Инвестиции в Юго-Восточную Азию
С оглядкой на рубашку
Прежде чем перейти к описанию отдельных стран региона, хотелось бы дать некий общий портрет. Получается он, честно говоря, довольно настораживающим.
Во-первых, эти государства весьма удалены от нас – в самом прямом, географическом смысле. «Лететь туда далеко и долго, а решение ряда вопросов требует личного присутствия покупателя», - напоминает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland.
Во-вторых, наличествует «удаленность» другого рода – культурно-языковая. В Восточной Европе люди говорят на языках, очень похожих на русский: для понимания болгарского «продава се» и «дава се под наем» не нужно быть особо одаренным полиглотом. В Европе Западной, правда, языки другие – но ведь все мы что-то учили в школе! «Ай си э кэт андэ зе тейбл», «же не манж па сис жур» и «айн-цвай полицай» знают худо-бедно все россияне.
А что в ЮВА? Тамошнюю «мову», по словам сведущих людей, разобрать совершенно невозможно. Разумеется, всегда можно положиться на английский – его понимают везде. Но надо отдавать себе отчет, что в этом случае все цены для вас вырастут раза в два минимум. Если не верите – посмотрите, сколько стоят матрешки на Арбате.
В-третьих, имеются риски политические. Большинство стран региона не очень стабильны, ни о каких многовековых традициях уважения к частной собственности там слыхом не слыхивали. А к примеру, в Таиланде идет перманентная гражданская война: сторонники Самака Сунтхаравета что-то там делят с Пхумипоном Адульядетом и Таксином Чиннаватом (привет предыдущему абзацу), и граждане, одетые в желтые рубашки, старательно бьют морды тем, у кого рубашки красные. Разумеется, вам (иностранному инвестору) до этого дела нет, но как доказать это чрезмерно пассионарным аборигенам? При политических заварухах вложенные деньги могут быть потеряны – это азбука инвестирования…
Одним словом, рынок получается весьма рискованным – выходить на него можно только после основательной подготовки.
Ну а после столь «вдохновляющего» предисловия перейдем к разговору о странах по отдельности.
Гонконг: только для миллионеров
Стран, которые были бы полностью привлекательны для инвестиций, нет нигде в мире, убежден Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Тем более в ЮВА – речь может идти только об отдельных городах или сегментах недвижимости. Среди таких «инвестиционных оазисов» эксперт называет элитную недвижимость Гонконга – только во втором квартале нынешнего года увеличение цен здесь составило 7,3%. А если брать рост за год (с середины прошлого года по середину нынешнего), то рост составил вообще ошеломляющую цифру в 28%. Однако следует обратить внимание на то, что столь стремительное подорожание не может длиться долго. Так что здесь, скорее всего, возможны лишь краткосрочные инвестиции. Сегодня в Гонконге стоимость элитного жилья начинается от $15,7 тыс. за кв. м, что при минимальной площади объектов в 70 кв. м предполагает возможность выйти на рынок с суммой не менее $1,1 млн.
Малайзийские «Рублевки»
В Малайзии в целом рост цен на недвижимость в последние годы составляет 6-7%. Что, в общем, неплохо (учитывая кризисные явления в других частях мира), но не сказать, чтобы совсем фантастика. А вот в столице страны Куала-Лумпуре, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), цены за последние 12 месяцев выросли на10-11%. В городах Селангор и Перак рост цен поскромнее, но тоже порадует инвестора: 8-10% за год. Минимальная сумма, необходимая для приобретения недвижимости в этих городах, – от $30 тыс.
Ягода Манила нас к себе манила
Филиппинская столица интересна в первую очередь не спекулянтам, а рантье – тем, кто ориентируется на получение рентного дохода, а рост стоимости недвижимости рассматривает в качестве дополнительного критерия. Рост цен (продажных) в Маниле на текущий год прогнозируется на уровне скромных 3-5%, при этом в аренде качественная жилая недвижимость приносит 7,5 - 9,1% годовых – это один из наиболее высоких показателей в Юго-Восточной Азии. Стоимость 1 кв. м недвижимости хорошего класса начинается в филиппинской столице от $2 тыс. за кв. м – это делает сумму минимального «входного билета» на этот рынок весьма умеренной: $50 - 60 тыс.
Поставим на Джакарту все!
Аналогичная ситуация и в столице Индонезии: там жилая недвижимость приносит еще более фантастическую доходность – от 7,9 до 11,3% в год! Впрочем, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), столь высокий уровень дохода может быть характерен для рынка лишь в краткосрочной перспективе.
Ну, таец, погоди!
Несмотря на уже упоминавшиеся политические проблемы, Таиланд в среднесрочной и долгосрочной перспективе рассматривается как весьма инвестиционно привлекательное государство. Правительство готовит законодательные изменения: в частности, планируется разрешить местным банкам кредитовать иностранцев для покупки недвижимости. Кроме того, власти намерены скорректировать правило, согласно которому в кондоминиуме нерезидентам может принадлежать не более 49% квартир. Ранее эта норма была введена для того, чтобы не дать иностранцам установить контроль над земельными участками.
Вьетнам. Как много в этом звуке…
Потенциально очень интересная страна. Недвижимость в ней ведет себя очень по-разному: за период с середины прошлого года по середину нынешнего жилье среднего ценового сегмента подешевело здесь на24,3%, а «элита» и бизнес-класс, напротив, подорожали на 10,4% и 9,5% соответственно. «В среднесрочной и долгосрочной перспективе вложения в высший ценовой сегмент мегаполисов Вьетнама окажутся очень выгодными, - убежден Станислав Зингель (Gordon Rock). – Рынок страны только открывается для иностранных инвесторов, и косвенным подтверждением его перспективности служат действия международных консалтинговых компаний: они не только спешно открывают в стране офисы, но и предельно тщательно и регулярно готовят по нему аналитические обзоры». Средняя стоимость элитного жилья во Вьетнаме - $2,9 тыс. за кв. м, бизнес-класса - $1,8 тыс., так, самые небольшие студии тут можно купить, имея $35 - 50 тыс.
Как честный человек, вы обязаны жениться…
Даже в тех странах и местах, которые мы признали пригодными для инвестирования, существуют различные ограничения. Самые распространенные – запрет для иностранцев на приобретение земли, невозможность оформить покупку на себя лично.
«На Филиппинах иностранцы могут приобрести жилую недвижимость, но не землю, на которой она стоит, – последнюю можно взять в аренду сроком на 50 лет с дальнейшей пролонгацией договора еще на 25 лет, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Обойти запрет можно, заключив брак с гражданином Филиппин, он может приобрести землю «на себя». Однако после смерти филиппинского супруга иностранцу все равно не передадут право собственности на землю. Приобрести землю можно и на юридическое лицо. Однако доля иностранного капитала в нем не должна превышать 40%. Помимо этого площадь приобретаемой иностранцами недвижимости ограничивается 1 тыс. кв. м».
Есть аналогичные ограничения и во Вьетнаме – там иностранцам разрешено покупать только квартиры, но не землю или частные дома. И даже квартиры положены лишь для собственного проживания и на срок до 50 лет – по его истечении квартиру необходимо продать.
В Малайзии иностранцы могут приобрести лишь один участок земли или объект жилой недвижимости. Для покупки необходимо получить разрешение FIC - комитета по иностранным инвестициям. При этом перепродать объект можно не ранее трех лет со дня покупки.
В Таиланде иностранцам можно приобретать только квартиры в кондоминиумах. Совершить сделку можно лишь за деньги, официально ввезенные из-за рубежа. Приобретать землю иностранцам нельзя, но запрет можно обойти, сделав покупку на фирму, – правда, 51% капитала в ней должно принадлежать резиденту Таиланда…
Резюме
Страны Юго-Восточной Азии часто называют тропическим раем - характеристика, вполне естественная для нашего человека, измученного длительными холодами. Но вот на статус инвестиционного рая эти страны пока никак не тянут. Иностранных покупателей здесь особенно не привечают – и ограничений масса, и никакого желания гарантировать сохранность вашей собственности в случае каких-то передряг. Сравните, к примеру, с Германией, где иностранцы имеют освященное законом право приобретать недвижимость наравне с местными жителями, а услуги по доверительному управлению оказываются уже сотни лет – соответствующие механизмы отлажены. В общем, регион не очень привлекательный, особенно для людей, не очень искушенных в местных реалиях и законах…
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:
Сейчас не самое удачное время для инвестиций в недвижимость стран Юго-Восточной Азии. Связано это с тем, что рынки стран этого региона в настоящее время сильно переоценены: в период кризиса все деньги здесь вкладывались исключительно в недвижимость, что вызвало появление на рынке так называемого «пузыря». И даже Сингапур, последняя тихая гавань для инвесторов, сегодня не представляет инвестиционного интереса. Все инвесторы, как институциональные (фонды и др.), так и частные, буквально «бегут» из этого региона, обращая свой взор прежде всего в сторону стабильной и всегда инвестиционно привлекательной Европы. О перспективах рынков недвижимости Юго-Восточной Азии с точки зрения инвестиций говорить пока сложно. Необходимо наблюдать за развитием ситуации в данном регионе.
Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank:
Существуют две стратегии инвестирования – краткосрочная (характерна для растущего рынка) и долгосрочная (присуща для устоявшегося рынка с понятными правилами игры и надежным спросом на аренду). Юго-Восточная Азия – это очень большой регион, в котором присутствуют инвестиционные рынки обоих типов. Так, Вьетнам долгое время считался растущим рынком, т.к. страна переходила от социалистической системы по советскому типу к капиталистической. Сюда же относятся Лаос и Камбоджа. Малайзия – занимает особое место, поскольку там отмечается очень активный рост экономики и имеется потенциал на рынке офисной недвижимости столицы. Сингапур стоит особняком. Это некий «азиатский Лондон» – средоточие финансовых и прочих ресурсов региона. Бали и Таиланд относятся ко второму типу. Для них характерна активность на курортных рынках, которые круглогодично привлекает туристов из Тихоокеанского региона, России и со всего мира. Безусловно, рынки первого типа (растущие), находящиеся на пути перехода от старой политической системы к новой, сохраняют и риски, присущие переходному рынку. Принципиально понимать, что чем выше риски, тем выше доходность, и наоборот. Не может быть высокой доходности без рисков.
Источник: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru