Цены на жилье в Германии повышаются благодаря сильной экономике и растущему уровню занятости

В резком увеличении стоимости жилья в Германии в первой половине 2010 года большую роль сыграли государственная поддержка и бурный экономический подъем, обусловленный наращиванием экспорта. Рост ВВП за первые два квартала был равен 2,85%, а за год, по прогнозам аналитиков, он составит 3,0–3,5% — резкий контраст по сравнению с 2009 годом, когда ВВП снизился на 4,9%.

Портал Hypoport, лидер на европейском рынке финансовых услуг, приводит данные за сентябрь 2010 года, которые свидетельствуют о положительных изменениях по сравнению с прошлым годом. Сентябрь стал девятым месяцем подряд, в котором стоимость недвижимости была выше, чем в том же месяце 2009 года. Индекс стоимости жилья вырос на 2,3% в среднегодовом исчислении. Средняя стоимость домов на рынке вторичного жилья в сентябре 2010 была равна 177 000 евро, то есть выросла на 4,5% в среднегодовом исчислении. Цены на квартиры и новые дома увеличились на 3,9% и теперь составляют 140 000 и 232 500 евро соответственно.

Правда, если сравнить сентябрь с другими месяцами 2010 года, то повышение индекса стоимости жилья было меньше, чем в летний период, и средняя цена вторичного жилья оказалась немного ниже, чем в июле.

Таким образом, ожидается, что в ближайшем будущем цены на недвижимость в Германии будут медленно подниматься или останутся на том же уровне. Подобная ситуация складывается и на рынке коммерческой недвижимости.

В III квартале 2010 года цены на жилье в Германии продолжили подъем. На это есть объективные причины, привлекающие инвесторов. Страна находится в стадии быстрого экономического роста, увеличивается уровень занятости, открытые инвестиционные фонды предоставляют возможность получать доход на рынке недвижимости даже тем людям, которые не располагают большими средствами.

Германия долгое время не могла справиться с безработицей, которая начала расти после воссоединения ФРГ и ГДР и достигла 5 млн человек в 2005 году. Однако теперь в этой области наблюдается прогресс: по данным Федерального бюро занятости, в октябре 2010 — впервые с 1992 года — количество безработных составило менее 3 млн.

Ожидается, что рост ВВП продолжится, но уже не будет таким резким, как в 2010 году. В 2011 увеличение ВВП составит всего 1,8–2,0%, так как замедлятся темпы развития стран, которые являются основными торговыми партнерами Германии. Кроме того, государство сократит расходы на поддержку экономики. Поддерживая общее мнение стран Евросоюза, Германия считает, что сейчас особенно важно уменьшить дефицит бюджета. В 2010 году дефицит вырос с 3 до 4%, и правительство надеется вновь снизить его до 3% к 2012 году.

Как получилось, что Германии удалось добиться таких успехов, в то время как многие другие государства до сих пор не могут справиться с последствиями кризиса? Для этого стране пришлось пройти долгий и сложный путь. Мы расскажем, как развивался рынок недвижимости Германии в последние двадцать лет, какие проблемы были решены за это время, и какие еще предстоит решить.

Немного истории

После воссоединения Германии в 1990 году в новых федеральных землях быстро развивалось строительство жилья. Основным стимулом для этого стало списание налогов при постройке крупных объектов, предназначенных для последующей сдачи в аренду. Если в 1990 году в стране было завершено всего 257 тысяч строек, то с 1995 по 2000 количество сданных объектов составляло в среднем 500 тысяч в год.

К сожалению, многие из этих проектов не оправдали вложенных средств. Доход, полученный от аренды, оказался намного меньше ожидаемого. Даже здания, построенные в соответствии с высокими стандартами качества, долго оставались пустыми.

В сфере недвижимости резко обозначился контраст между различными регионами Германии. В то время как на северо-востоке стоимость жилья упала ниже среднего уровня, на юго-западе она значительно выросла. Например, средняя цена квартир во Франкфурте и Дюссельдорфе (оба города находятся в западной части Германии) увеличилась более чем на 7% с 1995 по 2003 год. За тот же период стоимость квартиры в Берлине, наоборот, упала на 7,75%. Несмотря на снижение темпов строительства, на рынке недвижимости новых федеральных земель еще долго сохранялся переизбыток предложения, который препятствовал повышению цен. И до сих пор стоимость жилья в разных областях Германии колеблется в больших пределах.

Демографические проблемы

Одной из серьезных проблем Германии является естественная убыль населения — приблизительно 50 тысяч человек в год, начиная с 2002. Население стареет, и эта тенденция сохранится до 2030 года. Это отрицательно сказывается на рынке недвижимости, потому что немногие пенсионеры стремятся сменить место жительства и переехать в новый дом, даже если он будет более благоустроенным. Кроме того, увеличение количества пенсионеров может привести к реальному сокращению пенсий, а это еще больше снизит покупательную способность населения.

