Недвижимость за рубежом: США
Преимущества южных штатов
Теплый климат, солнечная погода, Мексиканский залив, лучшие пляжи, прекрасная инфраструктура для отдыха – это неполный перечень характеристик, которыми обладает курортный регион США. Как рассказал «Журналу о недвижимости Metrinfo.ru» Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимостиGordon Rock, в самой вершине рейтинга предпочтений иностранцев, приобретающих курортную недвижимость в США, находятся два штата - Флорида и Калифорния. Если в 2007 и 2008 годах Калифорния лидировала по объемам покупок жилья в США иностранцами, то с 2009 года пальму первенства удерживает Флорида, на которую приходится более трети всех покупок недвижимости, осуществляемых нерезидентами Соединенных Штатов.
Недвижимость США в течение последних трех лет находится в середине первой десятки по популярности среди российских покупателей. В 2011 году количество сделок, совершаемых россиянами на территории страны, выросло не менее чем на 40% по сравнению с 2010 годом.
В целом, по данным Gordon Rock, рейтинг предпочтений россиян, приобретающих недвижимость в США, выглядит следующим образом:
• 40% россиян приобретают недвижимость во Флориде;
• 25% - в Калифорнии;
• 15% сделок заключается в Нью-Йорке;
• 5% в – Нью-Джерси;
• оставшаяся часть транзакций распределяется между другими штатами США.
По данным опроса Tranio.Ru, многие россияне приобретают в США недвижимость, потому что планируют эмигрировать в эту страну или, по крайней мере, проводить там много времени. Еще небольшая их часть рассматривают страну как выгодную площадку для инвестирования средств в недвижимость.
Флорида или Калифорния
Наиболее популярный город Южной Флориды - Майами. «Но в последнее время все больше покупателей притягивают Форт Лодердейл, Вест Палм Бич и Нейплс на западном побережье Флориды», - говорит Айвар Крисенко, представитель компании FloridaHomeRealty. Столкнувшись с неизменными пробками в Майами, загрязненностью воздуха и высоким уровнем преступности, покупатели все чаще останавливают выбор на более спокойных городах.
Но на фоне других покупателей штата Флорида россияне занимают мизерную часть – от 1% до 3% рынка. «Русские покупают недвижимость определенным образом: друзья друзей, родители, родственники, по рекомендации, для будущего образования детей и т.д., - объясняет Валерий Симонянц, эксперт по инвестициям компании Sieber international, - Это не Европа, где покупатель массовый. Все-таки лететь на самолете 3-5 часов или 8-9 часов, - фактор определяющий. На уикенд в Майами слетать сложно, а в Барселону, например, - реально».
Хотя, если выделить во всем рынке элитный сегмент, то доля российских покупателей достигает 10-15%. Лидеры по объемам инвестиций в недвижимость Флориды - жители Венесуэлы, на них приходится 15% заключаемых сделок. Следующие позиции занимают англичане, мексиканцы, китайцы.
Зарубежные покупатели жилья, в том числе и россияне, преимущественно заключают сделки по ценам выше среднего по рынку. Например, в штате Флорида при среднем уровне цен на рынке в размере $136,5 тыс. средневзвешенная цена жилья, приобретаемого иностранцами, равняется $175 тыс. В Майами соотношение - $180,9 тыс. против $222,5 тыс., - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
В Калифорнии россияне чаще всего приобретают курортную недвижимость в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Сакраменто, Сан-Бернардино и Сан-Диего. Менее состоятельные русскоязычные иммигранты тяготеют к недорогим квартирам и домам в этнических районах, населенных выходцами из бывшего СССР. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Лос-Анджелесе, - это район Западного Голливуда (вблизи киностудий и Кодак-центра), в Сан-Франциско - Ричмонд и Сансет. Состоятельные россияне и выходцы из стран СНГ стараются приобрести статусную недвижимость в тех районах, где проживает американский «высший класс». Например, в Лос-Анджелесе, это районы Malibu, Bel Air, Beverly Hills, Palisade Heights, Belmont Shore. В Сан-Франциско престижными считаются Alamo-Park, Marina. По словам Алекса Новокольского, представителя компании Sampson California Realty, в Сан-Диего, наибольшим спросом у состоятельных покупателей пользуются La Jolla, Del Mar и Coronado. И при средней стоимости жилья в Сан-Диего - $153 тыс. средняя сделка, проводимая иностранцами, составляет около $180 тыс.
Иностранцы – в помощь экономике
В 2011 году в целом по США иностранцы обеспечили около 8% всех заключаемых сделок с недвижимостью – это примерно 82 млрд. долларов. Однако эксперты считают, что для улучшения ситуации на рынке и в экономике такого объема инвестиций недостаточно. Поэтому правительство ищет другие эффективные пути, чтобы как-то повлиять на ситуацию. Алекс Новокольский, представитель компании Sampson California Realty, рассказал, что сейчас в конгрессе обсуждается предложение о том, чтобы предоставлять вид на жительство тем, кто купит дом за $500 тысяч для себя или $250 тысяч для себя и еще $250 тысяч вложит в качестве инвестиции. Как раз под такую программу уже в США уже ориентируются новые девелоперские проекты.
Впрочем, по сравнению с прошлыми годами рынок курортной недвижимости США уже демонстрирует неплохие результаты по продажам. Например, по данным Gordon Rock, в Майами предложение сократилось за 2011 год с 25 769 единиц жилья до 15 405. Особенно резко снизилось количество экспонируемых кондоминиумов (этот термин характерен для рынка США и, строго говоря, обозначает форму владения недвижимостью. Хозяин квартиры в жилом доме не просто владеет квартирой, но и имеет доступ к инфраструктуре, которой обеспеченжилой комплекс, за что взимается ежемесячная плата - condo fee.) «Не удивительно, что за последние три месяца объемы жилищного строительства увеличились во Флориде на 20%», - отмечает Станислав Зингель(Gordon Rock).
В 2011 в Нейплсе, наиболее престижном регионе юго-западной Флориды, продажи домов в диапазоне от $200 до $500 тыс. увеличились в среднем на 19%, а в диапазоне от $500 тыс. до $1 миллиона - на 30%, - говорит Айвар Крисенко (Florida Home Realty). Всего на сегодня на продажу выставлено более 7 тысяч объектов, а в декабре 2010 этот показатель составлял почти 8,5 тыс. Большинство сделок приходится на объекты в диапазоне от $300 до $500 тыс. «Наиболее дорогим объектом в 2011 в нашей компании стал дом, проданный за $4,9 млн, а наиболее дешевым - таунхаус, проданный за $130 тыс.», - уточняет эксперт. По словам Алекса Новокольского (Sampson California Realty), самый дорогой дом, проданный компанией в Сан-Диего, был в районе $2,5 миллионов, а самое дешевое кондо - примерно $140 тысяч.
В Калифорнии ситуация на рынке недвижимости до сих пор непростая, так как объем продаж остается более низким в сравнении с докризисным периодом. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), во II квартале 2011 года в целом по Калифорнии количество реализованной недвижимости сократилось на 83% по сравнению с аналогичным периодом 2010-го. Падает и цена. В частности в Лос-Анджелесе индивидуальные дома подешевели на 4,3% в Сан-Франциско - на 6,4% собственной цены. Но стоимость кондоминиумов в Лос-Анжелесе увеличилась во втором квартале на 6,2% по сравнению с годом ранее. В это же время данный тип жилья в Сан-Франциско подешевел на 11,1%.
Ситуацию усугубляет и то, что около 2,1 млн. семей, проживающих в Калифорнии, должны банкам по ипотечным займам больше, чем стоит недвижимость, для приобретения которой данные кредиты брались. Средний размер задолженности каждой такой семьи составляет $93 тыс. При этом ежеквартально около 50-60 тыс. домохозяйств получают уведомления о начале процедуры ипотечного банкротства.
Ориентир – стабилизация
Цены на рынке курортной недвижимости США пока продолжают снижаться, хотя, появились примеры и положительного баланса. Например, в штате Флорида в Майами (Miami-Dade), по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), где апартаменты в кондоминиумах особенно активно скупается иностранцами, в III квартале 2011 г. средневзвешенная цена предложения выросла на 13% до $118 800 за объект, а обделенные вниманием иностранцев частные дома, наоборот, подешевели на 1% до $180 900. Впрочем, в Ассоциации Риелторов Майами заявили, что продажи отдельных домов на рынке вторичной недвижимости выросли на 41% в октябре по сравнению с осенью 2010 года и спрос увеличивается уже за счет американцев. По данным Florida Home Realty, по состоянию на декабрь 2011 г средняя цена дома в Майами составила $290 тыс., а в Нейплсе $300 тыс.
В кондоминиумах, предложения, которые сейчас преобладают в Майами – это апартаменты с красивыми видами на две-три комнаты по цене 160-180.тыс. долларов, - говорит Валерий Симонянц (Sieber international).
Уже в ближайшем будущем, заверяет Валентина Нагиева, генеральный директор компании «GFPIBECAR» - GreenfiledPropertyInternational & BecarAlliance, цены на недвижимость Флориды будут только расти. «Это один из тех штатов, где стоимость квадратного метра за последние полтора года снизилась больше всего, причем многие объекты недвижимости подешевели на 50%», - объясняет эксперт.
Рынок недвижимости Калифорнии также тяжело оправляется после кризиса. За три года недвижимость штата потеряла как минимум 20-30% от своей докризисной цены. По данным Gordon Rock, средневзвешенная цена частных домов на вторичном рынке недвижимости Лос-Анджелеса сократилась с $402,1 тыс. в 2008 году до $292,3 тыс. во втором квартале 2011 года, а в кондоминиумах соответственно с $299,8 тыс. до $244,9 тыс. В Сан-Франциско за это же время дома в среднем подешевели с $622 до $515 тыс., а кондоминиумы - с $480,4 до $359,9 тыс.
По словам Алекса Новокольского (Sampson California Realty), в Сан-Диего ситуация к текущему моменту изменилась в лучшую сторону поэтому все реже попадаются предложения со скидками, а на побережье даже отмечен небольшой рост цен. В хороших районах дома и таунхаусы стоимостью $350-$600 тыс. уходят довольно быстро. В то же время экспозиция домов от $700 остается продолжительной. Во многом это связано со спецификой местной ипотеки, которую получить на выгодных условиях сейчас непросто. Но если клиент готов платить наличными, то собственники предлагают более выгодную цену. Хотя эксперт отмечает, что стабильность на рынке недвижимости штата в ближайшее время вряд ли наступит. Объясняя это тем, что сейчас создалась искусственная ситуация, когда банки, имея немалое количество foreclosures (домов и апартаментов в кондоминимумах, которые были «брошены» владельцами и вернулись к банкам), их придерживают и не выставляют на рынок, чтобы не переполнить его. «Не совсем еще ясно, как они планируют от них избавиться - то ли продолжат потихоньку выставлять, что происходит сейчас, то ли продадут оптом в хедж-фондах», - отмечает эксперт.
Секрет выгодных инвестиций
Несмотря на значительные потери в ценах, недвижимость Флориды и Калифорнии сохранила инвестиционную привлекательность. И эксперты советуют сейчас задуматься над покупкой жилья, отмечая, что особенно выгодны сделки для обладателей долларовых активов, так как для них приобретение американской недвижимости – неплохой способ защитить свои сбережения от обесценивания.
По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), несмотря на существенное (на 40-70%) снижение стоимости недвижимости во Флориде и Калифорнии, ставки аренды в период кризиса в среднем снизились только на 10-15%, а это означает, что показатель рентной доходности (отношение дохода от сдачи в аренду к текущейрыночной стоимости объекта недвижимости) вырос в 3-5 раз (с 3-4% годовых до 9-15%). Как добавилаВалентина Нагиева («GFPI BECAR» - Greenfiled Property International & Becar Alliance), есть проекты в Орландо – Green – дома прибыль от сдачи которых составляет от 10% до 35%.
Впрочем, далеко не любой объект недвижимости показывает столь привлекательный уровень рентного дохода. Немало апартаментов и домов, которые просто пустуют. Но те кондоминиумы, которые обладают не только привлекательным уровнем цен и ставками для сдачи в аренду, но и имеют высокую заполняемость арендаторами, пользуются очень высоким спросом со стороны как местным, так и зарубежных инвесторов.
В частности Станислав Зингель (Gordon Rock) рассказал, что компания рекомендует своим клиентам схему инвестирования в один или несколько доходных апартаментов во Флориде (buy-to-let квартиры с арендаторами) от компании, которая за два года привлекла инвесторов из 50 стран мира к инвестициям в более 1000 доходных апартаментов и которая приняла в управление эти апартаменты в интересах приобретших их инвесторов.
Средний уровень занятости жилых комплексов достигает 90-95% (т.е. приобретенные инвестором доходные апартаменты не будут пустовать более 5-10% времени). Один из таких комплексов расположен в престижном районе города Орландо штата Флорида в нескольких минутах езды от всемирно известных парков развлечений. При стоимости за объект $52, 9 тыс. рентная доходность составит до 16% годовых, а чистый доход до 10% годовых. В этом же штате в Тампе комплекс расположен в деловом центре города, в непосредственной близости от престижного университета University of South Florida. При стоимости апартаментов $61,9 тыс. обещанная рентная доходность - до 15,5% годовых, а чистый доход составит до 9,5% годовых.
Американская недвижимость остается магнитом для состоятельных россиян. Для многих из них недвижимость в Америке – статусная, это подтверждение достатка и безграничных возможностей. Поэтому поток россиян, стремящихся купить что-то для себя или для инвестиционных целей, вряд ли станет короче. Сейчас многие получили шанс осуществить свою мечту за гораздо меньшие деньги, и справить следующий Новый год под теплым солнцем на берегу океана, скажем, в Майами, по соседству с голливудскими и российскими звездами шоу-бизнеса.
Источник: Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru