Процесс оформления покупки недвижимости в США

Недвижимость в США – мечта многих – это всегда престижно и является признаком успеха и достатка. Экономические, туристические и культурные связи между нашими странами достаточно прочны, и с каждым годом все больше наших соотечественников не только путешествуют по стране, но и приобретают недвижимость в США.

Несмотря на широко обсуждаемую кризисную ситуацию с ипотечным кредитованием на рынке недвижимости США, американская экономика остается одной из самых стабильных в мире.

Несмотря на сравнительно небольшую историю, Америка – это место, где каждый город уникален и несет свой неповторимый шарм. Вашингтон - столица США; Филадельфия – первая столица США, один из крупнейших промышленных, финансовых и культурных центров страны; Нью-Йорк – пожалуй, по праву может быть назван сердцем Америки; Майами –десятки миль роскошных песчаных пляжей и великолепный климат; Лос-Анджелес – город роскоши и невероятных возможностей; Лас-Вегас – город развлечений и веселья; Гавайские острова – то редкое место, где можно насладиться самобытностью и национальным колоритом; - недвижимость в США можно приобрести в любом из этих и многих других городов.

Говоря о каждой отдельной части культуры США, понимаешь, что любая новая тенденция, зарождающаяся в Америке, очень быстро находит последователей в других странах и становится абсолютно “своей” во всем мире. Ковбойские сапоги, черные кожаные куртки, одежда Levi’s и Guess, обувь Converse; джаз, рок-н-ролл, ритм-энд-блюз, рэп; IBM и Apple; Playboy, Диснейленд, Макдональдс, Кока-Кола, Ситибанк, Google – все это родом из Америки. И именно национальная легкость, оптимизм, уверенность в себе, воплощение молодости и беззаботности – вот, что так импонирует иностранцам.

Зачастую, весь процесс приобретения недвижимости в США занимает от одного до двух месяцев. Сначала клиент заполняет заявку. По этой заявке ему на e-mail почти ежедневно высылаются предложения (автоматически). Наконец, клиент говорит: "Меня заинтересовали объекты этот, этот, этот.... и вот этот".
Одновременно делается клиенту виза (высылается приглашение).

Виза в США: 2 фото, 2 заполненные, анкеты, загранпаспорт. Стоимость визы - $ 200 ( 2 человека и более – $ 150).

Когда клиент приезжает в Америку, его, как правило, встречают в аэропорту представители агентства, с которым тот работает. На месте подписывается договор на начало показов. Просмотры могут занять несколько дней, пока клиент не выберет дом или недвижимость, соответствующую его потребностям (5 объектов). В это время клиент живет в отеле выбранной категории, который помогает ему найти агентство.

Русскоговорящие агенты призваны помочь клиенту достичь взаимопонимания с продавцом, хорошие специалисты проконсультируют вас на всех этапах переговоров с продавцом, помогут заключить выгодную сделку и договориться о приемлемой цене (торг никто не отменял). После того, как продавец примет предложение клиента, специалисты помогут изучить контракт.(clousing)

После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене (Offer). Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.

Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 5% от стоимости объекта.

Расходы при покупке
Если в двух словах, всего набегает 2-5 %.
1. Налог на недвижимость составляет 0.5 – 1.75% в год от стоимости недвижимости. Каждый год налоги разные (в зависимости от города). Годовой налог до «офера» может быть подсчитан. Насчитывается с 1 января и может платиться помесячно, поквартально. При приобретении – платится сразу в полной мере. При продаже покупатель возвращает продавцу пропорциональную долю налога.

2. Титульная компания (компания, которая занимается проверкой прав собственности на землю и недвижимость, а также выдачей сертификатов) - $350-$900 за проверку чистоты сделки и оформление документов.

3. Транспортные расходы – до $200, если больше 5 домов для просмотра.

4 . Заполнение документов на клоузинге - $340.

