Рынок недвижимости ищет стабильную перспективу развития

Большинство факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, поворачиваются в позитивную сторону. Уходят в прошлое большие показатели спада, и перспектива рынка меняется на все более позитивную.

Позитивное развитие на рынке недвижимости, и особенно на рынке жилья, охватывает не столько цены на недвижимость, сколько, прежде всего, количество сделок. Стабильное количество сделок и прогнозируемая ценовая перспектива - это те факторы, которые обеспечивают ликвидность недвижимости и обеспечивают новым ищущим жилье клиентам чувство уверенности при их выходе на рынок недвижимости.

Количество безработных опять увеличилось

В первом квартале 2011 г рабочая занятость уменьшилась, и количество безработных опять увеличилось. По всей вероятности мы все же имеем дело с временным сезонным ухудшением ситуации, которая во втором квартале года будет откорректирована в позитивном направлении. По данным Департамента статистики по состоянию на первый квартал текущего года в Эстонии число работающих людей составляло 591 000 и безработных - 99 000 человек.

Заработная плата растет четвертый месяц подряд

Средняя заработная плата в I квартале 2011 г. составляла 792 евро. Это на 4,5% выше, чем в прошлом году, но по причине высокой инфляции реальная заработная плата все же снизилась.

Объем строительных работ повышается?

В I квартале 2011 г. объем строительных работ составил 350 миллионов евро, то есть на 20% больше, чем в прошлом году. Время покажет, повернет ли объем строительных работ в сторону повышения. Все же речь идет о первом позитивном изменении объема строительных работ за последние три года.

Инвестиции в основное имущество больше не снижаются

Инвестиции, направляемые в сектор недвижимости в I квартале 2011 г., по сравнению с прошлым годом выросли на 11%. Учитывая низкую прошлогоднюю базу, на основе которой производится сравнение, рост очень незначительный. В то же время, аналогично объему строительных работ все же можно говорить лишь о первом позитивном признаке после трехлетнего периода спада.

Снижение маргинала риска не позволяет процентной ставке подняться

По данным Банка Эстонии во II квартале 2011 г. процентная ставка выданных кредитов на жилье составила 3,3%. В пределах этого уровня процентная ставка колебалась в течение последних двух лет. А это означает, что в условиях еврибора, являющегося базой растущей процентной ставки, банки в промежуточный период существенно опустили маргиналы риска.

Остаток по кредитам на жилье стабильно снижается

Несмотря на послания банков о небывалых выдачах новых кредитов на жилье, остаток по взятым на жилье кредитам снижается все же очень стабильно. В течение последних двух лет остаток по кредитам в каждом квартале был на 2% меньше, чем годом ранее. К концу II-ого квартала 2011 г. остаток по кредитам на жилье уменьшился по сравнению с когда-то очень высоким показателем в 6209 миллионов евро до 5920 миллионов евро.

Оборот кредита продемонстрировал рост приобретение жилья, к сегодняшнему дню на базе квартала продемонстрировал рост в течение четырех кварталов. Изменение во II-ом квартале 2011 г. составило целых 20%. И все же эта цифра не означает обязательно то, что начался новый кредитный бум, так как кредитный оборот не намного больше, например, по сравнению с первой половиной 2009 г., когда в экономической жизни господствовала полная неизвестность, а объем сделок на рынке недвижимости был на самом низком уровне за последние годы.

Остаток коммерческих кредитов уменьшается

Аналогично кредитам на жилье резко уменьшился и кредитный остаток коммерческих объединений, но здесь спад произошел быстрее. Во II-ом квартале 2011 г. кредитный остаток коммерческих объединений уменьшился, по сравнению с тем же периодом предыдущего года, на 8%. Но, в то же время, коммерческим объединениям были выданы новые кредиты стоимостью в 436 миллионов евро, то есть на 4% больше, чем в прошлом году.

Кредитная нагрузка частных лиц уменьшается

Растущая экономика и снижающийся кредитный остаток означают, что соотношение кредитного остатка частных лиц и внутреннего валового продукта (ВВП) уменьшается. Если еще в конце 2009 г кредитный остаток частных лиц составлял 54,1% от ВВП, то к концу II-ого квартала 2011 г этот показатель уменьшился до 47,8%. Экономический рост и, очевидно, приближающийся рост реальных заработных плат дают надежду на то, что кредитная способность населения станет расти.

Добавились новые жилые площади

Во II-ом квартале 2011 г. разрешение на пользование получили, то есть были достроены, 406 новых жилых помещения. По сравнению с прошлым годом завершенное строительство новых жилых помещений увеличилось в штуках на 19%. При этом вырос прирост площади новых жилых помещений на 15%. Не надо быть обладателем хрустального шара, чтобы спрогнозировать рост завершенного строительства новых жилых помещений, по меньшей мере, на ближайшие 2-3-4 квартала, когда будут заканчиваться многие проекты развития квартирных домов, начатых в прошлом и в этом году.

Коммерческих площадей строится меньше

Во II-ом квартале текущего года было сдано в эксплуатацию 173 новых нежилых помещений общей площадью 82 000 м2. За год прирост нежилых помещений уменьшился на 6%, а их площадь даже на 31%.

Количество сделок с недвижимостью остается на уровне прошлого года

Во II-ом квартале 2011 г. было совершено 10 595 сделок с недвижимостью, что всего на 1% меньше, чем в прошлом году. Однако, по причине роста цен и изменения структуры сделок, увеличился оборот сделок с недвижимостью. Оборот сделок составил 403 миллиона евро, то есть на 15% больше, чем в прошлом году.

Если еще год назад макроэкономические показатели двигались в негативном направлении, то показатели, связанные с частным потреблением, уже поворачивали в позитивную сторону. На сегодняшний день ситуация настолько поменялась, что и камни фундамента экономики заняли более устойчивую позицию и демонстрируют позитивное направление.

Последние позитивные направления не должны внушать участникам рынка излишнего оптимизма. В основном высокие цифры роста достигнуты за счет сравнительной базы, опустившейся во времена кризиса на слишком низкий уровень. И все же направление позитивное, и в случае отсутствия негативных внешних воздействий перспектива рынка недвижимости выглядит солнечной.

Жизнеспособное будущее рынка недвижимости необязательно означает, что вернется невероятный рост цен, а, прежде всего то, что стабильным будет уровень количества сделок и, в первую очередь, окончание снижения цен на жилье в небольших уездах.