Как не ошибиться в выборе недвижимости: нью-йоркский рынок жилья
При приобретении кооперативных квартир, как правило, требуется, чтобы покупатели имели значительные активы на территории США и широкий круг социальных связей, который позволил бы им приобрести социальное поручительство. Кроме того, человек, который планирует совершить покупку недвижимости в Соединенных Штатах, должен в течение продолжительного времени платить налоги в этой стране. Стоит отметить, что советы кооперативов налагают много ограничений на совладельцев: хозяева кооперативных квартир зачастую не могут использовать данный вид недвижимости в качестве второго места проживания, им редко разрешается сдавать их в аренду. Кондоминиумы же, напротив, может приобрести любой покупатель, независимо от его социального и финансового положения в Нью-Йорке. Примечателен и тот факт, что владельцы кондоминиумов обычно имеют возможность рассматривать свое недвижимое имущество как инвестиционный проект и сдавать его в аренду с целью получения дохода.
Несколько слов нужно сказать о вариантах финансирования для иностранных покупателей. Большинство банков США создали специальные программы обслуживания для покупателей из других стран. В зависимости от обстоятельств иностранцы могут получить финансирование вплоть до 60-70% от стоимости покупки. Требования к документации могут быть достаточно жесткими. Однако некоторые кредиторы взамен на более высокую процентную ставку готовы отказаться от них. Главным же условием получения кредита является доказательство законного права въезда в страну (например, паспорт или виза), справка о кредитной истории, подтверждение последних платежей за аренду или ипотечный кредит, доказательство трудоустройства.
Иностранные покупатели должны также осознавать, что владение недвижимостью и ее продажа в США влечет за собой определенные налоговые последствия. Федеральная ставка на долгосрочную прибыль, связанную с продажей недвижимого имущества, для иностранцев составляет 30% . Кроме того, в случае продажи недвижимости иностранным гражданином государственные и федеральные органы требуют удержания определенной части выручки в счет уплаты подоходного налога.
Для заключения сделки иностранному покупателю потребуется помощь агентства недвижимости. Брокерские услуги обычно оплачивают продавцы недвижимого имущества.
Риэлтор сможет показать все доступные варианты недвижимости, соответствующие запросам клиента. В США в отличие от других регионов мира принята интересная практика. Показ недвижимости не ограничен вариантами, выставленными на продажу только агентством, с которым покупатель заключил контракт. Брокеры демонстрируют и продают жилье, выставленное на продажу конкурирующими риэлторскими компаниями. После того, как выбор сделан, агентство готовит предложение о покупке от лица клиента.
Подобные документы не имеют юридической силы, поэтому их можно подавать в неограниченном количестве. После того, как предложение принято продавцом, наступает период подготовки договора купли-продажи, после утверждения которого, покупатель для «закрепления» сделки должен внести задаток в размере не менее 10% от покупной цены.
Эти средства будут перечислены либо на счет эскроу-агента (обычно в этой роли выступает адвокат продавца), либо на счет в банке США. Задаток возвращается только при определенных обстоятельствах, предусмотренных договором купли-продажи. После подписания договора и уплаты задатка необходимо подготовить заявку в строительное управление. При закрытии сделки клиент выплачивает оставшуюся стоимость недвижимости и в этот момент продавец передает покупателю право собственности.
Источник: The Corcoran Group, www.corcoran.com