Недвижимость в Праге — альтернатива инвестициям в недвижимость Москвы?

По итогам последних лет Чехия стабильно входит в десятку стран Европы, пользующихся спросом у инвесторов в недвижимость. И большую долю рынка занимают именно российские инвесторы, которые считают покупку квартиры в Чехии, а в частности, в Праге — перспективным и доходным вложением средств.

Спрос на аренду стабильный, порог входа доступный, законодательно права собственников хорошо защищены, экономика страны не вызывает опасений. Все это позволяет с уверенностью говорить о покупке недвижимости в Праге как о хорошем варианте инвестиций в зарубежную недвижимость.

Какую недвижимость могут купить иностранцы в Чехии?

Законодательно нет ограничений на покупку как коммерческой, так и жилой недвижимости в стране. Из коммерческой недвижимости доступны для покупки офисные, складские и торговые помещения, рестораны, гостиницы. Но наибольшим спросом пользуется жилая недвижимость Праги.

В Праге представлены следующие категории жилой недвижимости, востребованные среди инвесторов:

• Квартиры в строящихся ЖК. Выгоднее всего приобретать квартиры площадью 25‑30 кв. м. Такие объекты укладываются в сумму до 100 тыс. евро. При покупке используется удобная для инвестора схема: при заключении договора оплачивается только 20 % от стоимости жилья, остальная сумма переводится застройщику после сдачи объекта в эксплуатацию. Купленную таким образом квартиру можно сдавать в аренду, получая доход 5‑7 % годовых или перепродать через несколько лет с прибылью.
• Готовая квартира в современной новостройке. Порог вхождения по сравнению с предыдущим вариантом несколько выше и составляет на аналогичный объект около 120 тыс. евро. Кроме того, нужно сразу оплатить полную стоимость квартиры и сопутствующие расходы. Преимущество данного варианта — прибыль можно получать сразу, сдавая объект в аренду на длительный срок или посуточно.
• Квартира на вторичке. В данном случае предпочтение лучше отдать объектам, расположенным в центральной части города, в исторической застройке. Цены на такие квартиры стартуют от 140 тыс. евро.

Расходы на приобретение, содержание и продажу недвижимости в Праге

При расчете доходности инвестиций необходимо учитывать не только предполагаемый доход, но и расходы, связанные с покупкой и владением недвижимостью.

Расходы при покупке

При продаже недвижимости в Чехии установлен налог 4 %. Но исторически сложилось так, что его в подавляющем большинстве случаев оплачивает покупатель, это фиксируется в ДКП.

Комиссия иностранного представителя, помогающего подобрать объект и сопровождающего сделку, составит от 3 до 5 %.

Расходы по содержанию недвижимости

Владение недвижимостью включает в себя следующие расходы:

• Коммунальные платежи (в фонд дома — в среднем 30 крон в месяц, общедомовые расходы — от 50 крон, прочие коммунальные расходы — электричество, вода, газ). Сборы в общедомовой фонд зависят от возраста дома (чем он старше, тем больше расходы), метража, инфраструктуры придомовой территории, дополнительных услуг.
• Ежегодный налог на недвижимость в Праге примерно 12‑15 крон с квадратного метра. По сравнению с другими регионами страны, он максимальный.
• Если квартира сдается в аренду, всеми вопросами занимается управляющая компания. Комиссия составляет 10 % от стоимости аренды. При сдаче квартиры в аренду все коммунальные расходы ложатся на арендаторов. Собственник обязан уплатить лишь подоходный налог в размере 15 %. В ряде случаев инвесторы освобождаются от налогов (если годовой доход составил менее 166 тыс. крон), но при этом нужно предоставлять декларацию.

Расходы при продаже объекта

При продаже квартиры необходимо будет уплатить следующие налоги:

• Налог на продажу — 4 %.
• Услуги агентства — 3‑5 %.
• НДФЛ — 15 % (на разницу покупки / продажи).

Существуют законные схемы избежать налогообложения при продаже квартиры. Для этого необходимо соблюсти следующие условия:

• Налог на продажу возлагается на покупателя.
• Продавать квартиру самостоятельно или возложить на покупателя оплату услуг посредника.
• НДФЛ не платится в случае проживания в квартире более 2 лет или сроке владения более 5 лет без проживания, если взамен проданной недвижимости до конца текущего года была куплена новая.

Выводы

Учитывая все экономические факторы, можно сделать вывод, что наибольшая выгода от инвестиций в недвижимость Чехии получается при покупке квартиры в Праге для сдачи в аренду. Высокий спрос, приемлемая доходность, низкий налог на недвижимость, доступность выгодной ипотеки для иностранцев — все это делает покупку квартиры в Праге надежным и выгодным вложением свободных средств.