Недвижимость Нью-Йорка - как богатые становятся еще богаче во время инфляции
В то время как инфляция в настоящее время наиболее заметна в самом верхнем ценовом сегменте, независимо от типа активов, Нью-Йорк был и будет продолжать превосходить США и многие другие крупные города по всему миру по своим и так уже очень конкурентоспособным ценам. Инфляция и искусственно заниженные процентные ставки делают это преимущество одним из ведущих инвестиционных возможностей в стране, и, возможно, мире.
Что такое инфляция?
Инфляция может быть охарактеризована, как искусственное увеличение количества фиатных денег, и последующий рост цен на активы за счет дополнительного объема этих денежных единиц на рынке. С точки зрения непрофессионала, инфляция является печатанием денег с целью снижения их покупательной способности по отношению к другим валютам. Негативным последствием этого является то, что в период инфляции, тому, кто существует на фиксированном доходе, придется столкнуться c ростом цен, а их заработок остается постоянным, что отрицательно скажется на их дискреционных доходах.
Является ли недвижимость инструментом хеджирования от инфляции?
Именно в этом контексте можно задаться вопросом, почему, вообще, можно считать недвижимость, как определенный класс активов, хорошей защитой от инфляции. Согласно экономической теории, инфляция должна привести к повышению процентных ставок. В целом, повышение процентных ставок понижает цены на недвижимость. Исходя из этого, трудно предположить, что недвижимость, в принципе, может являться хорошей страховкой от инфляции. Верно то, что не каждая недвижимость является страховкой от инфляции. Существуют серьезные исследования, показывающие, что недвижимость опережает инфляцию в долгосрочной перспективе, в краткосрочной же перспективе, инфляция влияет на различные рынки особыми способами. Тут возникает вопрос, какие именно классы недвижимости являются инструментом хеджирования против инфляции?
Location, location, location.
Инфляция перераспределяет средства от подчиненных к владельцам бизнеса, от кредиторов к заемщикам и от тех, кто экономит к тем, которые тратят. Инфляция несоразмерно выгодна тем, кто владеет крупными активами и имеет доступ к долгосрочному финансированию с фиксированной процентной ставкой. Исходя из демографических данных, можно наблюдать, как некоторые города получают огромную выгоду от нынешней инфляции. Первым в этом списке стоит Нью-Йорк, один из самых густонаселенных, предпринимательских и финансово благополучных городов в мире. Богатые люди в Нью-Йорке уже предвкушают значительное увеличение своего благосостояния по сравнению с остальной частью страны.
Чтобы показать перераспределяющий эффект инфляции с другого ракурса, можно сказать, чем больше денег в обращении, тем большим капиталом Уолл-Стритт, в конечном итоге, управляет. В краткосрочной перспективе это приведет к увеличению активов в фондовом управлении, а в долгосрочной перспективе – создаст колоссальную прибыль.
Кроме того, с девальвацией доллара по отношению к другим валютам, естественным процессом понижения, Нью-Йорк, который всегда был международным направлением для владения недвижимостью, только выигрывает от того, когда покупательная способность иностранцев увеличивается. Более того, Нью-Йорк является домом для бенефициаров тысяч предприятий, которые торгуют своими товарами и услугами во всем мире. Понижение доллара может даже выгодно повлиять на их прибыль.
Взглянув на ситуацию со стороны предложения, инфляция имеет значительное влияние на стоимость строительства. Существенное повышение стоимости строительных материалов подтолкнуло стоимость затраты замещения еще выше.
Как отличается ситуация на рынке в Нью-Йорке, от городов, в которых местная экономика зависит от доходов от пенсий, пенсионных накоплений и других фиксированных доходов. С влиянием инфляции, люди с фиксированным доходом могут позволить себе тратить все меньше и меньше. Эта плачевная ситуация осложняется еще и тем, что наблюдается высокая инфляция одновременно со снижением процентных ставок. Для тех, кто живет на фиксированном доходе, низкие процентные ставки означают снижение дискреционных доходов. При прочих равных условиях предложения, понятно, что цены на недвижимость Нью-Йорка приближаются к рекордным величинам, когда некоторые рынки Флориды, Аризоны и Невады и так далее все еще под сильным давлением. Не смотря на то, что недвижимость на этих рынках иногда может быть приобретена с 50% дисконтом, годится ли эта недвижимость для хороших инвестиций - все еще остается вопросом.
