Кризис в Греции - время инвестиций в греческую недвижимость?

Уже не первый год все средства массовой информации обсуждают тему экономического кризиса в Греции и говорят о возможном объявлении страны банкротом.

Действительно забастовки за последние годы стали неотъемлемой частью жизни греков. Бастуют госслужащие, учителя, юристы, транспортники. Первомайские праздники в 2011 году в Греции в очередной раз были «отмечены» забастовками: на этот раз в едином порыве против безработицы и сокращения зарплат слились работники греческих поездов, паромов, трамваев, метро и пригородных электричек Афин. Крупнейшие профсоюзы госслужащих и работников частного сектора, Коммунистическая партия Греции и организации рабочих провели свои первомайские протестующие шествия к Парламенту в Афинах.

В настоящее время греческое правительство отрицает возможность реструктуризации внешнего долга (заем был получен от ЕС и ВМФ в обмен на реформы, направленные на жесткую экономию и повышение налогов в мае 2010 года, и спас Грецию от дефолта), тогда как многие эксперты все же предвещают неизбежность реструктуризации.

Тем не менее, в 2010 году Греция сократила бюджетный дефицит с 15,4% до 10,5% ВВП, что, однако, существенно превышает заявленную цель в 9,4% ВВП.

На фоне сокращения госрасходов вследствие жестких мер экономии наблюдается усугубление общего экономического спада. Безработица выросла до рекордных 15%. Однако, при этом жители Греции обладают одним из самых высоких показателей жилья на душу населения в Евросоюзе. Это означает, что, очень многие греки, проживающие на побережье (опять-таки на самом протяженном среди всей Европы), владеют апартаментами, которые они сдают в аренду в туристический сезон. Кто-то делает это официально, платя налоги, а большинство, у кого их небольшое количество, себя этим не утруждает.

Таким образом, большая часть населения имеет дополнительные источники дохода помимо официального заработка, как правило, вполне обеспечивающее им более чем сносное существование.

Что же происходит в строительном секторе?

На протяжении многих предыдущих лет в стране наблюдался бум строительства. Доходность вложений в строительство превышала доходность вкладов в банки. Строили как частные инвесторы с целью последующей перепродажи объектов недвижимости, так и строительные компании. Особенностью строительства в Греции всегда было наличие нелегальной площади. К таким площадям относятся, как правило, все первые этажи зданий которые по документам проходили как гаражи, но были построены как отдельные полноценные апартаменты, комнаты «под крышей», незафиксированные в официальных документах и др.

В 2010 году греческое правительство дало возможность официально переоформить все «гаражи» в квартиры за определенную плату (стоимость легализации составляет несколько тысяч евро в зависимости от площади). Если апартамент-«гараж» был уже продан, то это становится проблемой уже нового владельца. Строительные компании же встретились с необходимостью найти необходимое количество денег в кратчайшие сроки для переоформления «гаражей» в жилые помещения, чтобы иметь впоследствии возможность их продать.

Банковские кредиты к этому времени уже подорожали, и многие застройщики столкнулись с острой нехваткой денежных средств. Одновременно с этим на фоне кризиса произошло снижение интереса к греческой недвижимости,- особенно со стороны европейцев, которые ранее там активно скупали недвижимость (немцы, англичане, бельгийцы). Так, в прошлом году произошло первое снижение цен на недвижимость в Греции.

Греческое правительство обещало взимать платежи за легализацию недвижимости частями и продлило сроки внесения платежей до февраля, а затем и до июня 2011 года, поняв, что люди просто не успевают оформить все необходимые документы и найти деньги на оформление. При этом в 2010 и в начале 2011 года налоговое бремя все увеличивалось, в том числе и на участников строительного рынка, были отменены многие налоговые льготы. Были введены новые правила, требующие получения дополнительных документов и сертификатов для продажи недвижимости, которые влекут за собой дополнительные расходы застройщиков (например, сертификат эффективности потребления электроэнергии и др.).

В настоящее время греческие компании-застройщики испытывают острую нехватку в денежных ресурсах для легализации незаконных площадей. Строительство новых проектов большинство компаний заморозило, так как застройщики не могут реализовать старые построенные проекты недвижимости. Поток клиентов, интересующихся прибрежной недвижимостью в Греции, значительно снизился. По оценке экспертов, цены на апартаменты и дома в Греции снизились на 10-30% по сравнению с 2008 годом.

Именно поэтому сейчас складывается особенно благоприятная ситуация для приобретения недвижимости в Греции. Многим застройщикам настольно необходимы наличные деньги, что они отдают свои объекты практически по себестоимости при условии 100%-ой оплаты при заключении сделки. Напомним, что во многих прибрежных зонах при приобретении недвижимости необходимо получение разрешения от Министерства обороны Греции (в число таких регионов входят и Халкидики, один из наиболее популярных у русских покупателей курортов для приобретения недвижимости).

Получение этого разрешения хоть и является формальным, тем не менее, на практике занимает около 9 месяцев. Ранее оплата недвижимости застройщику чаще производилась частями – 40-60% при заключении предварительной сделки, и остальное при получении разрешения, хотя право пользования недвижимостью покупатель получал сразу же после первого платежа. Т.е. оплата приобретаемой недвижимости обычно происходила в 2 этапа: первый платеж при заключении сделки и второй после получения разрешения (через 6-12 месяцев).

Таким образом, сейчас, используя негативную ситуацию на рынке строительства, можно приобрести недвижимость в Греции на побережье по беспрецедентно низким ценам, торгуясь с греческими застройщиками и получая хорошие скидки, особенно, если есть возможность немедленно расплатиться наличными при заключении предварительного договора.

Несмотря на экономические трудности (надеемся, временные), приобретение прибрежной недвижимости в Греции является надежной инвестицией. В связи с ограничением многоэтажного строительства и наличием ограничения застройки земельных участков, переизбытка предложений объектов у моря никогда не будет, т.е. приобретенная недвижимость в Греции всегда останется ликвидной, а также сможет приносить дополнительный доход. Несмотря на экономический кризис, Греция ожидает значительного увеличения туристического потока из России и других стран в 2011 году, и поэтому сдать апартаменты в аренду в туристический сезон не представит никакой проблемы.

Источник: Dionisiou Real Estate
www.dionisiou-realestate.ru