Недвижимость Крыма: две сотни новостроек; бюджетная «вторичка».
Полуостров Крым на территории Украины входит в зону интереса россиян, покупающих курортную недвижимость. В пользу выбора говорит не только теплое Черное море и хороший климат, но и территориальная близость, сравнительная доступность билетов на дорогу, возможность пересечь границу без загранпаспорта и многое другое.
Почти две сотни новостроек
Условия приобретения недвижимости иностранцами в Украине довольно простые. Как рассказала Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град», чтобы купить квартиру, необходимо лишь получить индивидуальный налоговый номер в городской налоговой инспекции, который выдается в течение одного-трех дней. У покупателя-нерезидента также обязательно должна быть миграционная карта. В остальном процедура приобретения недвижимости для иностранных граждан ничем не отличается от покупки жилья местным населением. Сделку купли-продажи регистрирует нотариус. Предварительно продавец получает в БТИ извлечение из реестра. И продавцу, и покупателю на сделке потребуются паспорта, индивидуальные налоговые номера, свидетельства о браке и пр. «Весь процесс купли-продажи занимает три-пять дней, но при желании его можно сократить и до суток», - уточняет эксперт.
Самые интересные предложения в Крыму – это новостройки. Большинство из них построены с учетом последних требований времени: в жилых комплексах есть бассейны, зоны отдыха с фитнесом, саунами, салонами красоты, их территории благоустроены и охраняемые, а в некоторых есть и собственные пляжи. И внешне эти объекты ничем не отличаются от тех, что возводятся в Италии, Испании, Греции, на Кипре или в Болгарии. Квартиры в таких комплексах сдаются как с отделкой, так и без нее. Есть предложения и со всей необходимой мебелью. Хозяин после заключения сделки может сразу же заселяться и в комфортных условиях проводить свое отпускное время.
С точки зрения Петра Коваленко, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании KnightFrank, в пользу выбора крымской недвижимости говорит и то, что на данный момент рынок жилья полуострова переживает подъем, что связано прежде всего с положительными изменениями в Украине. «Новая политическая команда проводит аудит всех проектов и старается завершить их реализацию», - добавляет эксперт.
По данным Международного агентства недвижимости Gordon Rock, в настоящее время в Крыму насчитывается 185 проектов строительства многоэтажных жилых домов, из них 13 заморожено, а 46 полностью завершено. Большая часть строящихся объектов состоит из апартаментов в рекреационных комплексах вблизи моря.
По состоянию на конец I полугодия 2011 г. полностью жилье распродано в 45 жилых комплексах - это 24% от общего объема первичного рынка Крыма. Поэтому выбор предложения довольно широк. Но говорить о каком-либо приросте предложения на первичном рынке жилья не приходится. В Крыму уже третий год сокращаются объемы строительства.
По словам Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, по числу многоквартирных новостроек, возводимых на полуострове, лидирует Ялтинский горсовет. На его территории находится 75 жилищных проектов или 40% от общего объема новостроек. Второе место занял Севастополь, где первичный рынок представлен 34 домами, третье – Алушта, там 23 новостройки.
Помимо многоэтажных жилых домов на первичном рынке Крыма экспонируется 19 завершенных и 14 строящихся коттеджных поселков. Большинство располагаются в районе Большой Ялты - в населенных пунктах Малый Маяк, Гурзуф, Симеиз, Партенит, Массандра. Несколько коттеджных поселков строится на северо-западе полуострова между Севастополем и Евпаторией.
Равнение на россиян
Основные проекты, которые выводятся на рынок Крыма, - это курортная недвижимость, нацеленная прежде всего на россиян, говорит Петр Коваленко (Knight Frank). И это не удивительно. По данным Gordon Rock, российские покупатели составляют почти 40% от общего их числа, пропустив вперед только украинцев. Их доля 55%. Оставшаяся часть приходится на граждан дальнего зарубежья, из которых 4% - жители СНГ.
Сильной стороной крымской недвижимости является соотношение цены и качества. Средние цены на российском Черноморском побережье составляют от $5 тыс. за 1 кв. м, а в украинском Крыму – около 2 тыс., - говорит Петр Коваленко (Knight Frank). По данным Gordon Rock, средний уровень цен на новостройки в Крыму - около $1,74 тыс. за 1 кв. метр. При этом разброс цен - от $450 за кв. метр в возводимом доме в переулке Танкистов в Феодосии до $10 тыс. за кв. метр в ЖК «Золотой пляж» в районе Ялты.
