Новые принятые нормативы, направленные на балансирование рынка и защиту потребителя в сфере недвижимости в Австрии.

Новые принятые нормативы, направленные на балансирование рынка и защиту потребителя в сфере недвижимости в Австрии.

В настоящее время в связи со сложившейся ситуацией в некоторых странах вступают в силу существующие или в экстренном порядке принятые нормативные нормы, направленные на балансирование рынка и защиту потребителя. Так 4 апреля 2020 в Австрии в экстренном порядке был принят закон "4. COVID-19-Gesetz", регулирующий, кроме прочего, отношения на рынке недвижимости.

Поскольку вопросы связанные с недвижимостью всегда относятся к одним из основных позиций нашего бюджета - будь то аренда, собственность или бизнес-актив, я решила продолжить начатую некоторыми профессионалами и специалистами в своих областях инициативу, и подготовила небольшой обзор тех норм, которые сегодня определяют и характеризуют операции с недвижимостью в Австрии.

COVID-19, Аренда коммерческих и служебных помещений.

В отношении аренды коммерческих и служебных помещений в сложившейся чрезвычайной ситуации вступают в действие §1104 и §1105 ABGB (Общий Гражданский Кодекс, 1811). Эти параграфы предусматривают возможность полного или частичного освобождения от уплаты арендной платы в период чрезвычайных ситуаций.

Решение о полном или частичном освобождении от уплаты арендной платы может быть принято в отношении любого арендатора коммерческих помещений, независимо от вида коммерческой деятельности его предприятия.

Непосредственно пострадавшими от введенных мер считаются предприятия сферы торговли, бытовых услуг, развлекательных и спортивных мероприятий.

Тем не менее, ошибочно предполагать, что в отношении предприятий других сфер бизнеса действие законодательства не распространяется и арендаторы не могут получить временное освобождение от уплаты арендной платы.

Решение об освобождении (полном или частичном) от уплаты арендной платы принимается в каждом конкретном случае индивидуально, на основании экономических и юридических показателей конкретного юридического лица (компании). При этом полное освобождение от уплаты арендной платы возможно только в случае полного исключения возможности использования служебных помещений, поэтому в большинстве случаев не будет являться обоснованным.

Пример:

  • Торговая компания использует арендованное помещение не только как классический торговый зал, но и для проведения онлайн продаж и как собственное бюро/офис.
  • Ресторан / Кафе ведет не только обслуживание гостей в залах, но и организует доставку заказов на дом. Кроме того, и в этом случае часть помещения используется в целях собственного бюро.
  • В обоих этих случаях несмотря на то, что обе компании относятся к непосредственно пострадавшим сферам, полное освобождение от уплаты арендной платы не будет являться обоснованным.

    В сферах, не относящимся к непосредственно пострадавшим, решение по освобождению от уплаты арендной платы будет принято по факту того влечет ли за собой временная остановка работы полное выпадение операций на этот период или же выполнение заказов будет просто перенесено на более поздний период.

    Пример:

  • Массажные услуги будут в настоящих условиях не востребованы. Кроме того, у специалистов отсутствует возможность оказывать свои услуги = полное выпадение операционных оборотов.
  • В тех салоне будут произведены все необходимые работы, обработка заказов просто отложена во времени = операции, а соответственно и обороты бизнеса отложены.
  • Досрочное расторжение договора аренды съёмщиком на основании §1117 ABGB (не соответствие объекта обговоренным условиям) не является в сложившейся ситуации легитимным и влечет за собой судебные процессы.

    Новые принятые нормативы, направленные на балансирование рынка и защиту потребителя в сфере недвижимости в Австрии.

    COVID-19, Аренда жилых помещений.

    Поскольку действие §1104 и §1105 ABGB не распространяется на сектор аренды жилых помещений, а ситуация является тяжелой так же и для многих квартиросъемщиков, в рамках принятого 4 Апреля 2020 Закона "COVID-19" правительство разработало и ввело в действие пакет по защите интересов квартиросъемщиков, который также включает поправки в вопросах договорного права.

    Этот пакет разработан для защиты экономических интересов тех граждан, которые непосредственно пострадали в результате сложившейся ситуации, а именно: граждане, которые либо потеряли работу, либо работают в укороченном режиме (соответственно с урезанной заработной платой). То есть те лица, которые понесли существенные финансовые потери.

    Для этой категории граждан пакет предусматривает:

    1. Исключение права арендодателя расторгнуть договор аренды и подать иск на выселение из арендуемого жилья на основании задолженности по уплате арендной платы, возникшей во втором квартале 2020. Это исключение действует до 30 Июня 2022.
    2. Исключение права арендодателя на подачу иска на выплату задолженностей по арендной плате, возникших во втором квартале 2020. Срок действия исключения - до 31 Декабря 2020.
    3. Поправки к закону об аренде в отношении договоров аренды жилых помещений с ограниченным сроком действия.
    4. Отсрочка исполнения решений по выселению из арендованных жилых помещений.

