Новостройки в Испании во время пандемии: юридическое мнение

Является ли кризис COVID-19 основанием для отказа от покупки запланированного объекта недвижимости на стадии строительства? Однозначно, нет! Но это отличный повод обсудить лучшие условия оплаты с вашим застройщиком.

Внезапное появление в мире пандемии коронавируса имеет множество последствий, одним из которых, после закрытия границ и неопределенных перспектив для международного туризма, является ситуация, в которой оказываются иностранные покупатели жилья в Испании.

В настоящее время ситуация, в которой оказываются иностранные покупатели, оплатившие новое строительство (запланированное), такова: они приступили к подписанию контракта и произвели платежи по согласованию с застройщиком, который будет сдавать готовую недвижимость в соответствии с контрактом. Однако возникшая совершенно непредвиденная форс-мажорная ситуация создает неопределенность в этом приобретении.

В принципе, как гласит «pacta sunt servanda», соглашения должны выполняться, как и взятые обязательства должны соблюдаться. Но в испанском законодательстве допускается изменение договоров в случае возникновения непредвиденных обстоятельств и без вины или ответственности какой-либо из договаривающихся сторон, как это происходит в настоящее время с коронавирусом.

Таким образом, можно внести изменения в договоры, если они соответствуют следующим положениям:

• Контракт должен быть долгосрочным, то есть сроком более чем на год;


• Должен произойти форс-мажор, что-то непредвиденное и неизбежное;


• Стороны не могут быть признаны ответственными за изменение обстоятельств в таком случае.

И при таких обстоятельствах разрешается изменять договор.

• Верховный суд Испании в своем недавнем постановлении (постановление 156/2020 от 6 марта) принимает, что эти изменения не могут быть применены к договору сроком менее одного года. Поэтому в договорах о запланированном строительстве, в основном, стороны могут изменить условия (например, пересмотреть условия оплаты), но они не могут ни аннулировать их, ни прекратить действие контракта из-за коронавируса.


• Покупка запланированного строительства или недвижимости на стадии строительства включает в себя оплату депозита и поэтапные платежи, которые вы теряете, если не погасите все обязательства по договору. Этим законом (закон 20/2015 от 14 июля) испанское законодательство пыталось защитить покупателя в тех случаях, когда застройщик не завершает строительство в срок. В законодательстве говорится, что в случае, если строительство не начинается или не приходит к успешному завершению в оговоренный срок, уплаченные покупателем суммы подлежат возврату. Однако застройщик может также сослаться на форс-мажор, чтобы оправдать задержку в сдаче работ и на основании этого попытаться пересмотреть условия.

Таким образом, добросовестность и справедливость в переговорах о разумном выходе из ситуации является ключевым фактором, учитывая чрезвычайную ситуацию на сегодняшний день. Судебный процесс в этих обстоятельствах должен быть менее целесообразным выходом из ситуации и, в любом случае, только тогда, когда переговоры уже исчерпаны.

Поскольку обе стороны могут ссылаться на форс-мажор в защиту своих интересов в судебном разбирательстве, крайне важно попытаться договориться или выступить посредником в справедливом решении. Самое главное, что нужно иметь в виду — это то, что как намерение покупателей купить дом в Испании, так и намерение застройщика продать его, должны рассматриваться справедливо.