Право собственности на объект недвижимости в Израиле

Более 90% земельного фонда Израиля находится в государственной собственности и управляется Земельным управлением, - так называемый Минхаль. Часть из данных земель сдается в долгосрочную аренду физическим и \ или юридическим лицам, в соответствии с установленным предназначением земли.

Важно отметить: если земельный участок, на котором уже построен объект недвижимости, или земельный участок, на котором планируется строительство объекта недвижимости, капитализирован (подобно приватизации), то есть арендная плата за данный участок оплачена заранее, в полном объеме и в соответствии с требованиями Земельного управления Израиля, то фактически разница между правом частной собственности на вышеуказанный участок и правом на его долгосрочную аренду состоит лишь в форме записи.

Как правило, договор аренды на капитализированный земельный участок заключается сроком до 50 лет, с автоматическим правом продления на следующие 50 лет. Если же земля не капитализирована, то по ней существует обязанность выплаты ежегодной арендной платы государству, и, что самое важное, за государством остается право не пролонгации договора аренды по истечении срока аренды. Поэтому перед осуществлением сделки важно проверить и убедиться, что приобретаемая земля или объект недвижимости, на ней построенный, капитализирована на основании утвержденного Минхалем договора аренды.

Для устранения всяких сомнений по вопросу права собственности на землю и на возведенный, в соответствие с законом на ней объект недвижимости, то в соответствии с действующим законодательством Израиля, данные права собственности не разделимы. То есть договор аренды включает в себя право на строительство определенного объекта недвижимости, который представляет собой неотъемлемую часть права пользования на землю.

Вместе с этим необходимо знать, что право приобретения данного вида объектов недвижимости, даже капитализированного, подчинено некоторым ограничениям, а именно:

- земли или построенные на них объекты имеет право приобрести только гражданин Израиля или иностранный гражданин, имеющий право на репатриацию на основании Закона о возвращении.

- любое действие, связанное с объектом недвижимости нуждается в согласии Земельного управления (за исключением квартир в многоквартирном доме).

Данных ограничений не существует в объектах недвижимости, находящихся в частной собственности.

Таким образом, физическое лицо, не являющееся гражданином Израиля и не имеющее никакого отношения к еврейству, имеет право приобрести объект недвижимости, находящийся только в частной собственности. Но в этом случае важно подчеркнуть, что на данное лицо не возлагается каких-либо дополнительных ограничений, и его права и обязанности никоим образом не будут отличаться от прав гражданина Израиля.

Другими словами, на приобретателя объекта недвижимости возлагаются те же обязанности по оплате всех налогов и текущих платежей, которые возлагаются на гражданина Израиля, и на которых мы в следующих публикациях остановимся подробнее. Вместе с этим данное лицо будет обладать, правом на неприкосновенность частной собственности, а также правом на осуществление каких-либо действий по отношению к объекту недвижимости, как то продажа, сдача в аренду, получение прибыли, дарение, завещание, право пользования в соответствии с его предназначением и т.д.

Те же права и обязанности возлагаются и на иностранных граждан, которые имеют право на приобретение объекта недвижимости, находящегося в собственности государства, под управлением Минхаля, как указано выше.

Важно отметить еще одну очень существенную деталь, касающуюся права пользования и это приобретение так называемых апартаментов. Речь идет о жилой квартире, расположенной в доме гостиничного типа, которая по форме записи представляет частную собственность, со всеми вытекающими из этого правами, однако такого рода квартира обременена обязанностью ее владельца по сдаче в аренду. То есть, владелец квартиры имеет право ограниченного срока проживания в данной квартире (от 3-х до 6 –ти месяцев в зависимости от конкретного проекта), остальное количество дней в году квартира обязана сдаваться управляющей компании гостиницы в аренду. Естественно, что срок личного пользования апартаментами (проживание владельца или кого-либо от его имени), не обязан быть непрерывным, а может быть разбит на несколько периодов пребывания.

Ну и самое важное: владелец апартаментов участвуют в разделе дивидендов гостиницы, то есть в прибыли от сдачи всех апартаментов в аренду, но вместе с этим необходимо понимать, что право пользования данным видом собственности – ограничено!!!

Источник: DANIELBALSHAN.REALESTATE.LAWFIRM
www.balshan-law.co.il