Весеннее заключение о рынке жилой недвижимости Германии
Благодаря низким ипотечным ставкам спрос на недвижимость остаётся высоким, прежде всего, на квартиры. Но вслепую тоже инвестировать опасно, т. к. времена повсеместного роста аренды — дело прошлого. То, что рынок недвижимости Германии ожидает прекрасный год 2015, стало окончательно ясно после заявления ЕЦБ о готовности выкупать облигации на сумму 1,1 триллионов евро и таким образом оживить европейскую экономику. Не было бы этого заявления, игроки рынка недвижимости были бы настроены на результаты, не уступающие 2014 году. К такому заключению пришёл Совет комитета, который составлял свои прогнозы ещё до заявления ЕЦБ.
Откуда такая уверенность?
Позитивные сигналы идут из реальной экономики и рынка финансов, что влечёт за собой непрекращающийся высокий спрос на инвестиции в недвижимость Германии. Стабильный рынок занятости и позитивные экономические прогнозы в экономике на весну являются добротной почвой для инвестиций в коммерческую недвижимость. Глобальные риски и новые изменения скажутся лишь незначительно. Больше повлияют на инвестиции выросшие земельный налог (Grund¬steu¬er) и налог на приобретение недвижимости (Grund¬er¬werb¬steu¬er), а также т. н. тормоз роста аренды (Miet¬preis¬brem¬se).
Планируется строить больше квартир, а не офисов. Спрос на арендную коммерческую недвижимость и в 2015 году сохранится высоким, а предложение — низким. Прибыль застройщиков от строительства жилья выше, чем от офисной недвижимости. Поэтому и в тендерах выигрывают в основном первые.
Если рассматривать период с 2009 г., то начальная аренда на офисы постоянно падала: до 4,6% в городах класса А и до 5,8% в городах класса В. Но ипотечные ставки настолько низки, что риск становится незначительным. И шанс в инвестициях видят всё больше новых инвесторов. Аренда на «широком фронте» расти перестанет.
Самую большую прибыль из нынешней ситуации с низкими ипотечными ставками и высоким спросом извлекают застройщики жилой недвижимости. Но несмотря на и в дальнейшем растущий спрос, цены повсеместно расти перестанут. Тенденция, прежде всего это касается аренды, обернулась ещё в 2014 г.
Если брать за пример квартиру от 60 до 80 кв. м с высоким уровнем отделки и не старее 10 лет, то аренда в Западной Германии в 2014 г. выросла всего на 2,7% к предыдущему году (за рассчёт взяты первые три квартала). В предыдущий год рост составил 3,3%. В Восточной Германии (без Берлина) это было ещё меньше: 1,9% (2,7%). Уменьшилось и число округов с 75% до 57%, в которых аренда выросла больше, чем на 2%.
«Держи ушки востро!»
Вроде пока не изменилась тенденция роста цен. На Западе они увеличились на 5,5% (предыдущий год: 5,1%). Таким образом, и цены на недвижимость, и аренда достигли уровня 2004 года. Представители комитета рекомендуют инвесторам написать себе на лбу, что остаётся надеяться на то, что участники рынка не будут готовы платить завышенные цены и что надежда на повторный, тем более, многолетний рост цен, однозначно не оправдается. Одновременно они подчёркивают, что потенциал роста цен в отдельных городах, местоположениях и сегментах присутствует. Выбор надо делать скрупулезно.
Впервые специалисты комитета по недвижимости уделили внимание рынку логистики, отелям и недвижимости для компаний. Если логистику и отели, что касается динамики цен и аренды, ожидает стагнация, то перспективы для юного класса недвижимости для компаний однозначно обещают рост. Спрос повышается.
Источник: Людмила Белых, www.bavaria-property.com