Процесс покупки недвижимости в Чехии
Кроме того, большую роль играет надежность юридической системы, в рамках которой осуществляется покупка. Независимо от того, совершает ли покупатель приобретение для вложения средств или для личного пользования, хорошая покупка обязательно подразумевает безопасный процесс приобретения с полной и понятной картиной прав собственника.
В этом отношении, покупка недвижимости в Чехии представляется выгодным, надежным и юридически защищенным процессом, основные этапы которого изложены ниже.
I. С 1 мая 2009 годастало возможным приобретать и регистрировать недвижимость (кроме лесных и сельскохозяйственных угодий) на физическое лицо гражданам всех стран, т. е.недвижимость в Чехии может приобрести:
- гражданин Чехии;
- любое физическое лицо вне зависимости от его гражданства;
- чешское юридическое лицо;
- чешское государство.
Получение вида на жительство (ВНЖ) и условия проживания в Чехии остались без изменений, т.е. только при условии образования юридического лица. При этом получение ипотечного кредита гораздо проще осуществить при оформлении покупки на фирму.
II. Существует два варианта покупки недвижимости:
1. Приобретение недвижимости после получения ВНЖ. Получить вид на жительство в Чехии можно только при наличии своей фирмы, в которой Вы являетесь учредителем или соучредителем, при этом, необходимо, чтобы Вы являлись директором фирмы, в фирме может быть и несколько директоров. Таким образом, в первую очередь необходимо зарегистрировать на свое имя фирму в Чехии для того, чтобы законно оформить ВНЖ себе и своим близким родственникам - супругам и детям. Оптимальной и наиболее экономичной формой юридического лица является общество с ограниченной ответственностью. После получения ВНЖ процесс приобретения недвижимости сводится к ее выбору и оформлению сделки купли-продажи.
2. С мая 2009 г. стал возможен и второй вариант - приобретение недвижимости до регистрации фирмы и получения ВНЖ. Для этого необходимо лишь получить туристическую визу в Чехию для личного ознакомления с предлагаемыми объектами, сделать выбор и осуществить сделку по покупке недвижимости. Этот вариант заключает в себе определенные преимущества.
При рассмотрении вопроса о предоставлении ВНЖ чешскими государственными органами, наличие собственного жилья и постоянное проживание в нем на территории Чехии, является существенным дополнительным аргументом в пользу принятия положительного решения.
Купив недвижимость, оформленную на физическое лицо, Вы можете законно прописаться по адресу ее нахождения. В этом случае при последующей продаже вашей собственности через два года, не нужно будет платить налог на прибыль. Если же Вы не прописаны по адресу нахождения вашей недвижимости, то освобождение от налога на прибыль при перепродаже недвижимости наступит только через пять лет. Продажа недвижимости, находящейся на балансе фирмы не влечет за собой освобождения от уплаты налога на прибыль.
Приобретая недвижимость на физическое лицо, необходимо знать, что эту недвижимость можно приобрести не только отдельно взятому физическому лицу, но и супругам, а также группе людей, не связанными между собой родственными связями. Доли участия различных людей в купленной ими собственности прописываются в договоре купли-продажи и в выписке реестра недвижимости (Кадастре недвижимости).
III. После ознакомления с каталогом объектов недвижимости, представленном на нашем сайте и в рекламных буклетах, а также личном осмотре и выборе определенного объекта, между Вами и нашим агентством заключается договор о резервации объекта недвижимости, в котором прописываются все условия будущей продажи недвижимости: объект продажи, цена, условия оплаты, срок заключения договора купли-продажи или, в случае получения ипотеки и (или) долевого участия в строительстве - договора о намерениях (договора о будущем договоре купли-продажи).
Одновременно с подписанием договора о резервации, вносится резервационный залог в размере, эквивалентном 50 000 - 250 000 чешских крон (2000 – 10 000 евро), зависящий от желания продавца и стоимости объекта недвижимости. Это связано с тем, что законом не установлены нормативы суммы за резервацию объекта недвижимости в Чехии.
Цель оформления договора о резервации – демонстрация серьезности намерений покупателя и снятие объекта с рынка на период подготовки документов для завершающей стадии сделки купли-продажи недвижимости. В случае отказа покупателя сделки, залог ему не возвращается.
IV. В обозначенный в договоре о резервации срок подписывается договор купли-продажи недвижимости, составляется акт приема-передачи недвижимости, проект на внесение изменений собственников недвижимости подается в Кадастр недвижимости. Перечисляется оплата за покупаемую недвижимость с учетом резервационного залога и происходит регистрация нового владельца недвижимости в коммунальных службах и ЖЭКе.
Покупая недвижимость в новостройке, следует очень ответственно подойти к ее приемке. Все указанные Вами дефекты и неисправности записываются в протоколе разногласий, где указывается срок, в течение которого застройщик обязан их устранить.
Условия перехода права собственности на объект недвижимости в Чехии записываются в договоре купли-продажи. Переход прав собственности во многом зависит от формы оплаты за объект недвижимости. Существуют следующие варианты.
1. С использованием расчетного счета нотариуса, адвоката, банка, риэлтерской фирмы - так называемая "Усховна" или "Истотный учет". Покупатель перечисляет деньги за приобретаемую им недвижимость на расчетный счет нотариуса, адвоката, банка или риэлтерской фирмы, которые выступают поручителями данной сделки. Все условия перечисления денег продавцу подробно описываются в "договоре об Усховне". Они могут быть различными. Все зависит от того, как быстро покупатель хочет переехать в купленную им недвижимость. Но, в любом случае, пока продавец полностью не получит деньги за недвижимость, покупатель не сможет владеть ею.
Таким образом, поручитель является и гарантом перечисления за продавца налога с продаж, т.к. данная сумма остается до момента записи изменений в Реестре недвижимости на счете поручителя и продавцу не перечисляется. В Праге процесс записи в Кадастре недвижимости о смене прав собственности занимает один - два месяца. В других районах и городах Чехии этот срок короче.
2. Перечисление денег непосредственно на расчетный счет продавца. Здесь возможны два варианта:
а) Деньги продавцу перечисляются до или в день заключения договора купли-продажи. В данном случае, покупатель может пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора купли-продажи. При этом, сразу же переписываются показания электро- и водосчетчиков, передаются ключи от собственности, новый хозяин регистрируется в коммунальных службах (электричество, водопровод, газ) и ЖЭКе и может переезжать в купленную им недвижимость.
б) Деньги продавцу перечисляются после появления в Реестре недвижимости записи об изменениях собственников недвижимости. В этом случае, покупатель сможет воспользоваться купленной им недвижимостью только после выхода решения Кадастра недвижимости. Переписать показания электро- и водосчетчиков и получить ключи от собственности также возможно только после внесения имени нового собственника в Реестр недвижимости.
Во избежание риска, в договоре купли-продажи всегда указывается возможность того, что Кадастр недвижимости может вызвать участников сделки для устранения недочетов. Последние в свою очередь обязаны в течение 14 дней исправить указанные ошибки.
Право собственности, в любом случае, переходит покупателю в день заключения договора купли-продажи.
Источник: http://www.realcz.ru/czech-realty/buy