Российские инвестиции снова взяли курс за рубеж

Кризисные явления постепенно отступают, и россияне вновь задумываются об инвестициях в зарубежную недвижимость. Как наши сограждане относятся к недвижимости за рубежом, в какой стране лучше покупать бизнес и на какой стадии строительства стоит приобретать объект?

- Наши сограждане по-прежнему, как и до кризиса, рассматривают зарубежную недвижимость в качестве финансового инструмента?

- Долгосрочные инвестиции в зарубежную недвижимость рассматриваются нашими клиентами скорее как возможность диверсифицировать риски, но не являются основной причиной для покупки.

Сейчас россияне стали относиться к приобретению недвижимости за границей уже более взвешенно, не как раньше. До кризиса все очень быстро раскупалось по принципу: сегодня не купим, а завтра цены вырастут. Сегодня клиенты более тщательно анализируют цели, продумывают покупку, иногда рассматривают несколько стран, выезжают на объект, и только потом делают окончательный выбор.

Мы всегда предупреждаем наших покупателей о том, что нельзя ждать немедленной отдачи - сегодня вложил, а через год получил дополнительную прибыль, перепродав. Конечно, такие случаи бывают, но очень редко, и это должен быть очень хороший, ликвидный актив. Основными причинами для покупки стали поправка здоровья, обучение детей, проживание на пенсии или переезд на постоянное место жительства.

Последняя тенденция, которая наметилась в середине прошлого года, – приобретение недвижимости для дальнейшего переезда в страну и ведения там бизнеса. С этой точки зрения есть спрос на страны, где предпринимательская деятельность наиболее прозрачна, например, в странах Европы и США.

- Насколько просто вести бизнес за рубежом? Какие виды коммерческой недвижимости предложены на европейском рынке?

- Вопрос упирается в предпочтения покупателя и знание страны, в которой предполагается вести бизнес. Для начала я бы рекомендовала по возможности приобрести жилую недвижимость, пожить в стране и понять ее особенности.

Если мы говорим о первичных инвестициях в коммерческую недвижимость, то следует четко понимать, что свое дело требует и сил, и времени – нельзя просто вложить деньги и получать доход. Многие ожидают, что купив гостиницу, все проблемы можно переложить на управляющую компанию и изредка интересоваться текущей ситуацией. Дело все в том, что если это приносящий реальный доход и раскрученный бизнес, то очень мало шансов, что он будет продаваться. То есть любое дело потребует не только финансовых, но и интеллектуальных вложений: его необходимо продвигать, развивать.

Конечно, просто вложения в коммерческую недвижимость не всегда оправдываются, если покупатель не собирается жить в стране, где ведет бизнес.

В некоторых странах, например в Испании, есть такое понятие, как «траспассо» – аренда бизнеса. Можно арендовать небольшое кафе, ресторан, попробовать управлять им, посмотреть, как дело пойдет. При этом арендатор договаривается с владельцем о какой-то норме прибыли, которую он выплачивает. Такая аренда позволяет прочувствовать и особенности местного бизнеса, и определить, насколько интересно открыть свое дело в конкретной стране.

- Реально ли рассматривать сдачу жилья в аренду в качестве бизнеса?

- Это один из самых простых видов бизнеса. Но, если мы говорим об инвестициях, то они сопоставимы с московским рынком: вряд ли вы заработаете больше, чем 5% в год на аренде жилого объекта.

Однако стоит учитывать, что далеко не всегда недвижимость будет сдаваться эффективно, надо делать закладку на периодический ремонт, на обновление мебели и так далее. С точки зрения сдачи в аренду подходят больше не курортные зоны, а крупные города развитых стран, где большой приток мигрантов, рабочей силы и активно снимается жилье: в Великобритании, Германии, США.

Есть, конечно, определенные курортные комплексы, даже с гарантированной арендой – на Кипре, в Черногории, в Италии, Испании, – но это требует знания местного рынка.

- На какой стадии строительства лучше покупать объект? Насколько оправдан риск покупки недвижимости на стадии котлована?

- Покупка недвижимости на стадии котлована - это докризисный тренд, который привел в некоторых случаях к негативным последствиям: либо стройка была заморожена, либо сменился владелец.

На рынке были случаи, когда финансовые обязательства покупателей в объекте составляли 100 тыс. евро, а проект в кризис был уценен, и стоимость на квартиры опустилась до 60-70 тыс. евро. Произошел пересмотр проектного плана – например, вместо дорогой плитки решили поставить более дешевую и сократить издержки на материалы. В этом случае возможно два варианта: обратиться в суд, либо попытаться договориться с застройщиком, и получить за эти деньги большую площадь.

Самая страшная ситуация на всех рынках недвижимости, которая сложилась в кризис, - это когда объект был заявлен, люди вложили в него деньги, взяли ипотечный кредит, но на сегодняшний день он не начал строиться: его заморозили или делают реконцепцию. А деньги-то люди платят, но неизвестно, за что, и неизвестно, когда это будет построено. На сегодняшний момент, чтобы избежать таких проблем, лучше вкладываться в надежный, построенный объект, а с целью инвестиций рассматривать не рост стоимости недвижимости, а доход от сдачи в аренду.

- Сейчас наблюдается нестабильная экономическая ситуация в Испании, Португалии, значит, возможна и корректировка цен на недвижимость? Стоит ли ждать объявления этими странами дефолта, чтобы купить объекты на ценовом «дне»?

- Мне кажется, что здесь бытует некоторое заблуждение: если европейская страна объявляет дефолт, это абсолютно не значит, что все цены в один момент упадут. Вот в Греции дефолт уже год как объявлен, но стоимость объектов в наиболее востребованных и престижных районах мало изменилась. Они по-прежнему популярны как среди самих греков, так и среди иностранцев.

Очень часто нам задается вопрос: вот «рвануло» и ценовое дно достигнуто, а когда начнется восстановление, до какого уровня оно дойдет? Это для меня наиболее критичный вопрос, нежели то, что «рванет» или уже «рвануло».

Не совсем очевидно, относительно каких значений считать снижение. Мы сейчас все считаем пиковые значения для российского рынка, если я правильно помню, это начало 2008 года, а для большинства европейский стран это либо середина, либо конец 2007 года, потому что там кризис начался раньше.

Если считать стоимость недвижимости от пиковых значений в 2007 году, то, безусловно, проседание сильное. Рынок недвижимости до кризиса – это «пузырь», который формировался довольно долго, в него шли невероятные инвестиции, оправданные и неоправданные.

Если мы сейчас посмотрим на емкость испанского рынка, то, на мой взгляд, количество выставленных там объектов, неликвидов, существенно перекрывает возможности это реализовать. Застройщики рассчитывают и на иностранцев, и на собственное население, но очень многие затраты были сделаны совершенно бессмысленно.

Тоже самое на рынке Черногории: практически все запускающиеся объекты были ориентированы исключительно на спрос иностранцев, прежде всего, русских. С началом кризиса спрос начал стремиться к нулю, а стоимость объектов падать. Сейчас ситуация потихоньку меняется.

- То есть, рынок падать больше не будет, но можно ли ожидать бурного роста в 2011 году?

- Сегодня рынок постепенно начинает поглощать объемы построенного жилья, но только более-менее ликвидные объекты. Но в целом мы не ожидаем в течение года резких скачков цен на недвижимость. Скорее всего, рынок будет восстанавливаться больше в спросе, нежели в стоимости.

Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM».
Источник: RussianRealty.ru