Испанская реальность: окупас и закон

Коста-дель-Соль привлекает всех потенциальных покупателей и инвесторов из-за рубежа: от хорошо обеспеченных клиентов-любителей солнца до беспринципных оккупантов.
Скваттеры (или «окупас», как их называют по-испански) становятся все более распространенным явлением в Испании. В середине 2019 года в «оккупации» находилось более 80 000 объектов недвижимости, что почти на шесть процентов больше, чем в прошлом году.

Провинция Малага занимает третье место в стране после Мадрида и Барселоны по количеству незаконно занятых объектов недвижимости. Для собственников жилья здесь, иностранных инвесторов, у кого есть вторые дома на побережье, и постоянно проживающих, уезжающих на некоторое время из дома, существует большая проблема. По приезду ваш дом может оказаться оккупированным, в него могут поселиться другие люди.

Первое, что следует знать в такой ситуации: испанское законодательство имеет тенденцию защищать скваттеров больше, чем владельцев, поэтому восстановление владения может оказаться долгим и дорогостоящим процессом. По мнению опытного испанского адвоката Адольфо Мартоса из Martos & Gross Abogados, вам не стоит самостоятельно прибегать к каким-то действиям, чтобы избавиться от скваттеров. Самое верное решение — немедленно обратиться в полицию, в суд. Это безопасный для вас, хотя и не самый быстрый способ вернуть свою собственность.

Законодательство в этой ситуации предусматривает средства правовой защиты в рамках гражданского или уголовного судопроизводства, причем последнее предлагает наиболее эффективный вариант устранения нежелательных гостей в тех случаях, когда преступление и его последствия особенно тяжки.

Уголовный кодекс Испании содержит две статьи, регулирующие эту ситуацию:

- №202, относится к основному месту жительства владельца недвижимости, касается взлома и проникновения (allanamiento de morada), за что правонарушители могут быть наказаны тюремным заключением на срок от шести месяцев до двух лет;
- № 245, которая гласит, что узурпация имущества, не используемого в качестве основного места жительства против воли законного владельца, является преступлением, наказуемым штрафом или тюремным заключением, в зависимости от того, применялось ли насилие и/или запугивание.
Процедура в обоих случаях одинакова: подать жалобу (denuncia) в полицию или в суд (полиция обычно более эффективна, как говорит Адольфо). Затем они посещают собственность, собирают соответствующие доказательства с обеих сторон (владельца и скваттера) и представляют их в суд. В этот момент, как говорит адвокат, владелец должен просить судью немедленно выселить оккупантов, чтобы предотвратить дальнейшее совершение преступления.

Адвокат предупреждает, что судьи часто выносят решение против выселения, когда представлено недостаточно доказательств или истец просит об этом слишком поздно. Успех таких мер зависит от фактов, о которых идет речь, и представленных доказательств. Если этот вариант не сработает, то на разрешение этой ситуации может уйти до года, пока следствие не передаст дело прокурору, прежде чем обратиться в суд за решением, которое может быть обжаловано в провинциальных судах, что приведет к дальнейшей задержке.

Адольфо указывает, что захват собственности без предоставления на это права является явным гражданским преступлением, и оно порождает два возможных варианта действий:

1. «Явное» выселение: это позволяет законному владельцу (владельцу, арендатору или другому бенефициару, хотя компании исключаются) обратиться в суд с просьбой о возвращении имущества, одновременно прося судью принять предупредительную меру выселения до вынесения приговора. В случае положительного решения у скваттера есть пять дней, чтобы либо представить титул, чтобы остаться, либо освободить собственность без права на апелляцию. На практике, признает Адольфо, этот процесс все еще может занять несколько месяцев и может быть затруднен, если окупас будут тянуть время.

2. Обычное выселение: если словесное разбирательство не приносит желаемого результата, владельцам приходится ждать, пока суды вынесут приговор и прикажут выселить скваттеров. Это может занять до 18 месяцев.

Есть и другие факторы, которые следует учитывать, добавляет Адольфо. Если местные судебные разбирательства тянутся долго, если доказательства, представленные умным окупас, имеют силу в суде или если возникают другие задержки, может потребоваться еще больше времени, чтобы вернуть имущество.