При этом восточная часть Германии снова находится в более трудном положении, чем западная. Ожидается, что количество домохозяйств в западных федеральных землях увеличится на 7% в ближайшие 15 лет, а в восточных — только на 2,4%. Поэтому до 2020 года Западной Германии потребуется около 1,5 млн новых домов, а Восточной — не более 500 тысяч. Если количество новостроек будет больше необходимого, то из-за переизбытка предложения снова начнется снижение цен.

Фиксированные процентные ставки обеспечили стабильность немецкого рынка недвижимости

Покупатели домов в Германии обычно оформляют ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это обеспечивает наибольшую стабильность и меньшую зависимость от взлетов и падений экономики. Более 60% займов, выданных в Германии с 2003 по 2008 год, имеют фиксированную процентную ставку не менее чем на пять лет. Менее 20% заемщиков выбирают кредиты, которые предполагают изменение процентной ставки уже после первого года выплат.

Колебания средней величины процентной ставки в Германии незначительны. В I квартале 2004 средняя ставка по ипотеке составляла около 5%, в 2005 она снизилась до 4,5%, а в апреле 2007 опять поднялась до 5% из-за повышения ставок Европейского центрального банка (ЕЦБ). В 2008 ЕЦБ резко уменьшил величину ставки, но в Германии она упала только до 4,96%.

Удержание процентной ставки на одном уровне способствует стабильности немецкого рынка недвижимости.

Все меньше покупателей недвижимости в Германии пользуются ипотечными займами

По объему ипотечного рынка в денежном выражении Германия занимает второе место в Европе после Великобритании. Однако в последнее время количество выданных кредитов сокращается.

Общая сумма выданных ипотечных кредитов выросла с 440 млрд евро в 1990 году до 1,03 триллиона в 2000 году. В 2007 она снизилась до 1,101 триллиона, а в III квартале 2008 — до 1,097 триллиона.

Если сравнивать этот показатель с объемом ВВП, то наблюдается такая же тенденция: повышение в 1990-х годах сменилось спадом в первом десятилетии нового века.

Увеличение стоимости аренды

Отрицательным фактором для немецкого рынка недвижимости является то, что многие жители страны предпочитают снимать жилье, а не покупать его.

Большинство немцев живут в съемных домах и квартирах. Хотя доля арендаторов жилья снизилась с 58% в 1990 году до 55% в 2004, по этому показателю Германия все еще занимает первое место в мире.

Начиная с 2000 года, стоимость аренды в Германии растет быстрее, чем стоимость жилья. Например, с 2000 по 2008 год аренда жилья подорожала на 8,4%, в то время как цены на дома для одной семьи выросли только на 4,5%, а стоимость квартиры в таунхаусе упала на 13,8%.

Согласно исследованию Global Property Guide, в Германии выгоднее сдавать маленькую квартиру, чем большую. В Берлине годовой доход от аренды квартиры площадью 30–60 кв. м составляет 5,4–6,0% от стоимости, а те, кто сдает жилплощадь размером от 90 до 250 кв. м, получают прибыль не больше 4,3–4,8%.

Подобная ситуация сложилась и во Франкфурте — там от аренды маленькой квартиры можно выручить 5,6–6,6% ее стоимости, а от аренды большой — только 4,6–4,7%. В Мюнхене, где аренда сравнительно недорогая (3,8–5,9% от стоимости жилья в год), также лучше приобретать небольшую жилплощадь, если вы планируете сдавать ее внаем.

Германия во время кризиса

Глобальный финансовый кризис приостановил развитие экономики Германии. До этого был медленный, но стабильный рост ВВП в 2001–2005 (по 0,57% в год) и резкий подъем в 2006–2007, когда под руководством нового канцлера Ангелы Меркель в Германии были проведены экономические реформы и увеличился объем экспорта. ВВП вырос на 3,2% в 2006 и на 2,6% в 2007 году.

Потом начался кризис в тех странах, которые были для Германии главными рынками сбыта: во Франции, США, Великобритании, Италии и Нидерландах. Считается, что Германия вступила в период спада в III квартале 2008, когда объем экономики уменьшился на 0,5% в среднеквартальном исчислении. Этому предшествовало снижение на 0,4% во II квартале.
Рост ВВП в 2008 году замедлился до 1,3%, а уровень безработицы, который начал падать в докризисные годы, снова повысился.

Восстановление экономики

В октябре 2008 года правительство Германии выделило 480 млрд евро на поддержку банковской системы. Потом, в январе 2009 года, 50 млрд евро были потрачены на государственные капиталовложения и сокращение налогов в ближайшие два года.

Сектор жилой недвижимости получил помощь от государства в виде возмещения расходов на инфраструктуру и снижения налогов для малоимущих и семей с детьми. Некоторые банки вложили средства в развитие строительства.

Эти меры помогли рынку недвижимости преодолеть кризис и перейти в стадию быстрого роста.
Материал подготовлен проектом Tranio.Ru