Г.П. Дегтярев, д.э.н., независимый эксперт

Важными, помимо установленной цены продаваемой жилой недвижимости (апартаменты, квартира, дача, сельский дом), для покупателя являются вопросы стоимости оформления сделки и последующего содержания купленной недвижимости. Проясним данные вопросы относительно приобретения жилой недвижимости в Болгарии. В публикациях дается разная, часто не совсем корректная информация.

Так, в частности, некорректно утверждается, что налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивает (добавляет к названной продавцом цене) покупатель недвижимости. И потому стоимость заключения сделки по приобретению недвижимости в Болгарии &mdash «одна из самых дорогих в Европе». По этому поводу следует отметить следующее.

Покупка жилой недвижимости возможна на первичном рынке, непосредственно у застройщика или через агентство, с которым застройщик за определенное комиссионное вознаграждение заключает договор о продвижении на рынке квартир конкретного комплекса, как еще находящегося в стадии строительства, так и уже завершенного. И застройщик, и агентство по болгарскому законодательству являются юридическими лицами, обязанными уплачивать НДС, составляющий 20%. Юридические лица регистрируются в налоговой инспекции в качестве плательщиков НДС и по истечении отчетного периода представляют соответствующие налоговые декларации.

Покупка также возможна и на вторичном рынке жилой недвижимости, которая, как правило, продается физическими лицами. В случае продажи жилой недвижимости, купленной на юридическое лицо, также возникают вопросы, связанные с исчислением и уплатой НДС. НДС является косвенным налогом, включенным в цену и перекладываемым на конечного покупателя недвижимости, товара или услуги. Т.е. финансирует данный налог покупатель, но вносить его в бюджет обязан продавец &mdash юридическое лицо. Практически во всех странах мира (за исключением США, где принят налог с продаж) взимается НДС. Ставки налога изменяются от 5% (Малайзия, Сингапур, Япония) до 25% (Дания, Швеция).

Данным налогом облагается реализация товаров, работ, услуг. Подлежащая уплате сумма налога исчисляется как разница между налогом, полученным от покупателей, и налогом, уплаченным поставщикам. В целях учета как полученных, так и уплаченных налогов вводятся специальные документы &mdash счета-фактуры. При совершении сделки выставляется как счет, указывающий цену сделки, так и счет-фактура, в котором помимо цены, выделен НДС. Достоинство НДС в том, что он начисляется только на стоимость, добавленную в процессе экономической деятельности, и считается нейтральным, не искажающим и не подавляющим конкурентную среду. Законы о НДС весьма сложны, имеют множество нюансов в каждой стране. Так по ряду товаров и услуг, например туристических, в Болгарии НДС снижен до 7%.

Особый налоговый режим применяется при экспорте товаров и услуг. Экспортные поставки облагаются по так называемой нулевой ставке НДС. Но продавец (поставщик) обязан подтвердить и доказать такую поставку. В этом случае ему может быть возвращен НДС. Именно сложности исчисления и уплаты НДС часто ведут к неточностям его толкования, а также создают вполне легальные возможности налоговой оптимизации.

Так при приобретении жилой недвижимости в Болгарии, как и во многих других странах, возможности такой оптимизации связаны с тем, что наряду с рыночной ценой недвижимости для целей уплаты отдельных налогов и сборов применяется налоговая оценка недвижимости. В Болгарии такая оценка, определяемая в левах, осуществляется в соответствии с Приложением № 2 к Закону о местных налогах и таксах (сборах). Оценку проводит территориальная налоговая служба в 2-х недельный срок с момента подачи соответствующего заявления. Данная услуга стоит от 25 до 100 евро в зависимости от местонахождения оцениваемого объекта недвижимости.

Территориальной налоговой службой выдается удостоверение по налоговой оценке, которое имеет ограниченный срок действия. Выданное до 30 июля текущего года, оно действительно до этой даты, а выданное после этой даты &mdash до конца текущего года. Если налоги уплачены за весь год, то удостоверение действительно до конца текущего года, независимо от даты его выдачи. Налоговая оценка может изменяться до 30 ноября предыдущего года, если индекс рыночной стоимости на недвижимость увеличится или уменьшится более чем на 20% с момента последнего изменения. Данный механизм применяется в целях недопущения чрезмерного разрыва между рыночными ценами и налоговой оценкой.

Налоговая оценка &mdash это минимальная облагаемая база, применяемая при исчислении налога на недвижимость, сборов (таксы) на вывоз мусора (бытовых отходов), налога на наследство и ряда других налогов. При приобретении недвижимости взимается однократный местный налог в размере 3%, который начисляется на более высокую из стоимостей &mdash налоговую оценку недвижимости или цену купли-продажи. Поскольку налоговая оценка обычно существенно ниже рыночной цены недвижимости, то, естественно, что данный налог, как правило, исчисляется исходя из цены купли-продажи недвижимости. С 1 января 2009 года налоговая оценка болгарской недвижимости была повышена на 50%.

Налог оплачивается перед передачей продавцом недвижимости в собственность покупателя. После подписания нотариального акта взимается пошлина в размере 0,1% цены сделки, но не менее 5 левов, за внесение изменений в регистр.

Если лицо, передающее имущество, зарегистрировано в качестве плательщика НДС, то им оплачивается данный налог. Основой для исчисления налога является более высокая из цен &mdash купли-продажи или налоговая оценка. Именно в связи с этим и возникает стремление продавца оптимизировать платежи и связанные с такой оптимизацией возможные риски, которые можно избежать лишь при высоком уровне взаимного доверия. Возможные следующие ситуации.

В предварительном договоре на приобретение жилой недвижимости обычно указывается, что цена покупки окончательна и не подлежит изменению. Если продавец настаивает на добавлении НДС к заявленной цене, то следует отказаться от сделки по вине продавца, который будет обязан в соответствии с договором выплатить неустойку в размере внесенного двойного задатка.

В любом случае оплата НДС &mdash это проблема не покупателя, а продавца. Ему разбираться с налоговой службой, если он зарегистрирован по НДС, но не платит налог. Дело покупателя &mdash уплатить сумму в соответствии с согласованной ценой. После согласования вопросов об окончательной оплате по предварительному договору оформляется нотариальный акт, регистрируемый в регистре недвижимости, который является основным документом, подтверждающим переход права собственности от продавца к покупателю. В случаях, когда покупатель готов полностью оплатить приобретаемую недвижимость, предварительный договор может не заключаться, а сразу оформляется нотариальный акт, который нотариус представляет его в районный суд. Судья вносит изменения в государственный регистр недвижимого имущества и делает соответствующую отметку в нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из регистра о «юридической чистоте» объекта. В удостоверении отражается отсутствие (наличие) ипотеки объекта недвижимости, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Удостоверение также подтверждает принадлежность недвижимости конкретному лицу. Для оформления недвижимости покупатель &mdash иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо &mdash учредительные документы.

Оформление сделки производится в соответствии с установленной законом процедурой: только в конторе нотариуса; акт зачитывается сторонам в присутствии переводчика, имеющего соответствующую лицензию, в случае если какая-либо из сторон не понимает по-болгарски; переводчиком подписывается удостоверение о верности перевода и акт. При совершении сделок обычно фигурируют две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой, и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты.

Стремясь минимизировать налоги, продавец может предложить провести окончательные расчеты, при которых он оплачивает НДС, исчисленный по отношению к налоговой оценке, а оставшуюся часть получить либо наличными, либо через оффшорную компанию. Такая сделка выгодна и покупателю, т.к. единовременный местный налог и нотариальный сбор зависят от заявленной в нотариальном акте цены. Кто продавал или покупал недвижимость в России, прекрасно знает о таких схемах сделок, особенно на вторичном рынке, когда в нотариально заверяемом договоре купли-продажи заявлена стоимость по оценке БТИ или чуть выше. Самый рисковый момент &mdash передача документов покупателю и денег продавцу. Посредником в такой передаче обычно выступает либо нотариус, либо риэлтер.

Такого рода соглашения являются достаточно распространенной практикой. Однако в связи с возникающими рисками предполагается высокий уровень взаимного доверия, прежде всего доверия покупателя к продавцу, к представляющему его агентству недвижимости. И, самое главное, надо убедиться в том, что перед вами не представители фирм однодневок. Английской фирмой LesTest опубликованы результаты рейтинговых исследований болгарских агентств недвижимости за 2008-2009 гг., представленные по пятибалльной шкале.

С 1 января 2010 года в Болгарии предполагалось законодательно закрепить проведение только безналичного расчета при купле-продаже недвижимости и запретить осуществление не учитываемых наличных сделок. Это привело к всплеску сделок в конце 2009 года. Однако жесткое требование только безналичных расчетов при сделках с недвижимостью пока не принято. В Болгарии, при продаже физическим лицом квартиры, купленной менее пяти лет назад, удерживается налог в размере 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В Болгарии возможно возвращение НДС, если апартаменты куплены на фирму, а не на частное лицо. В этом случае болгарскую фирму следует зарегистрировать по уплате НДС. Если фирма специально создается для покупки квартиры, то для возврата НДС после покупки надо вести бухгалтерию, сдавать отчеты и т.д. Без квалифицированного бухгалтера не справиться. За ведение бухгалтерии придется ежемесячно платить минимум 100-150 евро.

При покупке недвижимости на фирму налоги платятся по реальной, балансовой ее стоимости, а не по налоговой оценке. Если вы не будете развивать бизнес в Болгарии, то дешевле и менее хлопотно купить квартиру на физическое лицо. К тому же при продаже такой недвижимости необходимо начислить и выплатить НДС.

Таким образом, в Болгарии при покупке и оформлении недвижимости в собственность покупателем производятся единовременные платежи, которые составят не более 3-5% от принятой цены сделки, но никак не 24,7-26,6%. Эти платежи включают муниципальный (местный) налог &mdash 2-3%, оплата нотариальных услуг и услуг переводчика &mdash до 1,5%, регистрационный сбор — 0,1%.