Инвестиции в зарубежную недвижимость: Австрия
Достоинства этой страны можно долго перечислять. Кто не наслышан о сказочных альпийских лугах и чудных тирольских пирогах! В Австрии сохранилось множество красивейших многовековых замков: например, Амбрас, построенный в XVI веке, одна из достопримечательностей тирольской столицы Инсбрука.
Вену не раз называли лучшим городом Европы по условиям жизни. Она находится в красивейшем месте у подножия Альп на берегу живописного Дуная, и вся ее старая часть – это сплошное скопление достопримечательностей, находящихся под охраной ЮНЕСКО. Среди самых интересных мест - собор Святого Стефана на Ште́фансплац, дворцовый комплекс в стиле барокко Бельведер. Именно здесь в мае 1955 г. была подписана Декларация независимости Австрии. Замок Хофбург – зимняя резиденция австрийских правителей. В нем 2600 комнат, и сейчас его занимает действующее правительство страны. К слову, именно с балкона этого замка в мае 1938 года фашистский лидер Адольф Гитлер провозгласил идею объединения Австрии и Германии. В Вене находится «Дом Фигаро» - так венцы называют дом, где родился Моцарт, а также дом-музей не менее почитаемого Шуберта. Так что покупателям недвижимости в этой стране есть чем заполнить свой досуг.
Вена, Грац, Тироль, Зальцбург…
«Самые популярные регионы в Австрии среди иностранных покупателей жилья – это Тироль и Вена. Недвижимость в этих местах стоит в два раза дороже, чем в среднем по Австрии», - говорит Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад». Самые покупаемые квартиры Вены располагаются в городских районах Innere Stadt, Währing, Döbling, Margareten, Josefstadt, Heitzing, Mariahilf, перечисляет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Популярностью также пользуется недвижимость в городе Грац. «Отправляя на обучение своих детей в университет Граца, состоятельные родители заранее заботятся о приобретении для них квартиры, - рассказывает Даяна Кармеева, управляющий партнер Golden Brown real estate. - Как правило, квартира покупается за два года до планируемой даты поступления в высшее учебное заведение и сдается в аренду, тем же студентам, а потом используется как постоянное место жительства».
Значительная доля спроса приходится на горнолыжные курорты в Альпах. В частности, Виктор Новиков, управляющий директор MY NEW HOTEL INVESTMENT, назвал помимо уж упомянутого Тироля Зальцбург, Каринтию, Штирию, а Станислав Зингель (Gordon Rock) добавил Бад Гаштайн, Инcбрук, Кицбюэль, Зеефельд, Заальбах и Хинтерглемм, Цель-ам-Зее, Капрун. В курортных городах недвижимость покупают в основном те, кто катается на лыжах. Для них такая недвижимость – «дальняя дача» в Альпах. «При этом, по нашей статистике, порядка 70% квартир сдаются в краткосрочную аренду», - говорит Константин Исаков, руководитель проекта Austria-Invest. Эксперт отметил, что в 2011 году почти треть всего объема сделок пришлась на Вену: 28% (более 4,5 млрд евро), на Нижнюю Австрию – 16,7% (2,7 млрд евро), Тироль – 10,4% (1,7 млрд евро), Зальцбург – 9,1% (1,5 млрд евро).
Популярностью пользуются также термальные курорты, например, знаменитый Баден и города в земле Зальцбург, такие как Капрун, Цель-ам-Зее, а также небольшие городки в долине Гаштайн.
Российские покупатели в меньшинстве
Рынок недвижимости небольшой Австрии довольно активный. «По официальным данным, ежегодно продается около 90 тыс. объектов недвижимости», - рассказывает Константин Исаков (Austria-Invest). Эксперт уточнил, что среди покупателей преобладают сами австрийцы, затем идут немцы, англичане, голландцы, датчане, шведы, чехи, а доля российских покупателей не превышает 1%. Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что на россиян приходится не более 5% от общего объема сделок, заключаемых иностранцами на рынке недвижимости Австрии.
Причин невысокой активности россиян на рынке недвижимости Австрии несколько. В числе основных Виктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT) назвал незнание рынка. «Мы часто видим, как русские покупатели долго размышляют над элитными предложениями и их перехватывают голландцы, болгары», - говорит эксперт. Также отпугивает сложная процедура покупки недвижимости в Австрии гражданами стран – не членов ЕС, в частности, необходимость получения разрешения на сделку. Впрочем, последнюю преграду юристы уже успешно преодолевают.
Но, пожалуй, самой важной причиной является высокая стоимость недвижимости в Австрии. Далеко не каждому даже обеспеченному россиянину по карману «картинный» домик в видом на Альпы или квартира в моцартовской Вене.
Выборочный спрос
По информации Евгения Скоморовкого («Century 21 Запад»), средняя стоимость недвижимости по стране – порядка 170 000 евро за объект, в Тироле и Вене, где цены выше – 320 000 евро. Недвижимость в Австрии зачастую уже третий или даже четвертый дом, имеющийся в обеспеченной российской семье. В Вене, где приобретают жилье преимущественно бизнесмены для личного проживания или сдачи в аренду, по словам Даяны Кармеевой (Golden Brown real estate), спрос сконцентрирован вокруг квартир в центральных районах города стоимостью от 350 000 до 700 000 евро. Хотя многие покупатели не против приобрести и недвижимость подороже – около 1 млн евро.
Популярностью пользуются квартиры в реставрированных домах площадью от 100 до 150 кв. м. Больше всего, говорит Константин Исаков (Austria-Invest), - покупателей интересуют самые элитные районы Вены - 1-й и 19- районы, а также районы, расположенные рядом с центром, с 3-го по 9-й. Исключения: объекты низкого качества и невыгодного месторасположения. По словам Виктора Новикова (MY NEW HOTEL INVESTMENT), цены на квартиры в 11-м районе Вены, где компактно проживает турецкое население, упали за последний год на 14% до 1500 евро за кв.м и ниже.
«За 150 000 евро здесь можно приобрести квартиру площадью 80-90 кв.м. Но надо рассчитывать на то, что дом все тоже будет старый, постройки 60-х годов прошлого века. За новый дом той же площади придется заплатить на 30-50% больше. Так, в настоящее время продаются за 200 000 евро апартаменты площадью 85 кв.м. Дом, где расположена квартира, построен в 2011 году», - приводит примеры венской недвижимости Евгений Скоморовский («Century 21 Запад»).
Бюджет на домик в австрийских Альпах не превышает 650 000 евро, в среднем это 250 000-450 000 евро. Чаще всего – это апартаменты площадью 80-100 кв. м, с 2-3 спальнями, которые потом можно сдавать в краткосрочную аренду.
По данным Евгения Скоморовкого («Century 21 Запад»), в курортном Тироле за 320 тыс. евро можно приобрести трех- четырехкомнатную квартиру площадью 100-120 кв.м, в относительно новом доме, построенном 2-5 лет назад. Минимальная цена за качественное жилье в Тироле составит 140 000 -170 000 евро. Так, в настоящее время в Инсбруке продаются апартаменты площадью 70 кв.м за 150 000 евро.Главный минус этого объекта – год постройки (1964). Кроме того, владельца этой квартиры ждут высокие эксплуатационные расходы - порядка 450 евро в месяц.
Поэтому в Австрии высок спрос на энергоэффективное жилье, которое особенно востребовано среди арендаторов, не желающих переплачивать за коммунальные услуги
«Социал-демократическая партия Австрии инициировала строительство 2 тыс. арендных квартир в 23 районах Вены, - рассказывает Станислав Зингель президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Прогнозная стоимость коммунальных услуг для владельцев данного жилья не будет превышать 300 евро в месяц».
Ситуация роста
Рассчитывать на снижение цен на австрийскую недвижимость не приходилось даже в годы кризиса. По даннымДаяны Кармеевой, управляющего партнера GoldenBrownrealestate, за последний год рост цен в этой стране составил около 5,1%. В Вене рост цен еще выше. «Согласно данным национального банка Австрии только за 1 квартал 2012 г. цены в Вене выросли на 4,26%, а за 2011 год прирост составил 7,7%», -говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International.
Это объясняется ограниченным предложением при высоком спросе, в центре Вены сложно получитьразрешение на строительство, и новые проекты в центре города, как правило, представляют собой полную реконструкцию исторических зданий с сохранением красивых фасадов. Немаловажной особенностью Вены является также то, что большая часть недвижимости в центре города (около 70%) принадлежит различныминвестиционным фондам (страховым компаниям, пенсионным фондам), которые сдают ее в аренду, и редко выставляются на продажу.
По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Вене стоимость качественного предложения на вторичном рынке жилья колеблется в пределах 4 200-7500 евро за кв. м. А в 2011 году средний размер сделки составил 151 000 евро. Это на 9,2% больше чем в 2010 году. В городах Зальцбург и Грац разброс цен составляет соответственно 3 000-4 600 и 2 200-2 500 евро за квадратный метр.
Наиболее доступная недвижимость в Австрии располагается в городке Бургенленд, где приобрести домик можно в среднем за 87 600 евро. Аналогичное жилье на территории федеральной провинции Тироль будет стоить уже 315 500 евро. Это - максимальный уровень цен за единицу жилья в Австрии. Для сравнения, - столичная Вена может «похвастаться» средней стоимостью единицы жилья в размере 310 500 евро. Как уточнил эксперт, в целом же средняя общенациональная стоимость единицы жилья в Австрии составляла в прошлом году 165 300 евро.
Сегодня, по данным Gordon Rock, в горнолыжном регионе Dachstein за 259 тыс. евро можно купить однокомнатную квартиру площадью 80 кв. метров. Жилье с южной и западной стороны обладает террасами площадью в 25 кв. метров. Помимо этого владелец квартиры получает сад площадью в 71 кв. метр, крытое навесом машино-место и подвальное помещение площадью в 16 кв. метров. Жилье стилизовано под старину, у него сводчатые потолки, камином, красивый декор. Сами квартиры находятся в небольшом трехэтажном доме, расположенном в шаговой доступности от горнолыжных подъемников.
За 485 тыс. евро на территории района Andräviertel в Зальцбурге можно приобрести двухкомнатную квартиру, расположенную в доме 2011 года постройки. Элитный дом, содержащий лишь 5 квартир, выполнен по особому архитектурному проекту, предусматривающему большие входные окна и террасы вокруг всего дома. Жилая площадь квартиры составляет 43 кв. метра. При этом площадь террасы равняется 77 кв. метров. К квартире прилагается гараж на два автомобиля, а также подвал для хранения вещей.
Первичка после реконструкции
Первичный рынок недвижимости Австрии разнообразен. Хотя в Вене, покупателю первичной недвижимости скорее предложат объект после капитального ремонта или отреставрированное историческое здание, чем новый. К примеру, двухуровневый пентхаус, которые был позднее надстроен над историческим зданием в центральном районе Вены. Площади таких пентхаусов - около 200 кв.м., стоит он примерно за 900 000 евро – 1 млн. евро. «Такой объект будет иметь чистовую отделку, а в доме модернизированный фасад и установлены новые лифты», - говорит Даяна Кармеева ( Golden Brown real estate).
Константин Исаков (Austria-Invest) рассказал об интересном проекте в долине Гаштайнерталь, в городке Дорфгаштайн. В ближайшее время там начнется перестройка отеля в апартотель, где будут продаваться апартаменты. На продажу выставлены квартиры разного метража, от 52 до 100 кв. м. Стоимость «квадрата» жилой площади начинается от 4 230 евро. У апартотеля уже есть управляющая компания, которая будет заниматься сдачей апартаментов в аренду. По предварительным подсчетам, годовой доход от аренды предполагается около 7-9%.
«Бетонное золото»
Инвестиционная составляющая – определяющая для большинства сделок с недвижимостью Австрии. Как отметил Виктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT), консервативные инвесторы-австрийцы, предпочитающие надежность, вкладывают в последнее время с большей охотой не в банки, а в «бетонное золото». Впрочем, эксперт отмечает, что недвижимость в Австрии рассматривается в первую очередь не как источник дохода, а как место «парковки» денежных средств. За последний год земля под строительство в Австрии подорожала в среднем на 6%, в Вене - на 26%, в Тироле среднегодовой рост в последние годы – 14%.
По мнению Вадима Оришака (Pleiada International), инвестиционная привлекательность Австрии бесспорна, причем как в целях получения рентного дохода от жилой и коммерческой недвижимости, так и в для получения дохода от прироста стоимости недвижимости.
Хотя, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), объекты коммерческой и гостиничной недвижимости в Австрии способны приносить доход, куда больший, чем жилье. Например, в сегменте гостиничной недвижимости рентная доходность составляет от 6% до 9% в год, а рентабельность инвестиций от 8% до 14% годовых (без учета роста стоимости объекта недвижимости). «Для сравнения - качественная жилая недвижимость с хорошей локацией приносит своим владельцам около 4-6% годовых», - подчеркивает эксперт.
Источник: журнал по недвижимости Metrinfo.Ru