    Комментарии

    Временная отсрочка права арендодателя подачи судебных исков на неплательщика арендной платы (пункт 1,2)

    Нужно обратить внимание, что все поправки и исключения касаются не факта необходимости уплаты арендной платы - арендная плата в любом случае должна будет быть выплачена в полном объёме по истечении сроков действия этих поправок и исключений, а об отсрочке на определенное время права арендодателя подать на неплательщика в суд за неуплату арендной платы (иск на выплату задолженности по арендной плате возникшей во 2 квартале 2020 можно подавать с 01.01.2021) или расторгнуть договор аренды по причине задолженности по арендной платы возникшей во втором квартале 2020 (действие этой поправки заканчивается 30 Июня 2022).

    Это означает, что до 30 Июня 2022 у арендодателя нет возможности расторгнуть договор аренды по причине имеющейся задолженности по уплате арендной платы, но только в том случае, если эта задолженность возникла в период Апрель - Июнь 2020 года. Все остальные предусмотренные законом причины расторжения договора со стороны арендодателя остаются в силе.

    Кроме того, поправки не предусматривают устранение пеней за несвоевременную уплату арендной платы (4% годовых, § 1000 ABGB).

    Поскольку сложившаяся экономическая ситуация, к сожалению, не изменится в одночасье и продлится неопределенное время, и учитывая вопрос наложения пеней в случае несвоевременной уплаты арендной платы, в целях избежания печальных финансовых последствий, мы советуем прибегать к возможности отсрочки уплаты арендной платы только в исключительно крайних случаях и исключительно путем достижения взаимного соглашения с арендодателем.

    Договора аренды, ограниченные во времени (пункт 3)

    В случае если действие договора аренды, заключенного на определенный срок заканчивается в период 31 Марта - 1 Июля 2020 года, квартиросъемщику дано право одноразово продлить действие договора. Продление договора необходимо оформить в письменном виде. Максимальный срок продления - до 31 Декабря 2020 года.

    Если по истечении дополнительного срока действия договора, он не будет расторгнут или продлен, вступает в силу § 29 закона об аренде, а именно: договор считается продленным на 3 года. Это замечание касается объектов, в отношении которых закон об аренде действует в полном или частичном объеме.

    Отсрочка исполнения принятых решений о выселении из арендуемого жилого помещения (пункт 4).

    Выселяемому дано право подать просьбу об отсрочке исполнения решения о выселении. Просьба будет удовлетворена только в том случае, если у арендодателя не возникнет в связи с отсрочкой существенных ущербов.

    Например, если арендодатель уже подписал новый договор аренды на это помещение и если доходы с этой аренды играют существенную роль для его существования, просьба на отсрочку исполнения решения не будет удовлетворена.

    COVID-19, Собственникам жилья

    Отсрочка выплаты кредитов.

    В случае, если договор финансирования был заключен до 1 Апреля 2020, дебитору дано право не производить ежемесячные выплаты по кредиту в период 01 Апреля 2020 - 30 Июня 2020.

    Речь идет о тех дебиторах, финансовая ситуация которых как и в случае с квартиросъемщиками резко и существенно ухудшилась в результате потери работы или введения укороченного рабочего времени. Речь так же идет только о возможной приостановке выплат по кредиту с 1 апреля по 30 Июня 2020 включительно и, соответственно, о продлении в этом случае договора на три месяца. По истечении этого срока договор продолжает действовать в полном объеме.

    Квартирная плата

    Частичная уплата квартирной платы в объектах WEG (многоквартирные дома, коттеджные поселки) требует согласия исключительно всех собственников этого объекта.

    Кроме того, возможность варьировать размером установленных на год квартирных плат возможно только по позиции "резерв на ремонтные работы".
    В случае если один из собственников самостоятельно, без достижения согласия всех собственников объекта, перестает платить арендную плату или платит ее в меньшем размере, у остальных собственников объекта появляется право удержания с неплательщика денежных средств (§27 WEG).

    Новые принятые нормативы, направленные на балансирование рынка и защиту потребителя в сфере недвижимости в Австрии.

    Надеюсь, Вы найдете для себя полезную информацию. В случае, если у Вас будут вопросы - звоните или пишите - я или наши специалисты постараемся на них ответить.

    Всем здоровья и удачи, Евгения Хора (директор компании REVISTAA)
    http://www.revistaa.com


    Опубликовано: 16.04.2020
    Поделиться в соцсетях: