Покупатели спешат в Германию

Немецкий рынок недвижимости в прошлом году стал одним из самых популярных в Европе. О том, почему инвесторы со всего мира спешат инвестировать в Германию и в каких городах скупают недвижимость россияне, в рамках совместного проекта журнала Euromag и компании Evans рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Evans Александра Юрченко.

По итогам 2010 года рынок недвижимости Германии входит в топ самых привлекательных для инвесторов: немецкий рынок коммерческой недвижимости является одним из самых востребованных во всем мире, а объем сделок на рынке жилой недвижимости по сравнению с 2009 годом возрос на 15%.

Значительные успехи Германии в восстановлении экономики, низкие ставки по ипотеке, растущий рынок арендаторов только способствуют росту интереса со стороны покупателей. Спрос со стороны покупателей из России также значительно возрос в 2010 году и вывел страну в лидеры по количеству сделок.

Покупать недвижимость российские инвесторы предпочитают в таких экономически развитых городах, как Мюнхен, Гамбург, Штутгарт, Берлин, а также в туристических регионах и городах – Баден-Бадене, Гармише, Фрайбурге. При этом для большинства граждан России покупка недвижимости в Германии считается не просто надежной инвестицией в стабильную экономику, но и рассматривается как первый шаг на пути к смене своего места жительства и дальнейшей легализации.

Привлекательность Германии для жизни главным образом объясняется высоким уровнем экономического развития и, соответственно, жизни, высоким качеством образования и социальной защищенности граждан и, не в последнюю очередь, общностью культуры и истории двух наших государств. Кроме этого, сопоставив цены на недвижимость в различных развитых государствах Европы, можно отметить, что цены на жилье в Германии значительно более приемлемы, а законодательство довольно лояльно к иностранным покупателям. И физическое, и юридическое лицо имеет право приобретать в неограниченном количестве как жилую, так и коммерческую недвижимость в стране, при этом у немецких граждан нет никаких преимуществ перед покупателями из-за рубежа.

Несмотря на общий более низкий уровень цен на жилье в Германии по сравнению, скажем, с Австрией, существует довольно значительный разброс стоимостей в зависимости от региона и конкретного города. Так, средняя стоимость квадратного метра в Берлине находится на уровне 2 тыс. евро, в Мюнхене – 2,5 тыс. евро, а самое дорогое жилье находится в Гамбурге (средняя цена – 3 тыс. евро за квадратный метр).

Недвижимость Восточной Германии значительно дешевле, в первую очередь это касается квартир из старого фонда, по типу наших хрущевок, в которых стоимость квадратного метра обычно составляет порядка 1000 евро. Очень много подобного жилья в Берлине, которое русские очень активно скупают в последнее время в расчете на доходы с аренды.

Однако в погоне за дешевизной россияне обычно не обращают внимания на очень важные факторы: законодательство Германии всецело находится на стороне арендатора, который, по сути, может в любой момент разорвать с вами договор аренды, только если он не долгосрочный. Кроме того, владелец жилья не может повышать арендные ставки, когда ему захочется и на сколько угодно: 3% в год – вот максимум, который будет доступен арендодателю. Доходность же подобных квартир находится на уровне 5–6% максимум.

Более интересна с этой точки зрения может быть покупка квартир элитного сегмента в дипломатических районах Берлина, где можно найти арендаторов на долгий период и готовых платить большие деньги. В любом случае необходимо предварительно очень хорошо ознакомиться с рынком города и воспользоваться для этого услугами профессионалов.

С точки зрения инвестора значительно более интересны вложения в коммерческую недвижимость в Германии. Это могут быть как офисные и бизнес-центры, так и торговые и складские площади, сданные в долгосрочную аренду, например, торговым сетям. При этом желательно воспользоваться возможностями кредитования, это позволит не только еще раз проверить объект на ликвидность, но и добиться доходности в 15–16% на вложенные средства. Дохода с аренды хватит не только на выплаты процентов по кредиту, расходов на управление объектом, но и на погашение тела кредита. Кроме того, расходы на выплаты по ипотеке позволят минимизировать налогооблагаемую базу. И в дополнение ко всему прочему приобретение коммерческой недвижимости позволит гражданину России претендовать на получение ВНЖ и в дальнейшем ПМЖ, но об этом подробнее во второй части статьи о Германии.

Euromag.ru