Инвестиции в зарубежную недвижимость: Португалия
Хотя страна в целом и небольшая, в ней тоже есть свои регионы, существенно отличающиеся друг от друга. На первое место в их ряду наши консультанты поставили Алгарве – южный регион Португалии. «Курортный регион, где самое теплое побережье, - характеризует эти места Елена Крылова («Страна плюс»). – И в тоже время самое засушливое, являющееся настоящим раем для любителей гольфа». «Основная масса европейцев покупает именно здесь, - подтверждает Игорь Индриксонс. – Здесь самая развитая инфраструктура, красивая природа, пляжи».
«Алгарве примечателен достаточно разнообразными ценами на недвижимость, - говорит Александр Гладкевич (STATUS HOME). – Здесь расположен престижный район «Золотой треугольник», где находятся лучшие гольф-поля, самые чистые и длинные пляжи Португалии. Цены в «Золотом треугольнике» за 1 кв.м. в эконом-классе - от 1800 евро, в бизнес-классе - от 2500 евро, а в элитном сегменте - от 3500 евро. Ближе к городам Албуфейра и Лагуш цены ниже на новое жилье в экономклассе за кв.м. составляют от 1000 евро, в бизнес-классе - от 1500 евро, а в элитном сегменте - от 2300 евро».
Другой регион – Лиссабонская Ривьера. Он протянулся на север от устья реки Тежу. Включает столицу страны. «Этот район чаще всего выбирают те, кто хочет совместить отдых на берегу океана с осмотром памятников истории и культуры, - отмечает Александр Гладкевич. – Кроме того, идеальное место для желающих освоить серфинг, кайт или виндсерфинг. Лиссабонская Ривьера считается одним наиболее престижных районов Португалии, что отражается и на ценах на недвижимость. Особенно дорогими и элитными городами на Ривьере являются Кашкаиш и Лиссабон. Поскольку предложений не так много, то и цены за 1 кв. м в них значительно выше: минимальная стоимость в эконом-классе - 1300 евро, в бизнес-классе - 2000 евро, а в элитном сегменте - 3000 евро».
Север страны называется Серебряным побережьем. В этом регионе, включающем в себя такие города как Порту и Авейру, недвижимость дешевле всего: цена 1 кв. м в эконом-классе составляет от 800 евро, в бизнес-классе - от 1000 евро, а в элитном сегменте - от 2000 евро. «Север Португалии привлекателен потрясающими пейзажами, историческими памятниками, виноградниками, мясной кухней и потрясающим вином и портвейном», - говорит Александр Гладкевич.
Четвертый регион - остров Мадейра. Одно из популярных среди россиян направлений, что объясняется круглогодичным мягким и теплым климатом. Даже в разгар зимы температура на острове не опускаются ниже 18-20°C. Мадейра также дает прекрасные возможности для занятий дайвингом, рыбалкой, скалолазанием и верховой ездой.
Рынок недвижимости: что будет?
Масштабы падения после кризиса рынка оказались заметно меньшими, чем в той же Испании – по той причине, что не было изначально столь масштабного «мыльного пузыря». Общий уровень снижения цен с 2008 года составляет, по оценке Игоря Индриксонса, около 30%.
Мнения о перспективах разделились. Игорь Индриксонс считает, что падение продолжится – в масштабах 3-4% в год на ближайшие пять лет. А вот Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», убежден, что ценовое «дно» было пройдено в середине прошлого года, и теперь начнется рост. «Сегодня апартаменты в элитном комплексе, расположенном в известном курортом городе Фару, можно приобрести по цене от 100 тыс. евро», - отмечает эксперт.
Также небольшой рост в 2012 году предсказывает и Александр Гладкевич (STATUS HOME) – особенно на курортах, которые пользуются наибольшим спросом.
Юридически упрощают, но кредиты не дают
Масштабы присутствия россиян на португальском рынке оценить сложно. Конкретные цифры из всех опрошенных нами экспертов назвал только Александр Гладкевич: по его словам, исходя из статистических данных нескольких агентств недвижимости, за 2011 год россияне совершили шесть сделок в премиум сегменте до 3 млн. евро. Около 15 сделок было совершено в классе «бизнес» (до 1 млн. евро), около 30 – в «экономе» (до 150 тыс. евро). Цифры в абсолютном выражении скромные, но – с учетом кризиса, а также того обстоятельства, что и прежде наши соотечественники особенно Португалию не выбирали, это очень неплохие показатели.
Отметили наши консультанты и легкость процедуры покупки – никакими особыми бюрократическими «рогатками» это дело не обставлено. Что, впрочем, неудивительно: в тяжелые времена все понимают, как важно подманить иностранных инвесторов, и делают все для их удобства. А вот с ипотекой тяжело: с 2007 года кредиты сложно получить даже самим португальцам. «Местные банки уменьшили количество выдаваемых кредитов и повысили процентные ставки», - отмечает Вера Рукина, директор отдела зарубежной недвижимости компании Chesterton International Real Estate. - Получить ипотеку стало трудно не только для иностранцев, но и для местных жителей».
А некоторые ипотечные брокеры перешли на «замечательный» формат работы: берут за свои услуги предоплату, но не гарантируют результат…
Содержание: не очень обременительно
Что касается денег, которые придется платить за уже приобретенный объект недвижимости (налог, коммунальные платежи), то они довольно умерены. «Ежегодный налог зависит от формы собственности, налогового резидентства владельца и муниципалитета, - говорит Александр Гладкевич. – Он составляет 0,2-0,8% от кадастровой стоимости недвижимости».
Лучше всего, продолжает эксперт, пояснить расходы на примере. Одна из самых популярных у россиян покупок – апартаменты примерно в 150 кв. м в закрытом комплексе с бассейном, детской площадкой и зеленой территорией. Стоимость такого объекта – примерно 200 тыс. евро.
1) Ежегодный налог на недвижимость будет составлять примерно 0,4% от кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость составляет примерно 60-70% от рыночной стоимости - 105 000 евро. Налог на недвижимость 420 евро в год.
2) Обслуживание комплекса (бассейн, парк, уборка территории и т.п.) - 50-100 евро в месяц за апартаменты с 2-3-мя спальнями. Эта сумма также зависит размеров апартаментов, самого комплекса и наличия общественных зон отдыха.
3) Расходы по счетчикам на воду, газ, электричество примерно 100 евро в месяц.
В сумме, по оценке Игоря Индриксонса, содержание дома обходится в 1000-1200 евро в год, квартиры – 800 евро в год.
Резюме
Португалия – страна в целом симпатичная, но однозначно агитировать в пользу покупки мы не будем. Кризис все-таки никуда не делся, пройдено ли его «дно» - вопрос, мягко скажем, спорный. Так что покупать рекомендуется лишь тем, кому действительно нужна квартира для собственного проживания, и вызванная ее появлением новая финансовая нагрузка не пугает.
Мнение эксперта: Станислав Зингель президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Португальский рынок недвижимости может подойти для опытных инвесторов, разбирающихся в тонкостях локальных инвестиционных площадок. Именно такие инвесторы могут извлечь то, ради чего действительно стоит приходить в Португалию – доход от сдачи жилья в размере 7% годовых. Столь высокий по европейским меркам показатель слабо доступен для малоопытных иностранных инвесторов, к которым можно отнести большинство россиян, поскольку нужно хорошо разбираться в местном рынке недвижимости.
К тому же не следует забывать, что Португалия продолжает оставаться в списке тех стран Евросоюза, экономики которых балансируют на грани масштабного кризиса. Поэтому можно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость Португалии – это удел не только опытных, но и рискованных инвесторов.
Источник: журнал по недвижимости Metrinfo.Ru