4,9 млрд евро). Это также относится к отелям, которые представляют собой один из наиболее сильно пострадавших классов активов из-за массовых и продолжающихся ограничений на поездки. «Общий интерес инвесторов здесь все еще существует, но нарушенные денежные потоки и низкие ставки делают ценообразование на данный момент почти невозможным, и эта ситуация будет продолжаться, по крайней мере, в течение следующих двух кварталов», — сказал Шойнеман.


В совокупности, на все семь основных рынков недвижимости в стране приходится около 11,5 млрд евро. Это составляет более 40% от общего объема сделок в Германии и соответствует увеличению на 31% по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года. В Мюнхене и Франкфурте этот объем увеличился очень значительно — на 125% до почти 1,5 млрд евро и на 117% до примерно 2,4 млрд евро соответственно. Рост также зафиксирован в Гамбурге и Дюссельдорфе. Объем сделок в Берлине оставался на высоком уровне, в то время как в Кельне и Штутгарте наблюдалось снижение на 15% и 44% соответственно.


Объем сделок по другим города также значительно увеличился в первом квартале. Было инвестировано около 16,5 млрд евро, что на 148% больше, чем в предыдущем году. Этот значительный рост в первую очередь объясняется неоднородным региональным распределением торгуемых портфелей и приобретений компаний. В дополнение к этим сделкам было совершено несколько сделок с отдельными активами и портфелями в диапазоне 100 миллионов евро, особенно в сегменте логистики и розничной торговли. «Если инвесторы будут придерживаться более оборонительной инвестиционной стратегии в ближайшие недели и месяцы, мы ожидаем, что финансовая активность потеряет импульс за пределами основных рынков», — добавил Шойнеман.

Также эксперт отмечает, что доходность почти во всех классах активов оставалась неизменной в течение первых трех месяцев года. Цены на офисные помещения оставались на высоком уровне на основных 7 рынках Германии, при этом средняя доходность офисных помещений составила 2,93%. Это на 13 базисных пунктов ниже по сравнению с 12-месячным периодом.


В следующие несколько недель и месяцев эксперты ожидают получить понимание о дальнейшей ситуации, но на данный момент не ожидают каких-либо значительных потрясений. Несмотря на большинство надежных механизмов финансирования, принятых в последние годы, дальнейшая доходность будет зависеть от того, как долго продлится этот кризис и насколько глубоко он повлияет на реальную экономику. На данный момент наиболее важной задачей является обеспечение еще более точной оценки рисков в отношении конкретных объектов недвижимости.