1150 км связывают Москву и Таллинн. Полтора часа на самолете, ночь на поезде или 12 часов на автомобиле.

Таллинн — в недавнем прошлом, популярное среди москвичей и питерцев место отдыха, в наши дни может стать достойным «вторым домом», альтернативой «дальних дач» и традиционных предложений загородной недвижимости в Восточной, Южной Европе и Скандинавии.

Последние 10 лет рынок жилой недвижимости в Эстонии развивался и рос в основном за счет внутреннего спроса со стороны местного населения и иностранных покупателей преимущественно из Скандинавских стран.

Для страны, богатой рекреационными и природными ресурсами, культурно-историческими достопримечательностями, логично развивать спрос в соседних странах на туристические услуги, услуги индустрии гостеприимства (гостиницы, рестораны, досуг), строящиеся объекты рынка недвижимости. Однако ориентируясь лишь на удовлетворение потребностей внутреннего рынка и спроса со стороны Скандинавских стран, Эстонии не удалось в полной мере реализовать свой потенциал.

Несмотря на то, что в прошлом курорты Эстонии и Таллинн, в частности, были одним из популярнейших мест проведения досуга, семейного отдыха среди жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других центральных районов России, в настоящее время массовый спрос на отдых в этой стране ограничивается поездками на майские праздники, Рождество и Новый год. Не говоря уже о том, что для граждан России, рассматривавших покупку зарубежной недвижимости, Эстония представлялась такой же экзотической страной, как Индонезия или Тайланд, даже несмотря на очевидную близость и транспортную доступность данного региона.

Проанализировав историю развития рынка недвижимости в Эстонии и оценив текущее состояние, можно сделать вывод о том, что современная жилая недвижимость в Таллинне, построенная в период с 2000 по 2008 г. может успешно конкурировать с предложениями в Восточной Европе, Скандинавии, Испании, Болгарии, Италии и других европейских странах.

В течение последних 10 лет экономика Эстонии особенно интенсивно развивалась в транспортной, финансовой и торговой сферах. Именно они стали стимулом к формированию в Таллинне делового и финансового центра. Стабильность законодательной базы и комфортный налоговый климат страны привлекли в 2000-х годах большое количество скандинавских и российских компаний, размещавших свои головные офисы в Таллинне. Рынок недвижимости отреагировал на потребность в размещении компаний, сотрудников и торговых площадок строительством деловых и офисных центров, гостиниц, торговых комплексов. Повышение благосостояния местного населения, задействованного в транспортной, финансовой и торговой сферах в 2000-х годах повлияло на начало строительства и реновацию комфортабельного малоэтажного жилья в исторических и парковых районах Таллинна.

Массовое жилищное строительство в Таллинне было остановлено на рубеже 90-х годов. К 90-м годам в городе сформировались районы, застроенные многоэтажными серийными панельными домами переменной этажности и целые кварталы частных домовладений, расположенные в черте города. Сочетание многоэтажных спальных районов с кварталами частных домов является одной из особенностей города. За последние пять лет большое количество многоэтажных домов подверглось капитальному ремонту и реновации, их фасады стали современнее и привлекательнее, что повлияло на улучшение внешнего вида города.

Не так быстро, как Таллинн, но достаточно интенсивно Эстония развивает курортные зоны. Среди наиболее развитых и популярных курортных зон выделяют курорт Narva-Joesuu на северо-востоке Эстонии, расположенный в непосредственной близости от границы с Россией в 250 км от Санкт-Петербурга. Развитие получили традиционные эстонские курорты Parnu на побережье Пярнуского залива, Otepaa на юге Эстонии, Saaremaa — самый большой остров Эстонии, занимающий ведущее место в мире по экологическому туризму. Нужно отметить, что развитие курортных территорий Эстонии в первую очередь определял спрос со стороны местного населения и Скандинавов. К сожалению, доля туристов из России составляет всего 10-20% от общего числа туристов, посещающих Эстонию.

Строительный бум в Таллинне начался в 2004 году и достиг своего апогея в 2005-2006 годах после вхождения Эстонии в Европейский Союз. Стимулом к развитию строительства в городе послужило повышение доступности финансовых ресурсов для девелоперов, застройщиков и покупателей. После вступления Эстонии в ЕС средние ставки банков по ипотечным и коммерческим кредитам снизились в два раза с 10 до 5% годовых, а сроки ипотечного кредитования увеличились до 30 лет.