5. Тайтл страховка (установление всех предыдущих владельцев) зависит от стоимости покупки. От $300 при цене $50,000.00 до $5,000.00 при цене 2 миллиона (не обязательна). Если и найдутся в истории владельцев дома какие–либо неприятные моменты - вернёте стоимость дома (и для этого не надо судиться).

6. Запись перевода владения недвижимостью по району - $100-200.

7.Страховка от несчастных случаев. Зависит от цены недвижимости – приблизительно 0.1%, обязательна для “моргиджевых домов” (дома, которе продаются с ипотекой).

В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – он называется “дид” (deed).

Существует не менее 8 различных форм договоров, покупатель выбирает понравившийся. Собственниками недвижимости может быть любое количество человек (законом лимит не предусмотрен). Супруги в договоре могут иметь равные доли, неравные доли, вообще не упоминать супруга(у). Заметим, что договор довольно гибкий документ, и туда можно внести практически все пожелания покупателя.

Во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации “дида” в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный “дид” покупателю.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Ипотека
Кредиты на коммерческую недвижимость иностранцам не выдаются. Кредиты иностранцам выдают только под залог дома или квартиры.

Если покупатель осуществляет покупку в кредит, то он подает заявление и необходимые документы в банк. Если банк дает согласие на выдачу ипотеки, то покупателю направляется Commitment Letter – документ, удостоверяющий согласие банка выдать конкретную сумму ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Одновременно с этим титульная компания или риэлтор производит полный расчет по затратам, связанным с покупкой недвижимости.

Если покупатель не может находиться в США в ожидании решения о кредитовании, все документы высылаются ему экспресс-почтой. Покупатель в присутствии консула ставит свою подпись под документами о залоге недвижимости и возвращает их экспресс-почтой титульной компании или представителям агентства в США.

Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист. Он определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки, работу кондиционеров, систем очистки бассейна и т.д. Стоит процедура $250–500. Рекомендуем провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых.

При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. Земля – это самое простое, что можно приобрести.

Условия ипотеки в США следующие:
Покупатель вносит 30–50% от стоимости приобретаемой недвижимости, и на счету в американском банке должна находиться сумма в размере не менее 12 ежемесячных платежей. Ставка в зависимости от банка составляет 6–8% годовых.

Документы рассматриваются банком 15–30 дней.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ
Паспорт.
Cправка о доходах. Два варианта:
один для наемного работника – заполняется на работе SAMPLE INCOME LETTER EMPLOYEE.
Второй – для собственника бизнеса (если он не является одновременно работником) – заполняется любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией SAMPLE INCOME LETTER SELF-EMPLOYED.
Письмо из банка c подтверждением оборотов SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER
Рекомендательные письма. 3-4 шт. SAMPLE REFERENCE LETTER (справки от компаний и банков, где заемщик ранее брал кредиты, – для подтверждения благоприятной кредитной истории).

Все формы должны быть на бланках компании с печатями и заполнены на английском языке. Все суммы должны быть в Американских долларах, $US Dollars. Можно предъявить документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества.
Здесь действует метод: чем больше документов – тем лучше.

Могут возникнуть дополнительные расходы по ипотеке:
1. Оценка недвижимости – может быть как бесплатной, так и стоимостью до $550, в зависимости от компании, которую закажет банк.
2. Обработка документов – бесплатно - $400.
3. Подготовка финальных документов к подписанию – бесплатно - $200
4. Ипотечный платёж за первый месяц.

Обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости
1. В домах-кондоминиумах - это maintenance fees (90-800 долл./мес.);
2. В клубных территориях - homeowners association fees (250-600 долл./мес.).

Расходы по обслуживанию недвижимости включают maintenance fee - платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, валет, благоустройство территории, ремонт фасада и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади.

В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (кухонная мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.

Необходимо декларировать доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain).

Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, (можно уменьшить, списав затраты на содержание недвижимости, например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховку, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.). Многие сдают недвижимость неофициально и вообще не платят налоги.

При продаже недвижимости издержки составляют 10% от продажи (withholding of gross proceeds). Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.