Почему инвестировать в недвижимость Мюнхена выгодно и сейчас?

В 2020 г. Германия успешно противостоит кризису и эпидемии. Падение ВВП в первом квартале 2020 г. составило только 2,3 % (по ЕС в среднем — минус 2,7 %). Экономика ФРГ вытягивает Евросоюз из финансовой ямы, а в немецких землях локомотивом остаётся Бавария с основательным и разносторонним Мюнхеном. В чём секрет успеха южной столицы? Почему инвестировать в недвижимость города выгодно и сейчас?

Если инвестор дорос до Мюнхена, то ему беспокоиться не о чем

Мюнхен популярен среди местных и зарубежных покупателей «бетонного золота». Немецкие агенты даже говорят: «Если инвестор дорос до Мюнхена, то ему беспокоиться не о чем». И это так: цены на недвижимость стабильно растут. По данным Global Living 2020, Мюнхен по средней стоимости жилья (€ 1 млн) занимает второе место в мире и первое — по росту цен в 2019 г. (+11 %). По итогам 2019 г. аналитики отмечают снижение темпов роста цен на жильё в немецких мегаполисах до 6,5 %. Вероятно, после кризиса и пандемии рост снова восстановится, как это видно из актуальных статистик.

Уровень жизни не только в Мюнхене, но и во всей Баварии растёт, местоположение выгодное, демография в порядке, а такие гиганты как Siemens, Allianz, BMW способствуют экономической стабильности региона.

С другой стороны, не всё идеально. Во-первых, доходность от сдачи жилого объекта в аренду небольшая — порядка 3 %, хотя она везде в ФРГ из‑за высокой ликвидности и капитализации не блещет. Можно искать предложения с «гарантированной» доходностью 5‑6 % годовых, но риски будут выше, а ликвидность ниже. Во-вторых, спрос высок, но адекватных предложений по соотношению цены, местоположения и качества не так много.

Поэтому особенно важно при выборе обращаться к проверенным застройщикам, так как их опыт выступает гарантом реализации проекта. Да и немецкие банки охотно финансируют только компании с безупречной репутацией и многолетней историей успеха на рынке. Ещё один плюс крупного застройщика — выгодная цена. Небольшие компании склонны завышать стоимость объектов, а гиганты могут предоставить скидки.

Секрет устойчивости мюнхенского рынка прост. Например, в Штутгарте, который зависит от автомобильной промышленности (там стоят заводы Mercedes, Porsche, Bosch), кризис сильно повлиял на рынок недвижимости, в некоторых районах цены упали на треть.

Берлин — город инноваций: множество стартапов, мелких и средних предприятий. После коронавируса бизнес в минусе, стартапы закрываются, цены не растут и стройки встали, а платёжеспособной публики всё меньше.

Вернёмся к Мюнхену: автопром тоже в минусе (заводы BMW, Audi), но другие компании в плюсе. Например, в городе развиты страховые структуры: Allianz, Münchener Rück. IT-гиганты Siemens, Google, Yahoo!, Intel перенесли свои головные немецкие офисы в Мюнхен; в хорошем положении химический концерн Linde, компания Airbus и др. Поэтому столица Баварии не так сильно реагирует на кризисы, как другие города. 6 из 10 первых фирм в биржевом индексе Германии находятся в Мюнхене и являются мощными налогоплательщиками, что так же влияет на качество жизни в городе.

Тройная защита от рисков

В Мюнхене от рисков покупателя ограждает банк: перед тем как застройщику разрешат работу с участком, нужно собрать огромный пакет документов и представить кредитору на рассмотрение.

Например, банк выдаёт застройщику ссуду на € 200 млн. В этом случае кредитор заинтересован в успешной реализации проекта не меньше, чем конечный покупатель. Инвестор при сделке с недвижимостью получает определённые гарантии, так как за реализацией проекта неустанно следит представитель банка. Это первый блокпост, который отсекает возможные риски.

Второй оплот безопасности покупателя — высокая ликвидность. Недвижимость в Мюнхене не простаивает. Всегда есть заинтересованные покупатели и арендаторы. К 2030 г. Мюнхену предсказывают сильный дефицит жилья, уже сейчас квартиры в дефиците, количество выданных разрешений на строительство не покрывает число приезжающих специалистов из других городов и стран. А это означает, что арендная плата и доход владельца недвижимости будут только расти.

Третий защитный фактор — строгие правила взаимодействия с арендатором. Даже если квартиросъёмщик желает съехать, то он обязан предупредить минимум за три месяца. В противном случае владелец оставляет трёхмесячный залог себе. Найти нового арендатора — вопрос пары недель, а не месяцев. Да и сам съёмщик, как правило, не заинтересован в постоянных поисках новой квартиры — здесь они в дефиците.

