Экономика Испании начнет постепенное, хотя и медленное восстановление

Ведущий экономист и преподаватель университета Барселоны Гонсало Бернардос о нынешней и будущей ситуации на рынке недвижимости Испании…

Гонсало Бернардос считается одним из наиболее заметных «гуру» испанского рынка недвижимости. Кроме того, он руководит направлением подготовки магистров-консультантов по вопросам недвижимости университета Барселоны – курса, который рассчитан как на профессионалов из области консалтинга, управления и развития рынка недвижимости, так и на тех, кто хотел бы развиваться и работать в этой сфере в будущем.

Как развивались продажи недвижимости во втором квартале 2010 года?

Гонсало Бернардос: Во втором квартале текущего года продажи продолжали расти. Вполне вероятно, что за последний квартал будет продано на 35% недвижимости больше, чем за аналогичный период прошлого года. Лучшие показатели объемов продаж жилья были зафиксированы в больших и средних городах. В этом году лучшие объемы продаж прогнозируются в декабре, что будет сильно отличаться от обычных показателей за этот период, ведь, как правило, в этом месяце объемы продаж значительно ниже среднегодовых показателей.

Каким будет 2011 год? В сфере жилищного хозяйства действия правительства были плачевно незначительными.

Гонсало Бернардос: Это зависит от того, с каким финансовым годом их сравнивать. Если с 2010 годом, то откровенно говоря, 2011-й год будет плохим. Если же сравнивать с 2009 годом, то напротив, год 2011 будет немного лучше: финансовые учреждения будут давать больше займов и снизится уровень экономической неуверенности, то есть в испанской экономике наметится постепенное, хотя и медленное, восстановление. Самые высокие объемы продаж жилья за 10 лет были зафиксированы в период 2003-2006 гг., и этих объемов удастся достичь еще не скоро.

Какое жилье сейчас продать проще всего? И какое сложнее всего?

Гонсало Бернардос: Лучший вариант для покупки сейчас – это трех- или четырехкомнатные апартаменты, расположенные в больших городах в районах со средним уровнем цен на недвижимость, где стоимость предложения нового жилья сейчас очень снизилась. В регионах с таким типом жилья спрос превышает предложение (не постоянно, но, тем не менее), и продажа осуществляется очень быстро, особенно в случаях, если стоимость недвижимости соответствует среднерыночной. С другой же стороны, худшим вариантом для покупки является квартира в небольшом городе (с населением менее 10 000 жителей), где вот уже десятилетие наблюдается избыток жилья, несмотря на то, что за последнее время и в последующие несколько лет не было и не будет построено ни одного нового дома. Это то предложение, на которое нет и никогда не будет соответствующего спроса. Чтобы реализовать запасы такого жилья в настоящее время банки, сберегательные банки или их агентства недвижимости проводят агрессивные рекламные кампании, предлагая такую недвижимость с большими скидками, которые в некоторых случаях равны или даже превышают 50%.

Когда цены на недвижимость в Испании снизятся?

Гонсало Бернардос: В последнем квартале 2010 года, скорее всего, цены на жилье в наиболее развитых испанских регионах снижаться перестанут (надо отметить, что они и сейчас там не максимально высокие), хотя в остальной части страны будут продолжать уменьшаться. С моей точки зрения, несмотря на то, что корректировка цен по факту была значительно выше, чем было заявлено в официальных статистических данных, до конца декабря 2010 года она еще не завершится. В результате этих корректировок в популярных среди туристов зонах скидки на жилье уже составили от 15% до 20%, на новое жилье некоторых средних городов – немного больше 10% и в районах наиболее населенных городов со сниженным уровнем жизни – около 5%.

Что Вы думаете по поводу действий правительства в отношении жилищного хозяйства?

Гонсало Бернардос: Эти действия просто плачевны. В правительстве ничего не понимают о том, как функционирует рынок жилищного хозяйства. А это очень вредит восстановлению сектора недвижимости, кроме того, они не понимают, что выход из экономического кризиса был бы более быстрым, если бы мы могли вернуться к относительно активным и стабильным продажам жилья. Если продажи увеличить, уменьшатся «дыры» в состояниях финансовых учреждений, сберегательные и простые банки могли бы выдавать больше кредитов, увеличится количество рабочих мест, возрастут коллективные расходы и ВВП. Чтобы достичь этой цели, не надо отменять налоги при покупке жилья, необходимо, наоборот, ввести новые для тех, кто приобретает недвижимость с целью передачи ее в аренду сроком на 10 лет (кроме случаев приобретения недвижимости для проживания). Упомянутое снижение налогов может быть до 10% и касаться только покупки второго объекта недвижимости (но не первого, третьего или четвертого), а сумма, подлежащая освобождению от налогообложения, не должна превышать 300 000 евро, а также необходимо ограничить во времени действие этого освобождения (например, такая льгота будет действительна только в течение трех лет). С другой стороны, чтобы возродить объемы ипотечных кредитов, было бы очень удобным, если бы Банк Испании предоставлял 30% от суммы займа, предназначенного для приобретения жилья, при условии, что общая сумма кредита не будет превышать оценочной стоимости жилья. Таким образом, снизился бы риск финансовых учреждений в области кредитования, хотя в реальности осуществить это практически невозможно.

Расскажите в двух словах о курсе подготовки магистров-консультантов по вопросам недвижимости Университета Барселоны, которым Вы руководите.

Гонсало Бернардос: Этот курс очень отличается от большинства других программ подготовки специалистов подобного рода, которые нынче представлены на рынке. Здесь основным отличительным моментом является то, каким образом происходит процесс обмена информацией между студентами и преподавателями. На данном курсе преобладают практические занятия. Мы не проводим экзаменов и, чтобы получить звание магистра-консультанта, необходимо в течение нескольких месяцев после завершения обучения сдать дипломную работу. Состав преподавателей формируется эксклюзивным способом - из главных специалистов рынка недвижимости Каталонии. Исторически сложилось, что студентами нашего курса были созданы многие компании, куплены и проданы многочисленные объекты недвижимости. Это единственный испанский курс подготовки, где обучают, как делать инвестиции с выходом на международные рынки, как провести успешную рекламную кампанию и в чем заключаются ключевые моменты будущей стратегии успеха на рынке недвижимости. И никто, кроме нас, не обучает, каковы должны быть действия, чтобы стать победителем на рынке недвижимости во время экономического спада.

www.eurodomik.ru