Инвестиции в зарубежную недвижимость REIT-фонд – 50 лет на международном рынке

Недвижимость – прекрасный инструмент для инвестирования, вот только цена входного билета высоковата. Одним из методов, позволяющих справиться с этой проблемой, является объединение усилий. Понятно, что сумма, к примеру, в $1 млн малоподъемна для обычного человека. Но если таких людей соберется тысяча, то для получения искомого «лимона» им нужно будет сброситься всего по $1 тыс. – не такие великие деньги. На Западе эту нехитрую математику поняли давно, там существуют паевые инвестиционные фонды. А для нашего рынка они еще остаются диковинкой.

В англоязычном мире такие компании называются Real Estate Investment Trust (произносится как «риит»). Деятельность подобных фондов (английское trust – это как раз «фонд») состоит в коллективном инвестировании в объекты недвижимости или же в ценные бумаги участников рынка ипотечного кредитования. «Приобретая ценные бумаги фонда, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - инвестор содействует покупке фондом объектов недвижимости или же ипотечных закладных».

В первом случае, продолжает эксперт, доход извлекается за счет управления, в том числе и сдачи в аренду объекта недвижимости. Во втором – генерируется за счет процентов, выплачиваемых по ипотечным займам. При этом в обоих случаях доход от вложений прямо пропорционален их объему. То есть чем большее количество ценных бумаг фонда будет куплено, тем большую долю от его совокупного дохода получит инвестор. Сам доход выплачивается с определенной периодичностью в форме дивидендов. При этом купленные ценные бумаги также можно реализовать. Однако в большинстве случаев данная процедура ограничивается сроками и сопровождается выплатой различных налогов и сборов, вследствие чего перепродажа долей REIT получила меньшее распространение, чем перепродажа акций. То есть ценные бумаги REIT-фондов – это, прежде всего, средство для извлечения дивидендной доходности, а не биржевых спекуляций.

Еще законодательство западных стран настроено так, чтобы не давать зарабатывать самим этим фондам – в этом случае они подвергаются серьезному налогообложению. Так что REITы предпочитают передавать своим пайщикам бОльшую часть прибыли.

Хотя паевые инвестиционные фонды существуют давно, их работа именно на рынке недвижимости имеет примерно 50-летнюю историю. «Изначально REIT-фонды были не чем иным, как одним из наиболее успешных социальных проектов правительства США, - говорит Станислав Зингель. – Власти учредили данную форму инвестиционной активности в 1960 году, пытаясь привлечь для инвестиций в рынок недвижимости средства среднего класса». В дальнейшем подобные фонды появились и во многих других странах - естественно, адаптировавшись под национальное законодательство. Сегодня они в той или иной форме есть в Австралии, Бразилии, Болгарии, Канаде, Финляндии, Франции, Германии, Гане, Гонконге, Индии, Японии, Нигерии, Пакистане, Филиппинах, Сингапуре, ОАЭ, Великобритании и ряде других стран.

Меньше обещать – меньше согрешить

Один из главных вопросов, интересующих потенциальных инвесторов, – это, конечно, размеры будущих дивидендов. Но REIT – не банк: обещать конкретную доходность ему запрещено законом. «В большинстве стран вы не можете обещать или гарантировать, какая у вас будет прибыль, - говорит Нури Катц, президент компании «Century 21 Россия» и управляющий партнер американского фонда United Realty America Fund. – Однако фонд всегда может заявить, какая прибыль для него является целевой. Например, в United Realty America Fund мы как менеджеры не будем получать прибыли, пока фонд не заплатит инвесторам по крайней мере 8% в год. Однако мы рассчитываем на возврат около 18%. Это нормально для большинства фондов. Люди вкладывают капитал в эти фонды не из-за гарантии, а потому что они полагают, что управляющие фондом – профессионалы, которые потрудятся достаточно, чтобы достичь хорошей прибыли».

Артем Лаптев, управляющий директор, партнер компании «Анкор Инвест», называет куда более скромные показатели доходности. По его словам, средняя доходность фондов, инвестирующих в стабильную недвижимость Европы или Америки, находится на уровне 3-4%. Более рискованные REIT стремятся получить доходность в 7-8% в валюте, что считается уже очень хорошим результатом. При этом динамика может оказаться и отрицательной – это особенно заметно в период кризиса 2008 года. «Наихудшие результаты были на уровне 70-80% потери стоимости фонда, за счет сильно негативной динамики и использованного заемного капитала», - отмечает эксперт.

Россиянам можно, но...

Теоретически гражданам России ничто не мешает инвестировать в подобные фонды – наше законодательство это не запрещает. Широко обсуждаемый в последнее время законопроект, препятствующий приобретать зарубежную недвижимость и вести в иностранных государствах бизнес, во-первых, еще не принят. А во-вторых, касается он только тех, кто находится на госслужбе – чиновников, депутатов. Так что поучаствовать в REIT можно.

«Сами вложения в фонды могут осуществляться как через зарубежного посредника (брокера), так и через отечественные компании, торгующие в России деривативами (производными финансовыми инструментами), - говорит Станислав Зингель. – Также у российского инвестора есть возможность и для прямого инвестирования – например, путем покупки пая закрытого фонда недвижимости».

Проблем, собственно, две. Первая – это выбор фонда. Плохие REIT ничем внешне не отличаются от хороших: все заявляют о своей надежности и огромном опыте (вспомним того же Мэдоффа). Разобраться в них – тяжелый труд, с которым часто не справляются даже люди, которые живут в той же стране и в совершенстве владеют языком. Что уж говорить о россиянах!

Второе – это цена входного билета. В США и Западной Европе минимальный размер инвестиции в подобные фонды – от 100 долларов или евро. Те, кто продает подобные инвестиции в России, начинают уже с суммы в 10 раз больше. Но это – самое «дно» данного рынка, и имеющиеся здесь предложения с полным основанием можно считать рискованными. Если же иметь дело с только крупными и известными управляющими компаниями, то названные нами цифры следует увеличить еще на пару порядков.

А в России?

Теоретически, аналоги REIT существуют и в нашей стране – у нас они называются «ПИФами недвижимости». Однако вопрос о них вызвал разногласия – они хорошо иллюстрируют тезис об общей неразвитости данного рынка. Так, по мнению Юрия Гольдберга, управляющего партнера НСКА, таких фондов «существует достаточно большое количество». Как отмечает эксперт, у многих из них доходность даже в кризисный год достигала 10%. Вместе с тем Нури Катц («Century 21 Россия») убежден, что подобные фонды в России – «явление новое и еще слишком рано, чтобы судить об их работе».

Источник: журнал по недвижимости Metrinfo.Ru