Черногория: преимущество средиземноморской страны - сделки с недвижимостью с гарантией государства
Обоснованный интерес
Интерес к Черногории обусловлен удачным расположением в Юго-Восточной Европе, живописной природой, экологической чистотой курортов на побережье Адриатического моря, наличием марин для яхт, памятниками истории и культуры.
Наибольше число памятников находится в районе Которского залива, где находится город Котор, занесенный ЮНЕСКО в списки мирового культурного наследия. В районе Скадарского озера располагается еще одна достопримечательность - комплекс монастырей, а также крепости Жабляк Црноевича и Лесендро. Поэтому, попав в страну, туристы с большим интересом обследуют ее каждый уголок.
Масса положительных эмоций, полученных на отдыхе, стала причиной для многих задуматься о своей недвижимости в этой стране. Как рассказал журналу Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, основную роль среди зарубежных покупателей на черногорском рынке играют россияне, на которых приходится 60-65% сделок. Их привлекает близкий менталитет и радушие местного населения, православная религия, возможность осуществить прямые перелеты из Москвы и Санкт-Петербурга, которые длятся всего порядка 2,5 часов, - говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International.
В пользу Черногории говорит и безвизовый въезд в страну который разрешает пребывание на ее территории в течение 30 суток. Правда, вид на жительство может дать только учреждение юридического лица в Черногории, а не сам факт приобретения недвижимости. После 5 лет проживания в стране появляется возможность подать заявление на получение гражданства.
Помимо россиян достаточно высокую активность на черногорском рынке недвижимости проявляют граждане Украины, итальянцы, немцы, австрийцы, израильтяне и сербы. В последнее время сделки все чаще заключают англичане, скандинавы, австралийцы и канадцы, привлеченные активным международным продвижением проекта «Порто Монтенегро» в Боко-Которском заливе, рядом с Тиватом, - говорит Вадим Оришак (Pleiada International).
Государство гарантирует
Существенным преимуществом в пользу покупки недвижимости в Черногории является простота самой процедуры с юридической точки зрения. А если все документы оформлены правильно, право собственности 100% гарантируется государством. Нерезиденты страны могут купить жилую и коммерческую недвижимость и оформить ее на себя, в отличие от Хорватии, где регистрация объектов происходит только на юридическое лицо. «Этим объясняется тот факт, что в Хорватии на россиян приходится около 5% сделок с недвижимостью, а в Черногории 2/3 от общего числа регистрируемых в стране», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock).
Единственное ограничение – это покупка земли. В Черногории действует закон, по которому приобрести участок земли под строительство может только юридическое лицо. Также нерезидент страны не может купить дом с участком земли. При подобных сделках земля передается ему только в бессрочную аренду.
Коротко, процедура покупки проходит так: покупатель из российского банка в указанный черногорский переводит задаток в размере 10% от стоимости недвижимости и резервирует его за собой. После получения залога продавец информирует покупателя о его получении и приглашает заключить предварительный договор (predugovor), в котором содержится вся информация о приобретаемом объекте и его цене. Если покупатель отказывается от сделки, то по действующей и в России практике деньги остаются у продавца, а если от сделки отказывается сам продавец, залог возвращается покупателю в двойном размере.
Для окончательного расчета нужно открыть банковский счет в Черногории. Для этого покупателю нужен только действующий загранпаспорт. Для проведения сделки в Черногории необходимо участие местного юриста. На саму сделку продавец должен предъявить документ на право владения недвижимостью (Justus Titulus), а также выписку из Регистрационного (кадастрового) регистра недвижимости (Modus Aquirendi).
Особенность заключения окончательного договора (glavni ugovor) состоит в том, что с конца июля 2011 года подписать его можно только в государственной нотариальной конторе в присутствии переводчика и уполномоченного нотариуса. «Нововведения направлены на создание более безопасных и честных условий функционирования рынка недвижимости», - говорит Елизавета Зубарева, ведущий специалист компании МАН Rentsale. Но если раньше заверить договор стоило 11 евро, то теперь около 250 евро (при стоимости недвижимости до 50 тыс. евро), а если цена выше, то по 50 евро за дополнительные 50 тыс. евро к цене. Если покупатель не может присутствовать на сделке лично, он может за дополнительную плату свои права делегировать своему юристу.