Значение процентных ставок
Процентные ставки важны по нескольким причинам. Для доходной недвижимости, которая оценивается на основе чистого операционного дохода, повышение процентных ставок часто приводит к увеличению ставок капитализации, которые в свою очередь приводят к более низкой оценке активов. Более того, когда стоимость финансирования не фиксированная, рост процентных ставок уменьшает чистый доход, поскольку происходит увеличение стоимости на обслуживание долга. Взятые вместе, повышение процентных ставок негативно сказывается на две основные переменные для определения стоимости доходной недвижимости. Для владельцев жилой недвижимости среднего класса, повышение процентных ставок сделало ежемесячные выплаты по ипотеке менее доступными. Это оказывает давление на спрос на жилье, и, в большинстве случаев, является причиной падения цен.
Таким образом, само собой разумеется, что главная помеха роста цен на недвижимость (и почти все остальное) является стоимостью заимствования, которая согласно учебникам по макроэкономике должна увеличиться в ожидании инфляций. Почему же тогда недвижимость может быть хорошей инвестицией, если мы находимся в инфляционной среде?
Самая суть стоимости кредита находится в понимании суверенного долга. Учитывая состояние мировой политической экономии, я считаю, что это может занять десятилетия для суверенного долгового рынка установить цены в процессе инфляции. Это связано с преобладанием государственных учреждений на суверенном долговом рынке, которые в меньшей степени заинтересованы в доходности с поправкой на инфляцию и более заинтересованы в использовании суверенных долговых рынков для достижения того, что они утверждают, является целями государственной политики.
Федеральный Резерв использует долговые рынки для монетизации государственного долга, тем самым сохраняя процентные ставки искусственно низкими и наполняя казну федерального правительства свежеотпечатанными наличными. Это единственный путь США для предотвращения себя от банкротства. Допустить этого не могут ни крупные банки, ни американская политическая элита.
Кроме того, иностранные покупатели, такие как Китай, в настоящее время играют огромную роль на рынках суверенного долга США. Китай должен сохранить нынешний уровень занятости, потому что провал в этом может привести к социальной напряженности и угрозе коммунистического режима. Для того, чтобы сохранить конкурентность китайской рабочей силы, Народный банк Китая должен менять юань на долларовые ценные бумаги. Это приводит к искусственному повышению курса доллара по отношению к юаню и держит цены на китайские товары для американцев на низком уровне.
Сейчас нет признаков того, что Федеральная Резервная система и Народный банк Китая имеют возможность или желание изменить эту ситуацию в любом направлении, по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Ситуация складывается таким образом, что мы оказываемся в период инфляции, где процентные ставки остаются низкими, а цены резко возрастают. Важно учитывать обратную связь между стоимостью активов и процентными ставками. Это обстоятельство в сочетании с инфляцией, может вызвать бурю, которая может привести к крупным обогащениям от определенных долларовых активов. По всем указанным выше причинам, недвижимость в Нью-Йорке имеет очень выгодную позицию в этой ситуации.
Тем не менее, если предположить, что старые учебники по макроэкономической теории верны, и инфляция приведет к росту процентных ставок, покупка недвижимости с финансированием по долгосрочной фиксированной процентной ставке имеет первостепенное значение. Поскольку темпы роста цен на недвижимость опережают стоимость капитала, у вас есть положительный возвратный левередж. Учитывая государственное вмешательство в суверенные долговые рынки, стоимость получения долгосрочных фиксированных ставок по кредиту в Нью-Йорке (который для покупки жилья, кстати, не имеет предварительной оплаты пеней) никогда не была ниже. Принимая во внимание сегодняшние ставки, банк дает вам практически бесплатные деньги.
Инфляция? Какая инфляция?
Часто слышно мнение, что, если есть серьезная инфляция, почему все в правительстве и средствах массовой информации говорят о дефляции? Ответ прост, если Федеральный Резерв не может убедить вас в том, что происходит дефляция, то он потеряет свой мандат на создание инфляции. Если Федеральный Резерв США прекращает монетизацию суверенного долга, то Вашингтон обанкротится. Конечно, они этого не допустят. Тем не менее, то, что мы находимся в условиях инфляции, не может быть оспорено. Мы уже знаем, что денежная база увеличилась на более чем 300% за последние пять лет.
В настоящее время официальный уровень инфляции в США составляет 2-3 %, но многие эксперты называют 4-6%, в зависимости от конкретного города.
Кроме того, учтите: сегодня целенаправленно недооценённый уровень безработицы в США составляет 8,1% (по сравнению с докризисным уровнем в 4,6%). Тем не менее, индекс Dow Jones вернулся на уровень 2007 года!
Если наличие рабочих мест является индикатором здоровья экономики, то почему фондовый рынок функционирует на уровне 2007 года? Помимо незначительного увеличения прибыльности корпораций, рост на фондовом рынке является прямым следствием инфляции, а если быть более конкретным, ожиданием инфляции на рынке.
Когда экономике США удастся выйти из рецессии, уровень инфляции будет беспрецедентным. Цены, известные как стандартные в 20 веке, не будут идти ни в какое сравнение с уровнем цен в ближайшие десятилетия.
Перераспределительный эффект инфляции уже очень заметен в Нью-Йорке. Как и следовало ожидать, спрос, подгоняемый инфляцией, изначально наиболее заметен в элитном сегменте рынка. Цены на ультра-роскошную недвижимость значительно выросли за последние 5 лет, а сейчас цены намного выше их предыдущих исторических максимумов. Только за последние шесть месяцев было больше продаж жилой недвижимости с уровнем цен выше $ 20 млн., чем было в общей сложности за любой предыдущий год. Даже если не принимать во внимание тот факт, что только One57, ультра-роскошный кондоминиум на Вест 57-й улице, подписал контракты на более, чем 1 миллиард долларов на квартиры с запрашиваемой ценой от 4000 долларов за квадратный фут ($ 42 800 за квадратный метр) и примерно за два года до даты заселения. Суммы, которые практически не фигурировали три года назад, становятся нормой, так как богатые люди, как местные, так и иностранцы, выделяют большое количество средств на покупку активов в данном классе.
Что это означает для остального рынка? Жители Нью-Йорка, как правило, тратят крупную часть своих капиталов в Нью-Йорке. Как только наличие инфляции будет более широко признано в Нью-Йорке, траты и инвестирование денег будут преобладать над их хранением. Как только эти деньги попадают в местную экономику, эффект обогащения от инфляции начинает давать о себе знать. Чем быстрее тратятся вновь заработанные деньги, тем выше скорость возвращения денег в местную экономику, которая, в свою очередь, заставляет цены расти быстрее. Это в сочетании с таянием жилищного кредитования должно привести к росту цен, в целом, в жилищном секторе рынка. По сравнению c элитной недвижимостью, цены на доступное жилье по-прежнему ниже своих недавних максимумов, что оставляет значительные возможности для более мелких инвесторов.
В то же время, те, кто не может приобрести недвижимость в собственность продолжают арендовать.
С приростом населения примерно 70 000 человек в год, предложение жилья в аренду продолжает оставаться в страшном дефиците. Вакантная ставка на уровне 1%, и цены на аренду выросли по всему городу в результате значительного увеличения стоимости жилья. Инвесторы, которые приобрели доходную недвижимость в последние годы получили огромную выручку от своих инвестиций от сочетания роста арендной платы и низкой стоимости финансирования.
Инфляция является значительным фактором, но всегда полезно знать, что лежит в основе спроса на недвижимость в Нью-Йорке.
Для жителей - Нью-Йорк – это город, в котором есть хорошая работа. Помимо того, что это центр мировых финансов, это один из самых значительных магнитов для творческого и предпринимательского класса не только США, но и мира. Культурные перемены привели к реурбанизации в США и желанию людей жить в динамичной среде. Кроме того, как мир стал более технологически насыщенным, все больше людей могут вести свой бизнес и контролировать инвестиции удаленно, и предпочитают жить в Нью-Йорке на более длительные сроки каждый год.
Нью-Йорк – международный город с ценами на недвижимость ниже многих мировых городов, и, понимая это, все больше иностранных инвесторов рассматривают Нью-Йорк в качестве надежного и доступного рынка. Согласно отчету Knight Frank, опубликованному Citi Private Bank, Нью-Йорк вышел на первое место по уровню экономической активности, качества жизни, политической силы, осведомленности и влияния его граждан. Если рассмотреть состояние глобальной экономики и, особенно, ситуацию с еврозоной, многие считают, что все больше и больше инвесторов будут искать вложения в долларовые активы.
Недвижимость в Нью-Йорке для местных и иностранных инвесторов выступает в качестве инструмента хеджирования против инфляции, как сбережения, материальные активы, жилье, потенциальный источник дохода и, прежде всего, возможность быть в центре того, что многие считают самым лучшим городом в мире.
Источник: Дэвид Коэн, основатель и генеральный директор Etage Real Estate, LLC.