Доходные дома в Германии: есть ли шанс заработать?

Богатая Германия дает заработать всем и для этого не обязательно быть ее гражданином. Рассказываем как.

Дело в том, что немецкое государство разрешает иностранцам приобретать практически любые объекты и затем получать с них доход. Это привлекает людей со свободными деньгами, ведь при правильном ведении дел вы сможете получить не только стабильный доход как рантье, но и обезопасить свои финансы от потрясений в одной из самых стабильных в мире стран, где жилые и коммерческие объекты постоянно растут в цене.

Немного цифр

Цены на недвижимость в Германии стабильно растут на 6‑7 % в год (статистика в помощь), а иногда и более. И сложный 2020 г. не стал исключением, хотя многие эксперты прогнозировали сильный обвал. Произошло лишь некоторое замедление до 4 % годовых, но если анализировать результаты третьего квартала, то рост стоимости квартир составил 7,8 % годовых, а по некоторым данным все 12 %. В 2021 году хуже не будет, как минимум те же 4 %, а возможен рост и до «пандемических» значений.

Кто может купить недвижимость в Германии

Итак, вы житель России, Казахстана, Беларуси, Украины или любой другой страны? Отлично, правительство Германии позволяет приобрести в собственность жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки в любом уголке страны. Кроме этого, покупатели недвижимости получают возможность оформить шенгенскую мультивизу, тогда вы сможете находиться на территории страны до 90 дней в полугодие и до 180 дней в году.

Важно! После покупки недвижимости следите за своевременной уплатой налогов, не задерживайте коммунальные платежи, иначе вас ждут серьезные штрафы, отказ в предоставлении визы, а со временем возможна и принудительная продажа объекта на аукционе.

С чего начать

Если вы сносно знаете немецкий язык, то можете воспользоваться местными порталами и найти понравившийся объект самостоятельно, затем получить визу, приехать посмотреть объект и заключить сделку. Куплю-продажу должен сопровождать нотариус, присутствие риелтора в этом деле необязательно.

Хотя, справедливости ради отметим, что услугами агентств здесь пользуются практически все иностранцы, это позволяет избежать встреч с мошенниками (они здесь также есть) и упростить саму процедуру (решение большинства проблем риэлтор берет на себя). Стоимость услуг агентства не является стандартной, покупатель обычно платит 3‑6 % + НДС. Посредник ведет переговоры с продавцом, консультирует, решает вопросы с банком.

Риэлторы могут быть немецкие, обычно, в каждом уважающем себя агентстве есть сотрудники со знанием русского языка, или отечественные.

Процедура покупки

Итак, вы выбрали объект. Разберемся, с чего начать. Сразу оговоримся, что всю процедуру можно завершить без личного посещения Германии, но для этого необходимо сделать доверенность, например, на агента или другое лицо, после этого заверить ее нотариально в стране постоянного проживания, апостилировать, перевести на немецкий язык и отправить оригинал в ФРГ. Если вы хотите заниматься этим самостоятельно, что вполне понятно, то процесс состоит из нескольких этапов.

Открываем счет
Львиная доля всех сделок в Германии проходит через банковский счет, оплату можно производить как с немецкого, так и с иностранного банка. Немецкие органы могут проверить вас на чистоту происхождения денег ― здесь с этим строго. При открытии счета ваше присутствие обязательно. Счет открывается в евро.

Проверка объекта
Выполняется через поземельную книгу, по‑немецки Grundbuch. Можно делать это самостоятельно или с присутствием нотариуса. Здесь вы сможете получить информацию по всем бывшим собственникам квартиры, по обременениям, ипотеке и т. д. Ознакомьтесь с:

• жилищным уставом: здесь указаны доли собственности;
• протоколами собраний собственников: узнаете о проблемах в доме;
• расчетами по оплате коммунальных услуг: сможете определить их размер, из чего складываются.

Заключение договора
Сделка заключается в присутствии нотариуса, при этом не обязательно, чтобы одновременно с вами находилась вторая сторона ― продавец и покупатель могут прийти в разное время. Закон не предполагает обязательного внесения задатка, но по опыту, частичная оплата в большинстве случаев нужна.

Вот что говорит Архипов М. И., покупатель квартиры: «Закон не предусматривает внесения предоплаты, но меня, как иностранца, заранее предупредили, что я обязан внести 5 % ― комиссию риэлтора. С кого‑то требуют внесения 1‑2 % от стоимости квартиры. В любом случае, вас предупредят о сумме».

Оплата сделки
Вся сумма за недвижимость может быть перечислена напрямую продавцу или через Notaranderkonto ― это т. н. трастовый счет нотариуса.

В первом случае деньги перечисляются сразу, как только вы получаете от нотариуса необходимые подтвержденные предпосылки, например: недвижимость прошла предварительную регистрацию, банк дал разрешение на снятие обременений (если таковые имеются), «добро» на сделку дал управляющий дома и т. д.

Второй случай используется при необходимости быстрой передачи собственности покупателю. Для этого открывается экроу-счет, тогда расчет и передача ключей осуществляется в срок от 2 недель до месяца после подписания договора.

Окончательная регистрация собственника
Завершающаяся регистрация проводится через поземельный суд только после окончательной оплаты покупателем недвижимости. Процесс может занимать несколько недель. Чтобы покупатель мог начать оплачивать ежемесячные расходы по жилью, переселившись на новое место, регистрируется экономический переход, после которого новый собственник принимает на себя все обязанности по содержанию жилья и может не ожидать регистрации собственности в реестре.

Пример доходной недвижимости

Сразу оговоримся, не надо быть богатым человеком, чтобы купить в Германии объект и зарабатывать на нем. Если проанализировать сайты агентств, то можно обнаружить массу интересных предложений.

Пример 1.
В курортном комплексе в Баварском лесу продается однокомнатная меблированная квартира с центральным отоплением требующая ремонта. Есть гостиная, кухня, ванная комната с душем, балкон. Стоимость ― 10900 €. В комплексе есть спортивные площадки, ресторан, сауна, бассейн, прекрасный лес, красивое озеро, пляж. Администрация предлагает собственнику сдавать квартиру в аренду и при этом получать 50 % скидки на проживание в других отелях ― на этом можно неплохо заработать.

Пример 2.
Продается целый доходный дом в городе Нойкирхен, что в Саксонии. Стоимость объекта ― всего 40 тыс. €, но дому требуется капитальный ремонт. Общая площадь ― 230 кв. м. Рядом город Цвикау со 100 тыс. населения, а также в пешей доступности есть супермаркет, рестораны, булочные, станция электричек. В доме три квартиры, по одной на каждом этаже, продавец предлагает разделить каждую на две и сдавать их в аренду. Если поискать, то можно найти массу других объектов недвижимости, которые могут принести неплохой доход.

Сколько можно заработать

Какой доход можно получить? Здесь однозначного ответа нет, если анализировать общие данные, то в третьем квартале 2020 г. по мегаполисам доходность при долгосрочной аренде следующая: Берлин ― 3 % годовых, Мюнхен ― 2,9 %, Франкфурт ― 3,7 %.

Но здесь все зависит от того, как много времени вы уделяете этому бизнесу. Приведенные выше цифры предполагают минимум временных затрат, а если этим делом заниматься более плотно, делать упор на краткосрочную аренду, обеспечивая неплохую загруженность, то и доход будет выше.

Также на заработок влияют месторасположение, тип и качество недвижимости, ремонт и другие факторы.

Таким образом, покупая доходную недвижимость в Германии, вы зарабатываете на ее ежегодном удорожании и получаете доход от сдачи в аренду. Считаем, что это неплохое помещение капитала.