Период активного строительства, освоения свободных площадок в городе и ближайшем пригороде продолжался до середины 2007 года. За это время в Таллинне были построены новые многоквартирные дома, малоэтажные жилые кварталы в курортной, прибрежной и лесных частях города. Реализованы проекты точечной застройки в центральной исторической части города. Изменился облик припортовых районов, став современным и пригодным для комфортного проживания.

Средняя стоимость кв. м выросла за этот период до 5 000 долларов США. А максимальная стоимость квартир в нескольких амбициозных проектах в прибрежной и исторической части города перевалила отметку в 10 000 долларов за один квадратный метр.

Затем произошло насыщение рынка.

Учитывая, что население города составляет около 450 000 человек или 150 000 семей, за 3 года строительного бума и ипотечного кредитования почти все жители города, кто хотел улучшить жилищные условия и имел возможность получить ипотечный кредит в банке, исполнили свою мечту. В отличие от России, где роль ипотечного кредитования не велика (всего около 10-15% от общего количества сделок), сделки на рынке недвижимости Эстонии с использованием ипотечных кредитов составили почти 50%. Часть местного населения переехала из квартир 90-х годов в новые дома в кварталах, расположенных в тихих лесных массивах в непосредственной близости к морю. Другая часть местного населения переместилась из квартир в загородные коттеджи или дома с блокированной застройкой (таунхаусы).

Финансовый кризис в США и начинающийся кризис в Европе резко сократил количество зарубежных покупателей, а охлаждение отношений с Россией отпугнули потенциальных российских покупателей. В середине 2007 года коммерческие банки заморозили кредитование строительных проектов и ужесточили условия получения ипотечных кредитов.

С середины 2007 г. стоимость жилой недвижимости в Таллинне в разных сегментах упала на 40-60%. Основной причиной послужило насыщение внутреннего рынка, отток иностранных покупателей, резкое сокращение ипотечного кредитования населения. События 2007 года и особенно их интерпретация в СМИ ограничили поток российских туристов и потенциальный спрос на недвижимость со стороны российских граждан.

Сейчас рынок недвижимости живет за счет местных жителей, которые не стали улучшать свои жилищные условия на пике цен, а решили подождать падения. А также некоторого оживления со стороны иностранных покупателей.

Если отбросить высокую политику и сосредоточиться на конкретных преимуществах и возможностях, которые дает российским гражданам покупка недвижимости в Таллинне, то местный рынок недвижимости может быть интересен разным категориям покупателей.

За последние полтора года мирового экономического кризиса многое изменилось. Страна, как и весь мир, находящаяся в состоянии кризиса, понимает, что не имеет права игнорировать потенциальный спрос на местную недвижимость со стороны российских граждан. В конце концов, это сказывается на благосостоянии и благополучии собственных граждан. С другой стороны, со стороны российского населения было бы недальновидно не воспользоваться падением цен на объекты жилой недвижимости в Таллинне практически до уровня себестоимости для приобретения второго комфортабельного и современного жилья.

Десять лет развития сделали Таллинн современным европейским городом Деловым, финансовым и торговым центром. Однако он не превратился в огромный мегаполис, оставаясь курортным городом, сохранил свою камерность и уют, исторические и культурные традиции.

Несмотря на строительный бум 2005 — 2007 годов Таллинн застраивался достаточно продуманно и равномерно. Именно это определило его настоящий внешний облик и гармоничное сочетание в городской архитектуре средневекового центра, современных деловых и жилых кварталов в исторической части города, малоэтажной квартирной застройки и частных домов в парковой и прибрежной частях города.

Являясь крупным портовым городом и транспортным узлом на Балтике, Таллинн не производит впечатление промышленного города. Напротив, реконструкция жилых кварталов, строительство новых современных домов и гостиниц в припортовых районах формируют комфортную среду для жизни и отдыха.

Надо отдать должное архитекторам и строителям, создающим удивительно комфортную атмосферу для отдыха и проживания в городе.

Таллинн — очень компактный город. Его камерность в сочетании с хорошо организованным дорожным движением и современной качественной транспортной инфраструктурой сокращает временные затраты на перемещение из самого дальнего жилого района города в центр до 30 минут при скорости движения не превышающей 50 км/ч.

Значительные средства, вложенные в транспортную инфраструктуру города, повысили качество дорог и степень безопасности дорожного движения. Исторически Таллинну присуща высокая организованность и культура участников движения. Но самый весомый аргумент для жителей мегаполисов и крупных городов — это отсутствие пробок на дорогах.

В городе развит общественный транспорт (автобусы, трамваи, такси, шаттлы, троллейбусы), сеть которого охватывает все жилые районы города и даже некоторые пригородные и дачные массивы. Движение общественного транспорта организовано строго по расписанию, а время передвижения в городском транспорте практически не отличается от времени перемещения на автомобиле.

Для некоторых интересных, с точки зрения потенциального покупателя, районов города в транспорте вообще нет необходимости. Они расположены в парковой и прибрежной части Таллинна в 10-15 минутах пешей прогулки от центра.

Таллинн многогранен и разнообразен. Во всем В истории, архитектуре, культуре, нравах и занятиях живущих в нем людей, досуге и времяпровождении. Многогранен, но не контрастен. Он красочен, но в пастельных спокойных тонах.

В Таллинне удивительным образом сочетается историческая эпоха, берущая начало в 13 веке, многочисленные памятники архитектуры, истории и культуры и современная деловая жизнь, которая динамично, но размеренно течет в стеклянных офисных небоскребах, современных гостиницах из стекла, металла и бетона.

С одной стороны, Таллинн — город богатый разнообразной инфраструктурой для туристов: комфортабельные гостиницы, уютные рестораны и кафе на любой вкус, клубы, исторические и культурные достопримечательности, смотровые площадки с потрясающими панорамными и сказочными видами. С другой стороны, Таллинн — очень комфортное место для жизни. Для жизни людей уставших от шумных пыльных мегаполисов, вечных пробок, безумной деловой активности и дикого темпа жизни.

Таллинн не является промышленным городом А соответственно замечательная экологическая обстановка, чистый и свежий воздух, природные и климатические особенности создают возможность для здорового образа жизни. Город богат инфраструктурой для активного отдыха. Практически вдоль всех береговых линий, в хвойных лесных массивах и парковых зонах проложены асфальтированные беговые и велосипедные дорожки. У местного населения является хорошим тоном после интенсивного рабочего дня, который, как правило, заканчивается в 16.00, посвятить пару часов пешим или велосипедным прогулкам на свежем воздухе. С 80-х годов в Таллинне широко развит яхтенный спорт. В курортной части города расположен яхт-клуб и марина для катеров и яхт, школа для обучения юных и взрослых яхтсменов. Свежие ветра Балтики стимулируют развитие и популяризацию винд- и кайт-серфинга. Кроме того, город богат фитнес и СПА центрами, бассейнами.

Одна из особенностей города это сочетание жилых массивов и лесо-парковых зон, кварталов с многоэтажными домами (от 5 до 9 этажей) и кварталов с частной застройкой.

Таллинн — комфортное место для семейного отдыха и проживания. Большинство современных жилых домов, комплексов и кварталов расположены в прибрежной части города в лесных или парковых массивах. В основном застройка велась домами с переменной этажностью. Высота квартирных домов не превышает 5 этажей и высоты окружающих деревьев. Таким образом, в черте города создается особенная экологически чистая и комфортная среда загородного проживания.

С точки зрения, инвестиционных возможностей, вероятнее всего, рынок недвижимости в Таллинне достиг своего дна, так как цены приблизились к фактической себестоимости строительства. Соответственно наступает подходящий момент для покупки недвижимости. Конечно такого бурного роста (50% в год) как было в период с 2004 по 2007 г.г. не произойдет, но прирост рынка на 20% в год вполне реален. Одним из факторов, влияющих на возможное повышение стоимости в 2010 году, служит сокращение предложений нового жилья. В связи с достаточным количеством предложения жилья на первичном рынке у девелоперов, банков и риэлторов, а также вторичного жилья у населения и банков, коммерческие банки сворачивают финансирование девелоперов, а государство ограничивает строительство нового жилья. Конечно, нет смысла ожидать подъема цен на жилье построенное в 90-х годах. Однако будущий рост цен на новое жилье оправдан.

Еще до вхождения в ЕС Эстонское законодательство уделяло серьезное внимание защите права собственности. Новые объекты недвижимости, построенные в период 2004-2007г.г. — надежное средство сохранения сбережений в европейской стране.

Бесспорно, одним из важных преимуществ является то, гражданин России, напрямую покупающий недвижимость в Таллинне имеет возможность получения многократной Шенгенской визы. Этот факт превращает Таллинн в своеобразную стартовую площадку для свободного перемещения по странам Евросоюза, входящим в Шенген.

Отличительной особенностью предлагаемых в Таллинне новых квартир, блокированных домов и коттеджей является то, что все они продаются с максимальной степенью готовности к проживанию. Внутренняя отделка помещений входит в стоимость объекта недвижимости. Основная концепция эстонских архитекторов и строителей заключается в том, что покупатель должен иметь возможность как можно быстрее начать пользоваться приобретенным имуществом Новые жилые помещения продаются в двух вариантах: » с чистовой отделкой, которая включает в себя покраску помещений, полы, двери, установленную сантехнику и подготовку под свет » на стадии «белые стены», когда у покупателя есть возможность выбора цветовых решений интерьера и отделочных материалов. В этом случае, сроки финишной отделки помещений составляют 1-1,5 месяца.

Эстонским девелоперам, архитекторам и строителям удалось успешно реализовать концепцию строительства жилья настоящего эконом класса, основными характеристиками которого являются:

— современные и оригинальные архитектурные решения

— высокое качество материалов и строительных работ

— короткие сроки строительства

— планировочные решения и интерьеры, комфортные для проживания

— высокая степень готовности квартир и апартаментов

— соответствие цены и качества (это относится к настоящему периоду)

Наиболее интересными районами, с точки зрения возможностей использования, комфортного проживания, транспортной доступности, соотношения цена/качество/полезность для покупателя и инвестиционной привлекательности, по нашему мнению, являются: KESKLINN, KADRIORG, PIRITA, VIIMSI.

KESKLINN — это центральная часть города.

В центре расположены историческая средневековая часть, основной офисно-деловой центр, гостиницы и рестораны. Внешний вид центра города сильно изменился за последние 5 лет после строительства нескольких деловых комплексов, современных гостиниц и реконструкции центральной площади рядом с гостиницей VIRU. Как нам кажется, эстонским архитекторам и девелоперам удалось решить сложную задачу и создать гармоничное соседство средневековых зданий и современной архитектуры.

Современная жилая недвижимость представлена как отдельно стоящими новыми и реновированными (реконструированными) домами в исторической части города, так и целыми кварталами в деловой и торговой частях города. Сейчас очень активно ведется реконструкция припортового района города и превращение его в современный жилой квартал с прекрасными видами на морскую гавань и историческую часть города. Диапазон цен на квартиры эконом и бизнес класса готовые к проживанию в современных домах и жилых кварталах в этом районе составляют 2 500 — 5 500 долларов за кв. м Есть конечно эксклюзивные апартаменты и пентхаусы площадью от 100 до 200 кв. м и стоимостью до 1 000 000 долларов. Средний бюджет на покупку 2-3-х комнатной квартиры, площадью 60 — 90 м составит 120 000 — 250 000 долларов США.

KADRIORG (Парк Кадриорг)

Известное культурное и историческое место Таллинна. Просторная территория парка, исторические достопримечательности, наличие инфраструктуры для отдыха и непосредственная близость к морю сделали Кадриорг любимым местом отдыха местных жителей и туристов.

Традиционно рядом с парком находился небольшой район с частными домами и кварталы с 2-3-х этажными квартирными домами. Этот район начал застраиваться отдельно стоящими жилыми домами раньше других. Благодаря архитекторам и строительной политике города современные дома естественно вписываются в исторический и природный облик парковой зоны. К сожалению, в самых интересных домах квартиры можно найти только на вторичном рынке. С другой стороны, преимущество заключается в полной готовности квартир для проживания (современный ремонт, современная мебель, техника).

Диапазон цен на квартиры эконом и бизнес класса готовые к проживанию в современных домах в этом районе составляют 2 500 — 4 500 долларов за кв. м Время от времени на рынке предлагаются эксклюзивные апартаменты площадью от 100 до 150 кв. м и стоимостью до 500 000 долларов.

Средний бюджет на покупку 2-3-х комнатной квартиры, площадью 60 — 90 м составит 120 000 — 250 000 долларов США.

PIRITA (ПИРИТА)

Район получил название от речки Пирита, впадающей в таллиннский залив Балтийского моря. PIRITA — расположен на берегу Балтийского моря. Пожалуй этот курортный район — один из самых зеленых районов города. Протяженная широкая береговая линия, огромные хвойные лесные массива создают прекрасную атмосферу и среду для проживания. PIRITA богат инфраструктурой для активного и семейного отдыха. К международной парусной регате, проходившей в рамках Олимпиады в 1980 году здесь был построен яхтклуб, гостиница и марина для яхт и катеров. В течение последних лет комплекс реконструировался и приобрел современный вид. Кроме того, Пирита — это главный пляж города — место летнего отдыха жителей и туристов. Благодаря сильным порывистым ветрам параллельно с яхтингом и парусным спортом в последнее время развивается виндсерфинг и кайтсерфинг.

Благодаря обширным свободным территориям, привлекательному месторасположению и транспортной доступности до центра города жилищной строительство в PIRITA, начиная с 2005 года велось очень активно. В этом районе были построены жилые дома в примиальном сегменте, но наибольшее количество современных домов и жилых комплексов построено в сегменте эконом и бизнес класса.

Этажность жилых комплексов не превышает 4 этажей. Практически все жилые комплексы расположены в лесных массивах в 1,5 — 2 км от береговой линии и пляжа. Береговая линия соединена с жилыми комплексами асфальтированными и освещенными велосипедными и пешеходными дорожками. Архитектура жилых домов — соответствует внешнему облику района и гармонирует с окружающей природой. Использование дерева и камня в строительстве домов создают ощущения загородного жилья. Современная архитектура, благоустройство кварталов, социальная инфраструктура позволяют наслаждаться комфортом городского проживания.

Диапазон цен на квартиры эконом и бизнес класса готовые к проживанию в современных домах и жилых комплексах в этом районе составляют 1 800 — 3 500 долларов за кв. м В PIRITA есть несколько домов, в которых стоимость апартаментов и пентхаусов площадью от 100 до 250 кв. м достигает 1 000 000 долларов. Как правило, в отделке апартаментов используются эксклюзивные материалы, мебель и техника.

Средний бюджет на покупку 2-3-х комнатной квартиры, площадью 60 — 100 м составит 120 000 — 250 000 долларов США.

VIIMSI (ВИЙМСИ)

Район VIIMSI граничит с PIRITA и расположен в 10-15 км от центра города на берегу таллиннского залива Балтийского моря. Время на дорогу до центра города при скорости 50 км в час — 20 минут. Дорога пролегает вдоль моря, поэтому передвижение в центр города и обратно не только быстрое, но доставляет удовольствие от окружающей природы, видов моря, города и хвойных лесов.

VIIMSI граничит с пригородом Таллинна, частной застройкой, дачами. VIIMSI — очень развитый район с точки зрения инфраструктуры. За последние 5 лет параллельно с жилыми домами здесь построены современные школы, детские сады. В VIIMSI расположен один из крупнейших и популярных СПА центров Таллинна.

Диапазон цен на квартиры эконом и бизнес класса готовые к проживанию в современных домах и жилых кварталах в этом районе составляют 1 000 — 2 500 долларов за кв. м

Средний бюджет на покупку 2-3-х комнатной квартиры, площадью 60 — 90 м составит 60 000 — 170 000 долларов США.

Покупка квартиры или коттеджа в Таллинне позволяет не только использовать возможности владения недвижимостью в ЕС и размещать собственные средства в надежных активах для сохранения сбережений и инвестиций.

Концепция современно жилой недвижимости в Таллинне — это природный оазис в городской черте, комфортная среда для сезонного отдыха, поездок на выходные и праздники.