Инвестиции в зарубежную недвижимость: альпийские горнолыжные курорты
«Цены продолжают увеличиваться и в Австрии, где не было финансового пузыря. На горнолыжных курортах этой страны очень мало свободной земли под застройку, поэтому ее стоимость имеет потенциал и к дальнейшему росту», - уверяет Виктор Новиков, управляющий директор MY NEW HOTEL INVESTMENT GmbH.
А во Франции, по данным Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, отмечается изменение структуры спроса в пользу более качественного жилья, что приводит к активизации строительства таких объектов, реновации уже имеющихся и, следовательно, к общему удорожанию недвижимости.
Но, по мнению эксперта, прибавляют в стоимости престижные апартаменты - под давлением капитала, вкладываемого в них состоятельными иностранными покупателями, а бюджетное жилье скорее сохраняет уровень цен. А по наблюдениям Дениса Евсеева, управляющего партнера KINGSLAND, увеличение цен в целом соответствует инфляции, поэтому говорить о росте рынка сегодня все же нельзя.
Дешево и дорого
Сегодня самые демократичные предложения шале и апартаментов можно найти во Франции. Наряду с такими курортами, как Куршевель, Валь Торанс, Мерибель и т.д., где цена метра в среднем составляет 25 тыс. евро, там много простых, совершенно не «брендовых», и поэтому бюджетных деревушек.
В Австрии тоже есть свои лидеры в ценах – Китцбюэль, Зёльден и т.д., но в целом курорты этой страны по стоимости недвижимости более однородны, есть немало предложений среднего ценового диапазона. А вот в Швейцарии, напротив, преобладает дорогая недвижимость и общий уровень цен - самый высокий. И кстати, как сообщает Станислав Зингель (Gordon Rock), в этой стране сегодня наблюдается отток потенциальных покупателей и арендаторов жилья во Францию, где людей привлекает более низкий уровень цен и лояльность законодательства к иностранным инвесторам.
Сегодня очевиден интерес к качественной, но при этом не баснословно дорогой недвижимости. «Бюджетные, но добротные предложения во Франции можно подобрать, имея «на руках» минимум 70-100 тыс. евро, в Австрии потребуется 90-120 тыс. евро, а в Швейцарии - 200-250 тыс. евро», - утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). За такие деньги предлагается довольно скромное жилье: квартира-студия в малоэтажном жилом комплексе, причем не рядом с горнолыжным спуском, а в близлежащем населенном пункте. Санузел в таких квартирах обычно совмещенный, а кухня – ниша в единственной комнате, выполняющей днем роль гостиной и столовой, а ночью – спальни.
Бюджетные варианты горнолыжной недвижимости можно приобрести, как правило, на малоизвестных горнолыжных курортах. Впрочем, по качеству трасс и инфраструктуре они могут быть ничуть не хуже самых «раскрученных».
Швейцария: самая дорогая
Самые демократичные по ценам шале и апартаменты в Швейцарии, согласно оценкам Татьяны Фогт (Vostok-Zapad Group), можно найти в Хаслиберге (между Цюрихом и Интерлакеном), Лаахсе и Савонине (кантон Граубюнден), а также на более известных курортах - Гриндельвальде и Лойкербаде.
«Cтоимость земли в Гриндельвальде – 800-1600 швейцарских франков за квадратный метр (670-1330 евро), а в Лойкербаде - 700-1500 франков (580-1250 евро). Новое шале под ключ в Лойкербаде можно купить по цене от 7,6 тыс. франков/кв. м (6300 евро), а апартаменты - от 6 тыс. франков/кв. м (5000 евро). Шале под ключ в проекте ведущего архитектора и застройщика в центре Гриндельвальда, да к тому же с видом на горы предлагается по цене около 12,7 тыс. франков/м кв. Правда, объект еще строится, а к примеру, готовые апартаменты площадью 75 кв. м с 3 спальнями здесь стоят 7,8 тыс. франков за квадратный метр (6500 евро)», - рассказывает Татьяна Фогт (Vostok-Zapad Group).
По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), сопоставима по ценам и недвижимость довольно известного курорта Villars, где квадратный метр стоит в среднем 9000 швейцарских франков, или более 7 тыс. евро.
А цены на апартаменты и шале менее известных курортов начинаются от 4-5 тыс. франков/м кв. (3,3 – 4,2 тыс. евро). «Трехкомнатные апартаменты площадью около 90 кв. м в кантоне Граубюнден можно купить за 565 тыс. швейцарских франков (470 тыс. евро). Например, 3-5-комнатные апартаменты в Савонине в доме, построенном в 2008 г., площадью от 91 до 147 кв. м с балконами и сауной (на территории комплекса) предлагаются за 565 000 - 1 100 000 швейцарских франков (470 - 917 тыс. евро)», - говорит Татьяна Фогт.
«А двухуровневую квартиру площадью 70 кв. м, расположенную в местечке Barboleuse на курорте Alpe des Chaux, можно купить всего за 329 000 франков или 263 тыс. евро. Причем квартира с двумя спальнями и двумя санузлами обладает балконом, с которого открывается прекрасный вид на горы. К тому же в апартаментах есть камин, и в стоимость включено одно машино-место на территории комплекса», - приводит пример Станислав Зингель (Gordon Rock).
В принципе, в Швейцарии можно найти недвижимость и еще дешевле, если обратить внимание на старый жилой фонд. Вот только ее содержание обойдется в несколько раз дороже, и перепродать такой вариант будет непросто.
Ну а тем, кто в средствах не ограничен, можно выбирать жилье на престижных и дорогих курортах - Гштаад, Санкт-Мориц, Ран-Монтана и пр., где стоимость квадратного метра достигает 60 000 франков или 49 200 евро.
Австрия: выбираем компактные студии
В Австрии самые бюджетные предложения горнолыжной недвижимости можно найти в долинах Штубайталь, Питцталь, на курортах Каринтии и Штирии. «Штирию благодаря великолепным лесам называют зеленым сердцем Австрии, и именно этот район выбирают многие известные персоны», - рассказывает Виктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT). Шале в этих местах можно купить за 120 000 евро, а стоимость квадратного метра в апартаментах начинается от 2 - 2,2 тыс. евро. Правда, площадь жилья за такие деньги весьма скромная - от 20 до 30 кв. м, и в основном это будут предложения вторичного рынка.
Франция: подумаем о системе leaseback
Куршевель 1850 не так давно занимал 4-е место в мире по стоимости квадратного метра после Монако, Кап Ферра и Лондона. Здесь шале может стоить 3-5 млн евро, а то и больше.
Но во Франции есть и более демократичные курорты. В весьма популярных «деревушках» Межев или Авориаз квадратный метр в среднем стоит 4,5 тыс. евро, а на менее известных курортах, по данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), стоимость шале и апартаментов начинается от 2250 евро за квадратный метр. «Например, столько стоит жилье на горнолыжном курорте Secteur Maurienne, а на курорте Saint-Gervais средняя стоимость квадратного метра 3400 евро», - свидетельствует эксперт.
Кроме того, Франция известна системой Leaseback (лиз-бэк), по которой недвижимость приобретается в ипотеку, а потом сдается в аренду. Хлопоты по аренде берет на себя управляющая компания, доходность покрывает взносы по ипотеке, а собственник жилья может проводить в нем, как правило, месяц в году.
Инвестиционные перспективы
Покупая недвижимость на горнолыжных курортах, можно и немного заработать. Правда, действительно немного – 4-6% годовых в зависимости от курорта и характеристик жилья.
Например, апартаменты у подъемника, скорее всего, будут более востребованными и принесут больший доход.
