Утверждение, что инвестиции в недвижимость являются на 100% надёжными, может оказаться ошибочным. Принятие неправильного решения может привести к уничтожению вашего капитала. И риск в Германии различается уже не по Восточной и Западной, а Южной и Северной. Именно в Южной Германии цены на недвижимость не упадут или даже вырастут. Мюнхен, Гейдельберг и Розенхайм - самые надёжные города.

В то время, когда на рынке коммерческой недвижимости наблюдается "похолодание", на одном сегменте кипят настоящие страсти - это жилая недвижимость в крупных городах. И тут постепенно начинают расти и цены, и арендные ставки.

Но здесь надо различать региональное развитие, чтобы выделить долгосрочные перспективы для инвесторов.

В семидесятые годы наблюдалась тенденция переселения за город, в тихие места. Теперь пожилые люди опять возвращаются в город. Цены в спрашиваемых местах растут, и по карману жильё далеко не каждому. Наблюдается более уплотнённая застройка в центре города. Аренда на вторичное жильё выросла в 2009 г. в хороших районах крупных городов в среднем на 2%.

Одна из крупнейших инвестиционных компаний Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH составила очередной рейтинг городов Германии по системе скоринга, где регионам-победителям (как правило, регионы с притоком населения) противопоставлены регионы-побеждённые (с оттоком населения).

Для инвесторов этот скоринг является абсолютно неотъемлемой частью их инвестиционного процесса, чтобы правильно оценить риск инвестиции, особенно во времена сегодняшнего бума на рынке жилой недвижимости.

Ведь цикл бума продлится не вечно. Через 4 года он закончится. И инвестору лучше "прыгнуть" на разгоняющийся поезд не в конце цикла - в 2014 г., а сейчас - в 2010 г. В центре внимания находятся крупные города. Тенденция сохранится в ближайшие 10 лет.

Метод скоринга

Регулярно в Германии публикуется скоринг городов, который учитывает качество жизни, перспективы экономического развития и другие важные факторы. Так как в 2009 г. были созданы новые фонды по жилой недвижимости, которые выдвигают на первое место определённые индикаторы по местоположению и перспективам развития региона, Aberdeen Research впервые создал модель скоринга для жилой недвижимости в Германии.

На первое место выдвигаются показатели, которые находятся и в фокусе внимания институционных инвесторов.

Это макроэкономические показатели, как: демографическое развитие, расходы на жильё, развитие доходов и семейного бюджета, вакантные площади, размер аренды, развитие общественной транспортной сети, число безработных и др. То есть те показатели, которые гарантируют инвестору долгосрочные перспективы касательно развития цен и надёжности местоположения.

В основу положены данные различных немецких институтов и органов. Всего было создано 22 различных индикатора, весомость которых в общей оценке различна.

Прогнозы экономического развития были учтены до 2020 г. Скоринг создан для 388 крупных городов Германии.

На первом месте оказалась столица Баварии - Мюнхен. На втором месте - опять же баварский город - Розенхайм. А за ним следует Гейдельберг. Ещё один баварский город - Ингольштадт - занимает шестое место. Из самых крупных городов в первую двадцатку вошли только Гамбург (8 место), Кёльн (9 место) и Франкфурт (17 место). Всего из двадцати первых городов шестнадцать расположены в Южной Германии.

Из скоринга видно, что в первой двадцатке не обязательно фигурируют самые крупные города. Наоборот, в ней много городов с населением от 60.000 до 142.000 жителей.

И опять же подтвердилось мнение о том, что, чем выше рентабельность, тем больше риск. Города с меньшим риском и наиболее высоким скорингом имеют самую низкую рентабельность жилой недвижимости. Она колеблется в первой двадцатке от 6 до 9%. Из крупных городов Штутгарт оказался всего лишь на 42 месте, а Берлин - вообще на 187.

Это исследование и скоринг ещё раз свидетельствуют, насколько важно располагать полными данными, чтобы принять правильное решение об инвестиции, не игнорировать небольшие города и не следовать слепо просто понятию "конгломерат".