Исторически низкие ставки по ипотеке

Немецкие банки выдают ипотеку под 1,0‑1,5 % годовых. Удобнее брать заём на 10 лет, так как кредит можно только при таком сроке погасить досрочно без штрафных процентов и не платить налог на прибыль с продажи недвижимости. Условия примерно одни и те же для немцев и иностранцев. Тело кредита гасится только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Размер первого взноса зависит от стадии строительства: 25 % — как только начались работы, ещё 25 % — когда поставлена «коробка». Следующие взносы небольшие — 5‑10%, как только закончены работы какого‑то типа (поставлены стеклопакеты и двери, установлена сантехника и др.). Всего от 5 до 7 траншей.

Кредит удобнее всего гасить за счёт платежей квартиросъёмщика. Размеры доходов арендодателя рассчитываются очень осторожно, на основании официальных статистических данных, но в итоге банку не важно, гасите ли вы кредит за счёт арендных платежей или за счёт других источников (накопления, зарплата, наследство и др.). Банк полагается только на то, каков будет ваш минимальный доход от сдачи в аренду. Сами немцы покупают жильё даже с минимальными накоплениями (от 5 % стоимости объекта).

Один из подводных камней ипотеки в Германии — процент на бронирование капитала. Предположим, что инвестор покупает жильё за € 1 млн: 50% — накопления, а ещё 50% — кредит. Объект уже почти построен, необходимо сразу заплатить 75 %.

€ 500 тыс. берутся из своего кармана, а ещё € 250 тыс. — из банка. На эти € 250 тыс. инвестор выплачивает процент — 1,0% или 1,5%. Оставшиеся € 250 тыс. кредитных средств лежат в банке, но надо платить процент за «парковку», так как банк якобы отложил эту сумму в сторону и не берёт в оборот, — эта услуга стоит уже не 1, а 3%.

Зелёные новостройки

Сегодня строят по стандартам 2018 г. Новые дома защищены от сырости или некачественной вентиляционной системы. За пять-шесть часов воздух даже в закрытой квартире обновляется благодаря особой конструкции стеклопакетов. Отопительные приборы имеют эко-функцию — на случай, если вы уезжаете на длительный срок. Температура в комнате будет невысокая (порядка 16 °C), но экономия на платежах за электричество значительная.

€ 5 за квадрат — стандартный ценник на коммунальные услуги в месяц. Если квартира арендуется, то € 3 платит арендатор, а € 2 — владелец. 100‑метровая квартира обойдётся в € 500 или в € 200 в месяц соответственно.

У кондоминиума всегда есть резервный бюджет, куда ежемесячно из коммунальных выплат собираются средства на ремонт здания. Если вдруг что‑то треснет или протечёт после окончания гарантийного срока, то из своего кармана собственник не платит.

Невысокие сопутствующие затраты

Выбор инвестиционного объекта удалённо — вариант временный. Всегда лучше осмотреть район не только через Google Maps. На сделку закладывается примерно один месяц, если у банка не возникнет дополнительных вопросов к источнику происхождения сбережений.

Для переезда лучше обратить внимание на кварталы, где в основном живут немцы (Альтштадт-Леель, Богенхаузен, Нимфенбург-Нойхаузен, Швабинг, Ау-Хайдхаузен, Грюнвальд). Ориентируйтесь на проекты, в которых оптимально сочетаются параметры цены и качества. То же самое можно посоветовать и при покупке недвижимости ради дохода.

И самое главное: иностранному покупателю просто необходим знающий агент, потому что законодательство Германии сложное, а налоговая система не по зубам даже некоторым работникам отрасли.

Мюнхен выделяется среди других городов «большой семёрки» низким налогом на приобретение недвижимости — 3,5%. За оформление сделки нотариус запросит ещё 1,5% от стоимости объекта. В отличие от других земель, в Баварии нотариус — госслужащий, так что взятки и преднамеренные ошибки исключены. Комиссия риелтора составляет 3,57%. В сумме сопутствующие расходы укладываются в 8‑9%.

На данный момент из актуальных новостроек хочется выделить проект «Мюнхенская Ривьера». Большая редкость, что недалеко от центра планируется большое пятно застройки по адекватным для Мюнхена ценам. Около реки Изар и в первой линии «Английского парка», можно приобрести на стадии котлована элитное жильё по ценам в районе € 10 000 за кв. м. Подобного рода проекты у нас продаются сейчас на 15-20 % дороже. Я, тоже в «Мюнхенской Ривьере» купил для себя квартиру. Собираюсь туда через полтора года переехать. Окончание строительства запланировано на зиму 2021 г. Судя по скорости выставления счетов, которые я получаю, объект могут сдать даже раньше намеченного срока. Пандемия на этот проект, как и на все остальные строительные проекты в Мюнхене негативно не повлияла.

Артем Тер-Минасян, управляющий партнер