За покупку недвижимости взимается налог в размере 3% от цены, определенной местным муниципалитетом. Важно, что стоимость недвижимости, определенная муниципалитетом, не может превышать реально уплаченную сумму. После уплаты налога покупатель должен перевести на счет продавца оставшиеся 90% от стоимости объекта. Важно знать, что если продавец не получает этой суммы в установленный в договоре срок (обычно это 30 дней), он имеет право оставить себе 10% аванс.
После получения денег продавец дает расписку и подписывает заявление о внесении данных о новом владельце недвижимости в кадастровый регистр Черногории.
Россияне выбирают апартаменты
По данным Knight Frank, основной спрос на недвижимость Черногории со стороны иностранных инвесторов приходится прежде всего на береговые курорты: Герцегновская Ривьера, Будванская Ривьера, Ульцинская Ривьера. Также популярны места в глубине страны на горнолыжных курортах и у озер (Скадарское озеро, Пивское озеро, горнолыжные курорты Жабляк, Дурмитор и т. д.).
Юридические формальности при покупке домов с участками земли пугают россиян, поэтому они нечасто идут на такие сделки. По словам Вадим Оришака (Pleiada International), наши соотечественники предпочитают апартаменты в новых комплексах, реже новые виллы. Дома на вторичном рынке пользуются меньшей популярностью.
Вторичный рынок предлагает большой выбор, но качественных предложений как с точки зрения самого объекта недвижимости, так и с точки зрения нахождения его в районе с развитой инфраструктурой на рынке относительно немного. В целом же, как уточнил Станислав Зингель (Gordon Rock), у россиян апартаменты составляют 75% от общего спроса, дома - 20%, а покупка земли под новое строительство - 5%
В стоимостном выражении, по словам Елизаветы Зубаревой (МАН Rentsale), в основном спрос российских клиентов сконцентрирован вокруг объектов, представленных на рынке по цене от 50 до 150 тыс. евро, хотя есть и интерес и к дорогим виллам стоимостью около 1 млн евро.
Манящие ценники
Что в первую очередь волнует покупателей – это цены. Для многих как раз они ориентир на возможность обзавестись недвижимостью в той или иной стране. В период кризиса стоимость недвижимости в Черногории снизилась в среднем на 30-35%, и несмотря на начавшийся после кризиса постепенный рост цен, она остается одной из самых доступных для россиян. «С момента, когда средние цены на черногорскую недвижимость достигли «дна», произошла коррекция вверх, и, по нашим оценкам, средние цены остаются на 20-25% ниже пиковых докризисных показателей», - уточняет Станислав Зингель (Gordon Rock).
2011 год отмечен ростом цен на черногорскую недвижимость, поэтому покупателям, принявшим решение в пользу этой страны, следует поторопиться. Особенно это касается предложений первичного рынка, где цены уже выросли на 10-15%. «А в связи с тем, что количество анонсируемых новых проектов также невелико, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - можно прогнозировать дальнейший рост цен еще на 10-15% в ближайшие 12 месяцев».
«Порто Монтенегро», «Вилла Магнолия» и др.
В настоящее время на рынке недвижимости Черногории представлены разные предложения, и на первичном, и на вторичном. Но, как уже отмечалось выше, на первичном рынке жилых проектов мало. Как объяснил Станислав Зингель (Gordon Rock), это связано с очень медленной выдачей черногорскими инстанциямиразрешений на строительство. «Но эта медлительность и забюрократизированность в период кризиса сыграла положительную роль, не позволив черногорскому рынку недвижимости испытать массовые банкротства застройщиков», - отмечает эксперт.
Самый громкий строящийся проект в Черногории - «Порто Монтенегро» расположен рядом с городом Тиват на месте бывшей австро-венгерской военно-морской базы на площади 24 га. Богатая инфраструктура комплекса включает пешеходную набережную, стильные апартаменты, гостиницу, бары и рестораны, спортивный комплекс, художественную галерею, морской музей, а также поля для гольфа, теннисные корты и пляжи. В составе проекта два жилых комплекса. ЖК «Oзана» находится на береговой линии и рассчитан на 23 апартамента с прекрасным видом на залив. ЖК «Зета» – здание на второй линии на 22 апартамента с красивыми террасами-садами, с частичным видом на пристань с яхтами, а также с бассейном на крыше. Комплекс оснащен всей необходимой инфраструктурой для владельцев яхт, гостей и членов экипажа. Марина способна принять 650 яхт от совсем небольших до гигантских морских. Предложения ориентированы на состоятельных покупателей. «Сейчас на объектах цены начинаются от 478 тыс. евро», - говорит Вадим Оришак.
«Вилла Магнолия» - новый проект в поселке Дженовичи, что в Боко-Которской бухте в 600 м от моря. Комплекс состоит из четырех вилл по шесть апартаментов с двумя спальнями, перед которыми открывается прекрасный вид на большой сад и бассейны – для взрослых длиной 30 м и детский. Каждый апартамент имеет свой гараж. Квартиры сдаются с ремонтом и частично с мебелью. Кухни полностью оборудованы бытовой техникой, в ванных джакузи и гидромассажные ванны, в прачечной - стиральная машина. Площади апартаментов от 84 до 111 кв.м, их цена от 210 до 220 тыс. евро
Жилой комплекс в Будванской ривьере Becici Sunset расположен в местечке Бечичи, с отменным видом на уникальный остров Святой Стефан. На территории комплекса несколько бассейнов, ухоженный сад, детские площадки, парковки и т.п. Некоторые квартиры предлагаются с полной меблировкой и оснащением. Например, апартаменты на втором этаже общей площадью 30 кв.м стоят около 58 тыс. евро, а апартаменты с полной меблировкой на третьем этаже общей площадью 53,5 кв.м обойдутся уже 214 тыс. евро.
На вторичном рынке можно подобрать тоже разные варианты недвижимости. Например, частный дом площадью 92 кв. м в г. Тиват (Боко-Которская бухта) на участке 3 сотки продают за 125 тыс. евро. За дом в Кримовицах (Будванская ривьера) общей площадью 106 кв.м на участке 4,6 сотки хотят получить 115 тыс. евро. Цена на дом снижена. Ранее хозяин рассчитывал, что продаст его за 125 тыс. евро. А хороший новый коттедж в Будве (Будванская ривьера) площадью 140 кв.м на участке 2,2 сотки выставили за 310 тыс. евро.
Дешевые предложения сосредоточены в районе Барской ривьеры. Например, в г. Бар дом общей площадью 58 кв.м на участке 1,2 сотки стоит 35 тыс. евро. Домик в местечке Шушань площадью 35 кв.м на участке 1,7 сотки продают за 36 тыс. евро, а дом в Сутоморе общей площадью 80 кв.м на участке 3,8 сотки готовы уступить за45 тыс. евро.
Интересные предложения есть и в многоквартирных домах. Например, в г. Херцег Нови в 550 м от моря продается однокомнатная квартира в четырехэтажном доме общей площадью 29 кв.м за 41 тыс. евро.
Другая квартира в этом же городе в 100 м от моря общей площадью 42 кв.м стоит 55 тыс. евро. А квартира в г. Петровац в 200 м от моря общей площадью 31 кв.м выставлена на продажу за 65 тыс. евро.
Инвестиционный бум в прошлом
До кризиса жилые проекты, реализуемые в Черногории, были на слуху у россиян, больше того, в некоторых участвовали и российские застройщики, поэтому многие воспринимали рынок недвижимости молодого государства как привлекательный для инвестирования. Но надежды себя не оправдали. Инвесторы надеялись, что цены и впредь будут расти, а недвижимость можно будет сдавать в аренду, обеспечив этим неплохой доход. «Но на самом деле,- говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - средняя доходность от сдачи в аренду, за вычетом расходов на содержание сдаваемого в аренду объекта недвижимости, оказалась невысокой – порядка 3-4% годовых». Сюда же добавились проблемы, связанные со слабым развитием бизнеса управляющих компаний, которые занимаются вопросами сдачи и управления недвижимостью в интересах собственников.
Невыгодность инвестиций в недвижимость Черногории Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, объясняет необоснованной раздутостью цен на рынке первичной недвижимости. Во времена покупательского бума цены на объектах выросли в несколько раз, а скромные застройщики превратились в миллиардеров, покупавших дорогие яхты. «Привыкнув к сверхдоходам, они не спешат снижать цены, которые сейчас совсем не являются инвестиционно привлекательными», - отмечает эксперт.
Источник: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru