О процедуре покупки недвижимости в Чехии написано много статей и сказано много слов. Кое-где информация настолько противоречива и не соответствует действительности, что становится искренне жаль людей, которые захотят воспользоваться такими статьями как советами. В результате пришла мысль создать краткое руководство «Для чайников», которое бы помогло людям безопасно приобрести недвижимость в Чехии и избежать лишних проблем и неясностей. Руководство разбито на две части — покупка новостройки у застройщика и покупка вторичной собственности от частных лиц.

Покупка новостройки от застройщика

На сегодняшнее время в Праге продается более 100 различных проектов. Как малобюджетных, так и дорогих, как высокого качества, так и низкого, как в престижных перспективных районах, так и на окраинах города. В нашем варианте, для простоты, все эти проекты объединены одним словом ЗАСТРОЙЩИК.

В отличие от России, покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ по сравнению с покупкой вторичного жилья у частного лица. Застройщики настолько обложены со всех сторон строительными нормами и условиями, что никому из них в голову не придет сдать дом с недоделками или сэкономить на чем-либо. Процесс приемки жилья комиссией (колаудация) настолько важная часть для застройщика, что к приемке готовятся очень тщательно, и дом практически готов к сдаче еще несколько месяцев до прихода комиссии. Ведь, если проект не примут с первого раза - застройщик может получить штрафы и дополнительные колоссальные расходы, связанные с банком, выплат неустоек клиентам, подрядчикам и т.д. Даже прилегающая к строению территория должна быть полностью облагорожена и приготовлена для жильцов (посажены деревья, кустарники, сделаны дорожки, парковки, детские площадки, пешеходные переходы и т.д.).

Кроме того, по законодательству Чехии, в течение первых двух лет застройщик несет полную ответственность за свои объекты. Гарантия распространяется на квартиры, прилегающую территорию и т.д. В течение этих двух лет все возникшие недоделки или обнаруженные дефекты устраняет застройщик бесплатно.

Как правило, застройщики очень дорожат своей репутацией и ценят своих клиентов. Неизвестны случаи продажи квартиры нескольким владельцам или случаи махинации и обмана клиента застройщиком. Поэтому покупка квартиры от застройщика или его представителя является практически безопасным и максимально прозрачным процессом для клиента.

Итак, если Вы определились с проектом, выбрали квартиру и обговорили с представителем застройщика цену (часто, но не всегда, застройщики готовы предоставить клиентам небольшую скидку), условия и сроки сделки, вы приступаете к процессу покупки. Как правило, процесс покупки состоит из двух этапов: подписания договора о резервации и внесения залога, и второго - оплаты стоимости недвижимости и подписания договора купли / продажи.

Все договора подписываются на чешском языке. Неплохо попросить версию договора, который вы будете подписывать заранее, и перевести его содержание перед подписанием.

При подписании договора о бронировании с застройщиком вам вряд ли впишут другую квартиру или намеренно введут в заблуждение. Но все же проверьте описание квартиры и сверьте свои данные. Итогом подписания данного договора является внесение задатка за квартиру (от 0,5% до 2% от стоимости). Задаток за квартиру всегда входит в сумму покупки квартиры. Т.е. вам нужно будет доплатить сумму покупки, уменьшенную на сумму бронирования.

Важно проверить дату действия данного договора. Как правило, бронирование подписывается на срок один месяц. Это время клиент использует для аккумулирования остатка суммы покупки, получение ипотечного кредита и т.д. Если вы считаете что вам недостаточно месяца - сразу сообщите об этом и попросите внести в договор другую дату. Несмотря на штрафные санкции, которые прописаны в договоре о резервации (например, не внесение вовремя остатка средств на счет застройщика), как правило, застройщики входят в положение клиентов и без проблем продляют уже подписанный договор на более длительный срок. Еще раз напомню - мы рассматриваем в одном примере сразу всех застройщиков, а исключения из правил иногда бывают. Поэтому к любому документу, на который вы ставите свою подпись, стоит относиться серьезно.

Следующий шаг — оплата остатка суммы покупки и подписание договора купли / продажи. Обращаю внимание, что у некоторых застройщиков порядок может быть обратный - подписание договора купли / продажи, а потом оплата остатка суммы покупки. Оба варианты для вас приемлемы при соблюдении простых правил. Итогом данного шага становится оплата суммы покупки, подписание договора купли / продажи, прошения в кадастр недвижимости Чехии о смене владельцев недвижимости, переговоры о сроке передачи вам недвижимости.

Остановимся подробнее на этом шаге. Перед подписанием договора купли / продажи вы должны фактически иметь остаток суммы покупки на своем счете (в Чехии или в России, где вы заранее сообщили банку о ваших намерениях) и / или иметь подписанный с банком договор об ипотеке. Вопрос оплаты и перевода средств из России или стран СНГ в Чехию рано или поздно встанет перед каждым покупателем.

Не стоит забывать о двух правилах:

1. ВСЕ операции по покупке недвижимости в Чехии осуществляются в чешских кронах.
2. Операции с наличными, превышающими эквивалент 15.000 Евро, запрещены. Только переводы со счета не счет.

Учитывая данные обстоятельства, рекомендую открыть в Праге свой личный счет, который ведется сразу в нескольких валютах: кроны, евро, доллары, фунты и т.д. (до 7 видов валют). Счет открывается без проблем в течение 30 мин. К счету клиент получает дебетную карту и доступ к интернет-банкингу (дистанционное управление счетом через интернет). Клиент имеет возможность пересылать на свой счет любую валюту, тут же конвертировать ее в кроны и пересылать на любые счета, в том числе и застройщику. При этом, находясь в любой точке мира.

Каким образом перевести средства из российского банка в чешский, оставлю на усмотрение клиентов. На самом деле, застройщику абсолютно все равно с какого счета и от какого лица поступят средства на оплату вашей квартиры. Главное, чтобы рядом с суммой стоял код платежа для опознания пришедшей суммы. На моей памяти масса случаев, когда оплата за квартиру приходила от бабушки из Канады, от друга из Японии или приходил платеж из оффшорных зон вообще без реквизитов отправителя. И все платежи без проблем были зачислены. Так что вряд ли вы удивите застройщика своим оригинальным вариантом.

Но в большинстве случаев, российским банкам достаточно ваш переведенный (иногда заверенный переводчиком) договор купли / продажи с застройщиком. Обращаю внимание, что при переводе сумм заграницу используются международные банковские коды и сета в международном формате (SWIFT, IBAN, BIC). Так что попросите при открытии своего счета в банке Чехии, чтобы вам записали формат счета как в местном, так и в международном формате. Подобное добавление стоит внести и в договор купли/продажи.

Итак, со счетами и переводами разобрались. Перейдем к самому договору купли / продажи. Придя в офис для застройщика для подписания договора купли / продажи (в некоторых случаях уже оплатив всю сумму покупки), перед вами на стол положат 6-9 или больше договоров, каждый из которых на чешском языке и с палец толщиной. Я люблю наблюдать за клиентами в этот момент... Кажется, только сила воли не позволяет им закричать от ужаса!

На самом деле, все не так страшно. Количество договоров на столе зависит от количества участников сделки. Если вы покупаете квартиру на семью или на нескольких совладельцев, то количество необходимых договоров увеличивается соответственно. Каждый из участников, включая застройщика, получит на руки свой оригинал подписанного договора. К тому же, несколько оригиналов договоров пойдут в органы регистрации сделки - кадастр недвижимости.

Как правило, сам договор купли / продажи имеет 8-10 страниц. Все остальные листы в вашей пачке - приложения к договору. Они носят только информативный характер, не подписываются и не влияют на сделку. Но, по закону, застройщик обязан вам их предоставить. В этих приложениях вы найдете план квартиры, из чего сделан дом, какие материалы использовались, какие разрешения были получены, планы всех надземных и подземных этажей и т.д. Так что не стоит переживать из-за величины пакета документов.

Гораздо важнее заранее прочитать эти 8 страниц договора, где и изложена суть процесса покупки. Застройщики дорожат своей репутацией и ни за что не будут даже пробовать вас ввести в заблуждение. Ведь даже маленький скандал с привлечением СМИ им дорого обойдется. Договора, как правило, отработаны целым отделом адвокатов, она стандартны и уже подписаны десятками таких же клиентов, как и вы. Но все же желательно заранее получить электронный экземпляр договора, перевести его и ознакомиться с ним перед подписанием. Часто для этого процесса подойдет простой переводчик в GOOGLE: http://translate.google.ru/?hl=cs&tab=wT.

Более осторожным клиентам разрешается пригласить на сделку адвоката, который с умным видом вам кивнет после прочтения договора. Я ни в коем случае не собираюсь принижать значимость адвокатов. При покупке вторичной недвижимости без них просто не обойтись. Но в случае с покупкой от застройщика их надобность практически отпадает.

Важными местами в договоре купли / продажи является первая страница с вашими данными - очень часто чешский Word просто отказывается прописывать русские имена и фамилии в латинице, выдавая загадочное сочетание букв вместо вашей фамилии. Иногда эти дефекты остаются незамеченными, и договора идут дальше в инстанции, а позже работники кадастра недвижимости, сравнивая ваши данные в договоре и в вашем паспорте, долго смеются, что отрицательно сказывается на работе всего коллектива...

Если честно, ничего страшного в описке данных нет. Кадастр вернет договора для дополнения. Это отнимет у вас не так много времени, как нервов, связанных с переживаниями типа "ну вот, попал"...

Вообще, нужно признаться, что для того, чтобы даже попытаться обмануть клиента при продаже недвижимости в Чехии, нужно сильно попотеть. Дело в том, что кадастр недвижимости Чехии открыто онлайн предоставляет всю информацию как о любой недвижимости (адрес, площадь, обременения, ограничения, ипотеки, экзекуции, доля на общих площадях), так и информацию о ее владельце (имя, фамилия, место прописки, доля каждого собственника и т.д.). Т.е. каждый человек, желающий приобрести ту или иную недвижимость, может получить полную информацию о ней и о ее владельце, просто зайдя на сайт nahlizenidokn.cuzk.cz Нужно просто знать точный адрес и номер квартиры, дома, участка и т.д. За небольшую плату в этом же кадастре можно поднять историю любой недвижимости и сделки по ней за несколько предшествующих генераций.

Также важно обратить внимание на середину договора, где прописаны сроки оплаты и передачи квартиры, ответственность сторон и штрафные санкции. Как правило, эти пункты озвучиваются и оговариваются задолго до подписания договора. Так что вас ничего не должно смущать в договоре.

Если вы почувствуете, что что-то не понимаете, или вас что-то насторожило - сразу об этом спросите. Не ждите и не бойтесь выглядеть некрасиво. Возьмите себе за правило - при возникновении любой неясности сразу задать уточняющий вопрос. Как правило, это не будут решающие вопросы, но знаю по опыту - если их не задать, они не дают клиентам спать ночью.

Чтобы вас подготовить заранее, привожу самые распространенные темы вопросов:

прием / передача квартиры, подвала, гаража,
перезапись счетчиков воды, тепла, газа,
установка счетчиков на электричество (как правило, квартиры сдаются "под ключ", но в них не установлены электросчетчики),
коммунальные платежи и счета, ЖКХ,
управляющая компания, прописка, провайдер интернет и TV,
контакты на отделение устранения неполадок,
контакт на управляющего домом,
имеете ли вы, как покупатель, скидки на фирмы по продаже мебели, кухонь и т.д. (как правило, застройщик имеет целый ряд таких партнеров, где вы можете пользоваться льготами и скидками).

Подписание договора купли / продажи

При подписании договора, как минимум, один из экземпляров (он-то и подается в кадастр недвижимости) должен быть заверен нотариально. Я рекомендую заверить, как минимум, одну версию для себя, на всякий случай. Стоимость заверения подписи - чуть больше одного евро. Заверить договора, кстати, кроме нотариуса можно в любом почтовом отделении в отделе Czech POINT. Там это стоит немного дешевле...

Итак, после подписания договоров и обсуждения всех перечисленных вопросов, вы уходите и ждете дату приемки квартиры. Часто квартиры передают даже в день подписания договора и полной оплаты. Иногда придется подождать 2-3 дня.

При передаче квартиры составляется акт приема/передачи, снимаются и записываются показания со счетчиков воды, газа, отопления, состояние квартиры, записываются недоделки, если таковые нашлись. Как правило, квартиры сдаются без изъянов с вымытыми полами и окнами (см. фото). Если все же вы заметили на стене трещинку, техник внесет ее в протокол и устранит в течение ближайшего времени.

Далее вы заказываете мебель и переезжаете в квартиру, параллельно следя на сайте nahlizenidokn.cuzk.cz за процессом записи вас как владельца квартирой.

Что касается сроков заключения сделки...

Самая быстрая сделка по приобретению новостройки в моем опыте заняла 24 часа. Будь это вторичка, я никогда бы не позволил клиенту так спешить. Самая долгая длилась около 6 месяцев. Причиной тому было то, что клиент собирал деньги на квартиру 6 месяцев вместо 2 оговоренных. И мы терпеливо ждали и заключили, в конце концов, договор, хотя имели все основания применить штрафные санкции и сто раз расторгнуть договор, оставив задаток как компенсацию. В большинстве случаев скорость сделки зависит от скорости оплаты квартиры клиентом.

Очень часто после подписания договора о бронировании клиенты оставляют доверенность на подписание остальных договоров, включая акт принятия квартиры, перепись счетчиков, управляющей, постановка на учеты и т.д. вплоть до оснащения квартиры мебелью и сдачи в аренду с целью получения дохода до того времени, пока семья не переберется в Прагу. Тем самым, клиенту нет необходимости приезжать в Прагу каждый раз или оставаться на более долгий срок для выполнения всех процедур покупки недвижимости.

Вот такой нехитрый процесс покупки квартиры от застройщика. На первый взгляд, все может показаться сложным и запутанным. Но поверьте, когда вы будете покупать свою третью квартиру от застройщика, все выше описанное вам будет казаться приятным процессом, связанным с приобретением хорошей недвижимости в самом красивом городе Европы. И вы с улыбкой вспомните ваши изначальные переживания и волнения при своей первой сделке.