К ЮРМАЛЕ покупатели щедрее
в спальных микрорайонах латвийской столицы.
Андрей Козел, директор Департамента жилого фонда компании Realia
Главным движущим мотивом покупок россиянами апартаментов и домов в Юрмале и Риге остается желание получить вид на жительство в Латвии. Согласно поправкам к Закону «Об иммиграции», для того чтобы претендовать на его оформление, иностранцу требуется стать владельцем недвижимости (если та располагается в Риге и Рижском планировочном регионе) стоимостью свыше 100 000 латов (143 000 евро). И на первых порах действия закона многие покупатели ориентировались именно на эту цифру. В Юрмале большинство из желающих приобрести апартаменты поближе к морю старались уложиться в сумму 200 000-250 000 евро.
Однако с прошлого года четко прослеживаем рост интереса со стороны российских покупателей к достаточно дорогим квартирам — 300 000-400 000 евро. Видим, что люди приезжают, уже имея общее представление о ситуации на рынке недвижимости главного курорта Латвии. Они осведомлены о том, что с учетом более чем двухлетнего высокого спроса и большого количества проведенных сделок найти достойную квартиру рядом с морем за 200 000-250 000 евро не удастся. И если покупатели останавливают свой выбор на лучших юрмальских комплексах, то с пониманием относятся к ценам и в 600 000, и в 800 000 евро за апартаменты.
Состоятельные клиенты действительно выбирают самое лучшее, и зачастую без особых рекомендаций со стороны обслуживающих их риэлторов. Они чувствуют качественность того или иного предложения.
То же самое относится и к сегменту более дешевых, расположенных на речной стороне Юрмалы, новых квартир. Цены там поменьше, а сам подход к покупке со стороны иностранцев тот же — берут лучшее и только то, что действительно стоит запрашиваемых денег. Можно говорить об определенной смене приоритетов. Раньше на первом месте для иностранных покупателей стоял вопрос получения вида на жительство и под него уже искали недвижимость. Сейчас акцент смещается в сторону хороших и качественных домов и квартир, приятным дополнительным бонусом к покупке которых и становится получение вида на жительство в Латвии.
В последние полгода большинство присылаемых в Realia запросов на приобретение недвижимости на первой линии центра Юрмалы касается апартаментов с тремя-четырьмя спальнями. Такие предложения представлены на рынке по цене, близкой к 5 000 евро за кв. м. И продажи c ними регулярно совершаются. Максимум в последних курортных сделках, которые проходили при нашем участии, — 5 500 за кв. м. Это в проекте в дюнной зоне, с полной отделкой и меблировкой. В таком состоянии, что, как говорится, бери зубную щетку и тапочки и заезжай жить.
Спрос со стороны, по крайней мере, клиентов Realia, не дает нам повода говорить о переоцененности и дороговизне Юрмалы. Мы этого не ощущаем. Люди желают получить качественный продукт, и если они видят, что апартаменты стоят этих денег, то платят за них. Ярким подтверждением верности этих суждений может служить и возросшее с осени количество заявок, в которых российские клиенты четко указывают адрес приглянувшегося им юрмальского проекта. И если нам удается предоставить устраивающее их по площади предложение в этом доме, то сделка происходит по запрашиваемой рыночной цене.
Такой подход характерен не только для крупных российских бизнесменов. То и дело к нам обращаются российские пенсионеры, которые желают выбрать Юрмалу в качестве места своего постоянного проживания. Они едут к нам отдыхать: наслаждаться тишиной, хорошими спа-центрами, изысканной гастрономией. Их устраивает и наш климат, и наш сервис, который, замечу, за последние пару-тройку лет вырос до очень высокого уровня.
Динамика сокращения дешевого, но хорошего предложения наблюдается в Юрмале и в сегменте частных домов. Дома на морской стороне за 250 000-300 000 евро остались в прошлом. Таких вариантов практически не найти. Стандартные цены на частные дома в центральной части курорта начинаются от 500 000 евро. Порой случается, что подыскать хороший объект даже по заказу клиента не удается. Такой объект, чтобы был адекватен по цене, должен находиться в тихом месте и в то же время недалеко от улицы Йомас или концертного зала «Дзинтари». И абсолютно понятно и объяснимо, когда растут цены на качественный продукт. Другой вопрос, что вместе с ними увеличиваются финансовые запросы и владельцев тех домов, которые за предыдущую, более низкую, цену продать было невозможно. Отсутствие адекватности со стороны таких собственников, конечно, добавляет рынку неразберихи.
Любой, кто не был в Юрмале пару-тройку лет, замечает, что она меняется в лучшую сторону. Она облагораживается. Быть может, этот процесс идет не так стремительно, как хотелось бы, но главное — он идет. Мое мнение: цены в Юрмале в ближайшие годы будут относительно стабильными. А тот максимум, по которому смогут найти новых владельцев наиболее яркие апартаменты, не превысит 6 000-7 000 евро за кв. м. Впрочем, предложения, которые действительно достойны этих цен, на курорте можно перечесть по пальцам рук.
Рассказывая о популярных направлениях запросов на покупку латвийской недвижимости со стороны клиентов Realia, требует упоминания и центр Риги. Те, кто присматривает здесь жилье, традиционно просит предоставить им квартиру площадью около 100 кв. м в новостройках или реновированных домах. По последним озвучиваются четкие требования: полный ремонт, новые лифты и обязательно не деревянные перекрытия. Желаемая и нормально воспринимаемая цена — около 2 000 евро за кв. м.
Именно фактор цены определяет то, что клиенты все чаще рассматривают возможность покупки в квартир на некотором удалении от центра — на таких улицах, как Гертрудес, Лачплеша, Артилерияс, Алаукстес, Цесу или Бруниниеку. Здесь палитра таких ценовых предложений шире. Тогда как запросов на Старую Ригу, где квартиры выставляются на продажу за 3 500-5 000 евро за кв. м, у нас почти нет. В Тихом центре зарубежные гости если и готовы брать, то в пределах 3 000 евро за кв. м. Что также чуть ниже присутствующих здесь цен предложения. Получается, что если в Юрмале потенциальные покупатели готовы проводить сделки по 5 000 евро за кв. м, то в центре Риги они рассматривают более дешевые предложения.
Ну и позволю себе последнее наблюдение: с конца 2012 года растет количество иностранцев, покупающих квартиры в новостройках микрорайонов Риги. Такой вариант особо привлекателен для тех, кому важно получить вид на жительство и иметь определенный поток денег от недвижимости. Обычная 3-комнатная квартира в новых проектах в спальных микрорайонах столицы Латвии стоит 80 000-90 000 евро. Для того чтобы преодолеть необходимый для вида на жительство порог в 143 000 евро, покупаются две квартиры. Помимо потенциала роста своей стоимости, каждая из квартир сможет
ежемесячно обеспечивать владельцу в виде арендной платы около 500 евро. И приобретается не только абсолютно новый фонд, но и квартиры в новых проектах, которые выставляются на вторичную продажу. Обычно они уже полностью меблированы, что только увеличивает их привлекательность для сдачи в аренду.
Источник: компания SIA “REALIA PROPERTY”
www.realia.lv