Цены на частные домовладения по московским меркам в Крыму невысокие. Дешевле всего коттеджи стоят на участке побережья от Севастополя до Евпатории. Там средняя стоимость домов составляет около $1,4 тыс. за кв. м. А ценовые рубежи бьют частные дома, построенные в Большой Ялте, где средний уровень цен составляет $2,5 тыс. за 1 кв. м. Цена на первичное жилье в Севастополе, по данным «CENTURY 21 Светлый Град», составляет приблизительно $500 - 1000 за 1 кв.м. Впрочем, встречаются квартиры общей стоимостью и более миллиона долларов.
Для многих покупателей, которые задумываются о покупке недвижимости в Крыму и уже подсчитывают свои сбережения, важно узнать, как поведут себя цены в ближайшем будущем. Большинство экспертов пока не видят причин для значительного роста цен, хотя и предполагают, что в обозримом будущем это может случиться. «Мы не прогнозируем значительного изменения цен на недвижимость в Крыму до конца текущего года, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Вместе с тем по мере развития ипотечного кредитования допускаем рост цен на новостройки низшего ценового сегмента».
Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND, также не видит причин для роста цен, так как сдерживающим фактором считает недостаточно высокую развитость инфраструктуры, в которую государство не спешит вкладывать деньги. Инвестиции же идут только преимущественно из карманов частных инвесторов, а их далеко не на все хватает
«Испанская деревня», «Никитский Дворец» и другие
Большинство россиян стремятся в Крыму купить недвижимость вблизи моря. Как правило, в первую очередь они изучают предложения в районе Большой Ялты. Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град») также отметила, что в компанию регулярно обращаются покупатели, интересующиеся недвижимостью в Севастополе. «По этническому составу город по-прежнему преимущественно русский, здесь теплое море и живописная природа, а цены радуют своей относительной доступностью», - объясняет эксперт.
Как интересный проект риелторы выделили «Испанскую деревню» - комплекс апартаментов, построенных в Алупке вблизи Воронцовского дворца. Преимущества данного комплекса - два собственных пляжа, выход в Воронцовский парк. Сам объект возведен в испанском стиле. Дома здесь строятся в виде замкнутой геометрической фигуры, внутри располагается патио с бассейном и садом. Территория комплекса огорожена и находится под круглосуточной охраной. Внутренняя инфраструктура включает теннисный корт, фитнес-центр, салон красоты, сауны, джакузи, открытый бассейн, мини-маркет, бар, кафе, ресторан. Апартаменты сдаются сосвободной планировкой, поэтому хозяевам нужно самим позаботиться о чистовой отделке. Самые дешевые общей площадью 90 кв.м обойдутся в $162 тыс. (около $1,8 тыс. за 1 кв.м), а самые дорогие – 174 кв.м – $435 тыс. - это примерно $2,5 тыс. за 1 кв.м.
Елена Некрытова, руководитель отдела проектов компании «Новое Качество», как один из самых ярких проектов в Ялте выделила комплекс «Никитский Дворец», первая очередь которого вводится в эксплуатацию уже этим летом. ЖК расположен на мысе Мартьян, в 50 м от Никитского ботанического сада. Общая площадь территории «Никитского Дворца» составляет более 1 га, он состоит из двух корпусов, объединенных общей стилобатной частью, и рассчитан на 122 апартамента. В комплексе предусмотрены пляж длиной 100 м, открытый и крытый бассейны с подогреваемой водой, spa-комплекс, ресторан. Площадь апартаментов - от 40 до 250 кв.м. Цена предложения - от $4,0 до $6,0 тыс. за 1 кв.м. Как отметила эксперт, за 2010 год цены на объекте выросли на 20% и продолжают расти и в 2011 году.
К осени должна стартовать вторая очередь в элитном коттеджном поселке «Вилла Роз» в Гурзуфе – это всего восемь фешенебельных таунхаусов. Комплекс расположен в очень красивом месте, утопает в зелени. До пляжа – 800 м. Сейчас в продаже есть виллы под внутреннюю отделку площадью от 428 до 587 квадратных метров с участками от 10 до 20 соток. Цена предложения – от 1 млн.
Также внимания заслуживает ЖК «Актер» в Ялте, который состоит из отеля и апартаментов. В комплексе всего 28 апартаментов общей площадью 78 - 202 кв. м. Стоимость апартаментов составляет от 150 тыс. руб. за 1 кв. метр. Инфраструктура включает зоны открытых бассейнов, spa, фитнес- и wellness-центры, рестораны, а также собственный закрытый пляж.