Тем, кто желает получать прибыль от сдачи жилья в аренду, Станислав Зингель (Gordon Rock) дает следующие рекомендации:
- отдавать предпочтение в первую очередь Франции и Австрии, т.к. именно в этих странах объекты горнолыжной недвижимости имеют наилучшие показатели по возврату инвестиций, а также обладают наибольшей ликвидностью;
- приобретать апартаменты небольшой площади (не более 50-70 м кв.), т.к. они пользуются наибольшим спросом при сдаче в аренду;
- покупать апартаменты в жилых комплексах или апарт-отелях, находящихся под управлением специализированных управляющих компаний, которые берут на себя вопросы, связанные с обслуживанием недвижимости и сдачей ее в аренду;
- использовать ипотечное кредитование в зарубежных банках, которое сейчас можно привлечь по ставке от 3% годовых; это позволяет повысить доходность на вложенные средства (при ипотеке обычно достаточно вложить 50-70 тыс. евро собственных средств) до 6-8% годовых;
- приобретать недвижимость по схемам leaseback (во Франции) и rental guarantee (в других странах).
А Константин Исаков, руководитель проекта Austria-Invest, добавляет, что ни в коем случае нельзя покупать самые дешевые предложения вторичного рынка, во всяком случае, в Австрии: «Такие квартиры находятся в домах, где живут в основном только австрийцы, а значит, по уставу дома, недвижимость нельзя сдавать в аренду.
Более того, если в квартиру в отсутствие хозяина пожелает приехать кто-то из его родни об этом придется заранее уведомить совет дома и получить соответствующее разрешение. И даже если статус дома позволяет сдавать подобную квартиру в аренду, стоит иметь в виду, что в маленьких деревушках средь не очень высоких гор, где обычно и располагаются самые бюджетные варианты жилья, арендный сезон ограничивается исключительно зимними месяцами, а значит, доход будут ниже», - говорит эксперт. Да и вообще туристы охотнее едут на более известные курорты.
А если в аренду?
Стоимость аренды зависит от целого ряда факторов: сезона (в Новый год и Рождество дороже), расположения курорта, его престижности, транспортной доступности и инфраструктуры, качества и количества трасс, а также их уровня сложности. На цену, естественно, влияют и характеристики жилья – площадь, количество комнат, наличие в апартаментах или шале бытовой техники, сауны, балкона, красивого вида из окон и т.п. При этом, по сведениям Станислава Зингеля (Gordon Rock), самые недорогие предложения встречаются во Франции. Здесь на таких курортах, как Secteur Maurienne и Avoriaz, можно найти квартиры стоимостью от 450 - 550 евро в месяц.
В Австрии недорогие предложения встречаются на горнолыжных курортах региона Зальцбург, где жилье сдается по цене от 700 евро в месяц. А при краткосрочной аренде цены начинаются от 500 евро в неделю или 100 евро в сутки (например, в долине Гастайн), но в самых престижных и интересных местах доходят до 500-700 евро в сутки. Например, по данным Виктора Новикова (MY NEW HOTEL INVESTMENT), столько стоят апартаменты на курорте Санкт-Антон у знаменитой горы Арльберг, где предлагается одно из лучших катаний в Австрии.
В Швейцарии же уровень цен на аренду недвижимости также самый высокий. Даже недорогие для этой страны предложения на курорте Villar стоят от 1300 евро в месяц. «А к примеру, аренда апартаментов с 2 спальнями в местечке Laax (Граубюнден) обходится примерно в 980 франков в неделю», - сообщает Татьяна Фогт (Vostok-Zapad Group).
Резюме
Недвижимость альпийских курортов – удовольствие недешевое, особенно на известных курортах Франции и Швейцарии. Однако даже при скромном бюджете в 50-60 тыс. евро можно найти что-то подходящее, например, на демократичных и менее раскрученных курортах Франции или в небольших и малоизвестных городках Австрии. Правда, покупая такое жилье, стоит помнить, что, скорее всего, с него не удастся получить инвестиционный доход, но зато придется оплачивать его содержание, поэтому, если выбираться на горнолыжный курорт не чаще, чем раз в году, и максимум на пару недель, лучше все-таки брать шале или апартаменты в аренду.
Источник: интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru