Месторасположение и площадь – новые критерии выбора элитного жилья
Прошедший 2011 год был исключительно успешным для элитного сегмента – количество сделок увеличилось в два раза по сравнению с предыдущим годом.
Это определяется двумя основными факторами – с одной стороны нестабильным положением стран ЕС, а с другой – опасениями людей относительно будущего евро и того, не потеряют ли они свои сбережения. Все большее число клиентов принимают решение инвестировать свои средства в элитную недвижимость, так как это оказалось самой надежной инвестицией в течение последних нескольких лет.
Увеличение объема сбережений и необходимость инвестировать средства, движение на кредитном рынке и срочная потребность в деньгах, возникшая у продавцов – факторы, положительно повлиявшие на рынок.
Продавцы «спустились на землю» и начали обсуждать цены. Кричащая необходимость в финансах, в средствах для выплаты кредитов, оказавшихся невыгодными, а также необходимость в «свежих» деньгах для инвестирования в собственный бизнес стали теми факторами, которые привели к отрезвлению продавцов.
Как это выглядит в цифрах?
Цены домов и однокомнатных квартир в элитном сегменте снизились на 5%. Цены больших многокомнатных квартир – на 10%.
Наблюдается широкий диапазон арендной платы – от 4 до 12 евро за кв. м. В 2011 г. средние цены на аренду незначительно повысились по сравнению с 2010 годом.
Число сделок с недвижимостью увеличилось в два раза по сравнению с 2010 годом. По мнению экспертов Unique Estates, ценовое дно уже достигнуто. Продавцы делают большие скидки, и уже наблюдается некий баланс между тем, что ищут покупатели и тем, что предлагают продавцы.
Покупатели отлично информированы, они знают, какая сумма им необходима для инвестирования в покупку элитного жилья, и если их ожидания не будут оправданы, сделка не состоится. Поэтому очень важна роль продавцов в формировании рыночных цен.
Продавцы уже более склонны договариваться и уступать в цене. На сегодняшний день можно получить скидку до 21% от первоначально объявленной цены, при этом, если не будет достигнута договоренность насчет скидки, сделка не состоится. В случаях аренды жилья договоренность достигается на уровне приблизительно 14%-ной уступки от первоначально объявленной цены.
В элитном сегменте продолжают наблюдаться нереалистичные ожидания со стороны продавцов.
Около 2 000 и чуть более 2 000 евро за кв. м. – максимальный уровень цены предложения. Наметилась интересная тенденция выравнивания цен 4-комнатных квартир и цен домов – в таком случае клиенты, желающие инвестировать 400-500 тыс. евро, ориентируются на покупку дома.
Максимальная цена заключения сделки купли-продажи элитного жилья – 2 145 евро за кв. м. в районе «Докторски паметник», который держит первенство по уровню цен. В районе «Лозенец» средняя цена в элитном сегменте – 1 310 евро за кв. м., а в районе «Южен парк» сохраняются самые низкие цены – около 1 250 евро за кв. м.
Что касается аренды, диапазон цен более широкий. Самые высокие цены на аренду элитного жилья – в районе «Докторски паметник», где наблюдаются и самые высокие цены на продажу. Уровень цен на аренду сохраняется высоким, поскольку в Софию продолжает приезжать много иностранцев, которые снимают элитное жилье.
Уровень цен 2 и 3-комнатных квартир значительно ниже. Продолжают оставаться высокими цены на многокомнатные квартиры.
Другим положительным явлением рынка является то, что прибыльность сдачи в аренду увеличилась и на сегодняшний день более выгодно купить жилье и сдавать его, чем снимать аналогичное жилье. Выгоднее всего купить однокомнатную квартиру.
Прибыльность с 7% в 2010 г. увеличилась на 9% в прошлом году
Интересно также сравнить прибыльность сдачи в аренду и банковского депозита. В 2010 году более выгодно было хранить деньги на депозитном счету – прибыль в таком случае составляла 6.5%, а прибыль от сдачи жилья – 5.7%. В течение прошлого года тенденция поменялась. Если учесть и нестабильное положение евро, люди начинают отдавать предпочтение покупке недвижимости. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2012 году.
Если сравнить элитную недвижимость в Софии и в Европе, можно увидеть, что в Софии элитная недвижимость, цена которой составляет от 1 500 евро за кв.м., является одной из самых недорогих в Европе, более низкие цены предлагает только Скопье. В то же время средняя цена на элитную недвижимость в Праге составляет 4 500 евро за кв.м.
В этом году ожидается рост спроса на жилье большой площади. Болгары живут в самых худших жилищных условиях по сравнению с остальными европейскими странами – на душу населения в среднем приходится 18 кв.м. жилой площади. Так что все большее количество людей, имеющих стабильный доход, будут ориентироваться на поиск более просторного жилья. Элитную недвижимость покупают главным образом для личного пользования, а не в спекулятивных целях.
В этом и в следующем годах все большее число клиентов будет ориентироваться на покупку городского дома – для нашего рынка это новое явление, но в Европе это уже сложившаяся тенденция.
Eсли сегодня покупатель готов инвестировать 400-500 тыс. в покупку элитной квартиры, он понимает, что на такую же сумму может приобрести дом. Роскошь сегодня связывают с большей площадью, а не с дорого обставленным жильем.
В новостройках последних лет значительно уменьшена площадь помещений – спален, ванных комнат и т.д., в то время как люди с хорошим доходом хотят располагать большей площадью.
Источник: www.bulgaria.gulfstream.ua