Из сравнительно недорогих проектов следует отметить новый жилой комплекс «Вишневый сад» в Ялте. Он представляет собой четыре 16-этажных здания с развитой внутренней и внешней инфраструктурой. На территории комплекса находятся банки, магазины, спортивные центры и салоны красоты, а также спортивная, детская площадки и площадка для отдыха. Всего в комплексе 360 квартир. В продаже есть однокомнатные квартиры площадью 67 и 80 кв.м и двухкомнатные - 114 кв.м по цене от $1,7 тыс. за 1 кв.м.
Жилой комплекс «Солнечногорское» на 32 квартиры расположен в поселке Солнечногорское в 21 км от Алушты по трассе Алушта – Судак на въезде в поселок. До берега моря – 430 метров. Отличительная его особенность - здание построено по технологии «Термодом» с сейсмостойкостью 9 баллов. Предлагаются апартаменты четырех типов: 1-2-комнатные, 3-комнатные, а также 4-комнатные в двух уровнях площадью от 73 до 124 кв. метров. Цена предложения – $1,5 тыс. за 1 кв.м.
Севастопольская «вторичка» для скромного кошелька
В Севастополе Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град») рекомендует обратить внимание на вторичный рынок. Он дает возможность обзавестись недвижимостью покупателям даже с весьма скромным бюджетом. Эксперт рассказала, что сами севастопольцы особенно ценят квартиры в домах сталинского периода, а цена на хорошую «сталинку» часто выше, чем на современные квартиры. Если двухкомнатную улучшенной планировки можно купить за $50-60 тысяч, то цена «сталинки» (особенно в так называемых «адмиральских» домах) составит $60-70 тысяч. Например, двухкомнатную квартиру общей площадью 69 кв.м в сданной 12-этажной новостройке (в 5-м микрорайоне города) без чистовой отделки продают за $50,5 тыс. А трехкомнатную квартиру общей площадью 71 кв.м в кирпичном четырехэтажном доме (1994 года постройки) готовы уступить за $58 тыс.
Самый бюджетный вариант купить квартиру в хрущевке. На данный момент в Севастополе можно приобрестиоднокомнатную квартиру такого класса за $26-35 тысяч. А также в так называемых «гостинках»: блоках на 5-6 семей с общей кухней и санузлом, а еще - в бывших общежитиях коридорного типа. Стоит такая комната от $10 до $20 тыс., а если повезет, можно найти и за $8-9 тыс. Правда, вряд ли многие россияне соблазнятся на такое проживание на отдыхе. Хотя, эксперты говорят, что сдавать в аренду такое жилье довольно просто по причине невысокой цены.
Поскольку частный сектор Севастополя довольно обширен, имеется большой выбор домов. Цены на старые постройки варьируются от $20 до $100 тыс. Новые, современные дома идут в продажу по цене от $100 тыс. Так, новый трехэтажный дом со всеми коммуникациями на ул. Пластунская площадью 330 кв.м, участок 7,3 сотки выставили на продажу за $360 тыс. Преимущество - из дома открывается панорамный вид на город и море. Внутренняя отделка – чистовая под обои. А роскошную виллу в Царском Селе (Фиолент) общей площадью 250 кв.м на участке 10 соток выставили за $500 тыс. В доме пять спален и столько же санузлов. На участке – открытый бассейн.
Инвесторы и инвестиции
До кризиса недвижимость в Крыму пользовалась спросом у инвесторов, которые одновременно покупали по несколько квартир, чтобы или сдавать их в аренду или перепродавать, когда цена станет выше. Последствия финансового кризиса сильно ударили по кошелькам инвесторов: цены снизились, спрос упал, поэтому для многих квартирный бизнес не только не принес деньги, но и привел к значительным потерям. Сейчас ситуация понемногу стала выравниваться, и, по словам Елены Некрытовой («Новое качество»), в компании динамику оценивают как позитивную. Эксперт считает, что этот рынок - один из самых привлекательных для россиян, но возвращение роста инвестиционной активности видит только после полной стабилизации: возвращения динамики строительства и выдерживания сроков ввода объектов в эксплуатацию. «А пока есть смысл покупать квартиры для себя, но не более того», - заключает Денис Евсеев (KINGSLAND).
Источник: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru