Процедура покупки недвижимости в Италии
1. Процесс покупки недвижимости начинается с подписания стандартного документа между покупателем и продавцом, необходимого для резервирования объекта недвижимости в пользу покупателя, что ограничивает продавца в продаже соответствующего объекта недвижимости другим лицам. Этот документ называется «Форма Резервирования» (purchase form). Он достаточно прост по своему содержанию и должен обязательно содержать следующую информацию: описание зарезервированного объекта недвижимости, стоимость, способ оплаты, срок резервирования. Что касается срока резервирования, то он обычно составляет от пятнадцати дней до трех недель. Второй этап, более подробно описываемый ниже, позволяет гарантировать блокирование объекта недвижимости и снятие его с продажи до момента завершения сделки купли-продажи в пользу потенциального покупателя.
2. Второй этап заключается в подписании договора, который квалифицируется как «предварительный» в силу того, что по этому договору не переходят права на собственность. Договор, по которому переходят права на собственность, подписывается в присутствии нотариуса после того, как будут выполнены обязательства по оплате и завершению строительных работ соответственно со стороны покупателя и продавца (застройщика) (на момент действия предварительного договора купли-продажи объект недвижимости находится в процессе строительства). Предварительный договор имеющий юридическую силу согласно итальянскому законодательству представляет собой обязывающее соглашение, в силу которого обе стороны обязуются выполнить определенные обязательства: продавец обязуется завершить в обещанные сроки строительство в соответствии с согласованными характеристиками; покупатель обязуется вовремя осуществит оплату стоимости объекта недвижимости согласно условиям, содержащихся в предварительном договоре. Поэтому к предварительному договору прилагаются некоторые приложения, отражающие план объекта недвижимости согласованного с покупателем и спецификации продавца, содержащие информацию о видах материалов, которые будут использоваться в строительстве соответствующего объекта недвижимости.
3. После завершения строительных работ покупатель имеет право осуществить осмотр объекта недвижимости, проверяя при этом соответствие выполненных работ с тем, что было предусмотрено предварительным договором. В случае обнаружения отсутствия каких либо частей или наличия брака, составляется протокол о проведении осмотра, в котором перечисляются все недоделки, подлежащие исправлению продавцом. Данный протокол должен быть составлен до нотариального подписания окончательного договора купли-продажи.
4. Окончательный этап — это нотариальное подписание окончательного договора купли-продажи, который представляет собой правовой титул собственности. Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса. Право собственности на недвижимость переходит в момент нотариального подписания окончательного договора и вручения ключей. Этот момент является формальным принятием объекта недвижимости покупателем. Сразу же после нотариального подписания договора, согласно итальянскому законодательству, покупателю выдается страховой полис в отношении объекта недвижимости на десятилетний срок. Предоставление страхового полиса является обязательным в соответствии с законом, при этом он предоставляется и оплачивается продавцом как часть его обязательств.
Банковская Гарантия
В 2005 г. Итальянское Правительство издало законодательный декрет 122/2005 с целью защиты в рамках рынка недвижимости интересов клиентов (инвесторов) и их инвестиций.
Данный декрет гласит, что каждый застройщик, занимающийся продажей недвижимость на стадии закладки фундамента должен предоставить за собственный счет соответствующую банковскую гарантию в пользу Покупателя для защиты и покрытия денежных сумм, уплаченных им Продавцу заблаговременно (авансом) на случай возможной неплатежеспособности Застройщика. Таким образом, как это предусмотрено законодательным декретом, в случае возможного банкротства строительной компании, денежные средства Покупателя будут покрыты банковской гарантией. Наиболее важным является то, что уплаченные денежные средства будут высланы обратно инвестору/ клиенту непосредственно страховой компанией (или банком). После перечисления денежных средств обратно на счет Покупателя, страховая компания (банк) запрашивает эти суммы у строительной компании. На этом этапе Покупатель ни в коем случае не может быть задействован. Банковская гарантия покрывает все сумму уплачиваемые в процессе покупки недвижимости, включая задаток, вносимый в целях резервирования объекта недвижимости. Банковская гарантия покрывает денежные суммы уплаченные Покупателем до момента подписания окончательного нотариального договора, т.е. до завершения процесса. Процесс обратной выплаты денежных средств страховой компанией (банком), как это указано в законе, достаточно прост: в случае банкротства Застройщика, от Покупателя (который обычно именуется Бенефициаром) требуется только отправить зарегистрированное письмо Компании с содержанием полной информации о ситуации, которая дает право на возврат уплаченных сумм. После проведения соответствующего исследования ситуации, компания переводит денежные средства непосредственно на счет указанный Покупателем. После этого имеет место судебное разбирательство, в ходе которого компания требует с законного представителя строительной компании возврата вышеуказанных денежных сумм, при этом Покупатель не имеет никакого отношения к этому процессу. Временной промежуток, необходимый для получения денежных средств от страховой компании (банка) обычно составляет 30-60 дней в зависимости от компании, которая предоставляет гарантию. За возврат денежных сумм с Покупателя или Бенефициара не взимаются какие-либо издержки.
Ситуации, дающие право на возврат уплаченных денежных средств перечислены в статье 3, пункт 2 Законодательного декрета, к ним относятся следующие:
- Регистрация в общественных регистрах приказа о переходе заложенной недвижимости в собственность залогодержателя в отношении приобретаемого объекта недвижимости.
- Публикация объявляющая банкротство или принудительную ликвидацию строительной компании.
- Подача прошения в суд о проведении соответствующих законодательных мер в отношении кредиторов (это отдельный этап ликвидации).
- Публикация объявляющая компанию неплатежеспособной или декрет, устанавливающий принудительную ликвидацию компании или лицо для управления имуществом банкрота.
Нотариус и Юрист
Ни одна сделка с вовлечением значительных денежных сумм не может быть осуществлена без предварительного совета эксперта. Вам известны обязательства обеих сторон — Продавца и Покупателя? И обладаете ли Вы достаточными юридическими знаниями для избежания неприятных ситуаций в независимости от того, приобретаете ли вы или продаете недвижимость?
Для обеспечения наивысшей степени безопасности и надежности при осуществлении купли-продажи дорогостоящих объектов недвижимости, большинство развитых стран принимают законодательные меры по передаче обязанностей в отношении обеспечения безопасного исхода инвестирования специальному лицу: нотариусу. Нотариус — это бесспорно беспристрастное независимое лицо, являющееся значительным техническим экспертом. Нотариус, являясь посредником в отношениях между Покупателем и Продавцом, гарантирует соблюдение интересов обеих сторон в процессе передачи прав собственности на объект недвижимости, составляет окончательный нотариальный договор купли-продажи, который представляет собой правовой титул на объект недвижимости. В действительности нотариус — это государственный служащий и профессионал, который выполняет «государственные законодательные функции». Это означает, что государство назначает на должность нотариуса и вверяет ему особые полномочия, что позволяет последнему оформлять имеющие законную силу (аутентичные) документы за печатью (или государственные документы за печатью). Аутентичность означает юридическую надежность и достоверность юридического документа. Государство наделяет нотариуса полномочиями по составлению «аутентичных документов за печатью». Другими словами, нотариус придает составляемым им документам юридическую достоверность лишь в силу того, что государство уполномочило его на осуществление этой законодательной функции. Именно по этой причине, нотариус находится под четким государственным контролем.
В ходе остальных стадий оформления недвижимости в собственность, содействие юриста гарантирует полную осведомленность клиента в отношении применяемого законодательства, т.к. только юрист может предоставить всю необходимую информацию для успешного завершения процесса оформления сделки, а также провести исследование на предмет существования каких-либо непредвиденных обстоятельств (обременения или залоговые права) и найти решение проблемы. Юрист обладает необходимым юридическим опытом и профессиональной способностью для разъяснения всех прав и обязанностей сторон в отношении передачи правового титула на недвижимость путем объяснения значения предварительного договора купли-продажи недвижимости и других соглашений, в которые вступает клиент. Все это гарантирует защиту и полное соблюдение интересов и ожиданий клиента. Юрист отслеживает каждую часть процесса оформления недвижимости в собственность и выступает от лица клиента, представляя его интересы в Италии до, в момент и после заключения окончательного нотариального договора купли-продажи недвижимости, договариваясь с другими сторонами по договору о необходимых условиях и постановлениях договора и выполняя от лица клиента обязанности, проистекающие из права собственности на недвижимость в Италии.
Завершение Сделки
Заключение окончательного нотариального договора — это момент передачи/ приемки объекта недвижимости, который подлежит предварительной проверке Покупателем совместно с противоположной стороной по договору в ходе инспекции. Задача нотариуса состоит в том, чтобы организовать процедуру подписания окончательного договора купли-продажи и юридическую экспертизу всей необходимой документации к моменту подписания окончательного договора. Все необходимые действия для осуществления нотариального подписания окончательного договора в Италии выполняются юристом от лица клиента, от которого в свою очередь требуется лишь следовать инструкциям, правилам и применяемому законодательству, гарантирующим беспрепятственное завершение процедуры, основанной на законе, и соответственно, произвести надлежащие выплаты в срок. Лица не желающие или не могущие в силу каких-либо причин присутствовать лично при подписании окончательного нотариального договора могут выписать заверенную нотариусом доверенность на имя юриста, который будет лично представлять клиента перед нотариусом на основании выданной ему доверенности, совершит все необходимые юридически значимые действия в пользу клиента или лица, выдавшего доверенность, для того чтобы договор был заключен на законных основаниях и был надлежащим образом защищен, а также будет действовать в интересах и защищать интересы клиента. Важность этой юридической услуги (представительство клиента юристом по доверенности) является очевидной, т.к. многие иностранные лица, приобретающие недвижимость в Италии в силу тех или иных причин иногда не могут явиться к нотариусу для подписания окончательного нотариального договора в назначенный день. Окончательный нотариальный договор (или доверенность, если таковая выдается юристу) должна быть переведена согласно законодательству на язык, который доступен и понятен Покупателю. После нотариального подписания окончательного договора производится его регистрация. Согласно законодательству, объект недвижимости подлежит регистрации в кадастровом регистре. Этот процесс длится 2-3 недели, однако Покупатель вступает в права собственности в отношении соответствующего объекта недвижимости сразу же после нотариального подписания окончательного договора купли-продажи. За вышеуказанной процедурой следят нотариус и юрист предоставляя Покупателю официальные копии всех требуемых законодательством документов.
Визы
Наличие в собственности недвижимости в Италии значительно упрощает процесс получения визы для въезда в страну. В рамках Итальянского и Европейского законодательства существует большое количество процедур относительно выдачи виз, т.к. все зависит от потребностей апеллянта, которые и исследуются посольством. Для того чтобы пользоваться приобретенной недвижимостью достаточно получения туристической визы. В этом случае нет необходимости предъявлять в посольство бронь отеля на период поездки, а также документ из банка, подтверждающего платежеспособность. Наличие в собственности недвижимости намного ускоряет и облегчает эту процедуру. Собственники недвижимости в Италии также могут подавать документы на получение мультивизы. Получить визу можно подав соответствующие документы в посольство или орган, занимающийся выдачей виз. Туристическая виза позволяет находиться на территории Италии в течении трех месяцев, после чего можно снова подавать документы на получение следующий визы сроком действия в три месяца. Также есть возможность подать документы на получение туристической визы, срок действия которой шесть месяцев, позволяющей находиться на территории Италии в течении трех месяцев (такая виза может быть автоматически продлена еще на шесть месяцев, что позволит находится на территории Италии в течении трех месяцев), все зависит от желаемого количества въездов и время нахождения на территории Италии. Эта процедура получения визы наиболее простая и подходит для тех, кто желает использовать недвижимость в Италии в качестве дома для отдыха, при этом не требуется предъявления каких-либо специальных документов.
Другие процедуры существуют для получения вида на жительство:
- Элективный вид на жительство - это разновидность вида на жительство, который предназначен для тех, кто намеревается проживать на территории Италии не трудоустраиваясь. Это относится непосредственно к тем, кто получает соответствующие доходы или имеет финансовую базу для поддержания себя и, соответственно, своих родственников. Элективный вид на жительство — лучший вариант для тех, кто изъявляет желание перебраться в Италию и иметь возможность путешествовать по Европе без ограничений. Срок действия элективного вида на жительство составляет 2 года, после чего он может быть обновлен даже на территории Италии (нет необходимости подавать новое заявление в консульство).
Преимущества: Вид на жительство не зависит от трудоустройства в Италии, распространяет свое действие на всю семью (т.е. действует в отношении обоих супругов и детей до 18 лет). На основе данного документа можно получить итальянский идентификационный документ, водительские права, право пользования коммунальными услугами, обучаться в школе и путешествовать беспрепятственно по странам Европы. Полис страхования здоровья не требуется.
- Разрешение на ведение предпринимательской деятельности выдается тем лицам, которые желают заниматься на территории Италии независимой предпринимательской деятельностью (бизнесом), выступая в качестве частного предпринимателя или представителя созданной компании, при создании которой необходимо обратиться в Торговую Палату или в некоторых случаях в Профессиональные ассоциации. Такое разрешение действует в течении одного года и может быть обновлено в случае если заявитель все еще ведет предпринимательскую деятельность в Италии.
Все вышеперечисленные услуги могут быть оказаны юристом.
Информация предоставлена: www.cliffordcapital.ru