Интервью с господином Карлом Инценхофером, специалистом по банковскому делу и главой компании MINDSHARE COMMUNICATIONS GbR, немецко-российской компанией, консультирующей по вопросам приобретения объектов недвижимости с аукциона в Германии.

Можно ли приобрести на аукционе квартиру, дом или коммерческую недвижимость по цене, ниже рыночной?

Да, это реально.
Аукцион – это последняя инстанция, куда обращается банк, владеющий недвижимостью, чтобы продать на официальном судебном аукционе недвижимость и получить за неё деньги. Банк уже изначально готов к тому, что объект будет продан по цене, ниже его рыночной стоимости.

Что означает понятие «приобрести недвижимость со скидкой»? Приведите, пожалуйста, примеры.

Мы в состоянии договориться с банком о цене, которая будет на 15 - 40 % ниже рыночной стоимости объекта. При этом данная скидка не указывает на недостатки продаваемого объекта или на то, что реальная стоимость недвижимости ниже. Просто продажа на аукционе предоставляет покупателю уже изначально преимущество купить недвижимость дешевле. Покупка на аукционе трёхкомнатной квартиры за 55 тысяч Евро, вместо 70 тысяч (ее фактической рыночной цены), даёт возможность покупателю на сэкономленные 15 тысяч евро купить мебель и полностью оборудовать квартиру. Если, например, говорить о продаже крупного офисного центра в городе Нюрнберг, которое полностью сдано в аренду и приносит замечательные дивиденды, то можно говорить об экономии 20,96 % при его покупке на аукционе. А это означает в денежном эквиваленте 1.200.000 Евро, на которые банк готов дать нам скидку.

В чем причина продажи недвижимости на аукционе?

Если владелец недвижимости уже не в состоянии оплачивать свои долги, а также не может самостоятельно найти покупателя, готового купить недвижимость по указанной цене, к делу подключается аукцион. Для продавца это очень неприятная ситуация, для покупателя же эта ситуация предлагает большие шансы выгодно приобрести желаемую недвижимость

Кто является инициатором проведения аукциона, и кто его проводит?

Инициатором является банк, он заявляет о продаже объекта в соответствующее судебное учреждение. Суд, в свою очередь, проверяет заявление, назначает независимого оценщика, проверяющего объект и определяющего его стоимость. Оценщик – это независимое лицо, и ни банк, ни должник не могут как-либо повлиять на результаты проводимой им экспертизы. Оценка недвижимости является судебным актом. Определённая оценщиком стоимость объекта назевается «судебной ценой» или оценочная стоимость объекта. Она и является в последующих торгах базисной. Оценочный акт недвижимости содержит всю информацию о продаваемом объекте. В нём можно прочитать о достоинствах и недостатках конкретного объекта. Для потенциального покупателя эта информация является крайне важной.

Какое количество объектов недвижимости продается на аукционе ежегодно?

Каждый год в Германии продается около 58 000 объектов недвижимости. В связи с тем, что лишь немногие объекты продаются во время первого заседания, то чаще всего назначается второй или даже третий аукцион для продажи одного и того же объекта. Количество повторных аукционов растет. Как правило, чем больше заседаний для продажи назначается, тем выше шансы купить недвижимость дешевле. Таким образом, для продажи 58 000 объектов недвижимости назначаются в среднем 92 000 аукционов. Я рекомендую привлекать эксперта, помогающего купить недвижимость с аукциона и разобраться с возможными недостатками объекта, указанными в оценочном акте.

Где можно узнать об объектах, продающихся на аукционе?

Для этого есть несколько возможностей. Во-первых, все аукционы, проводимые судами, можно найти на информационных досках в судах. Там же можно прочитать оценочные акты. Кроме этого, информация о проводимых аукционах публикуется в газетах и в интернете на сайте www.zvg-portal.de

Кто может приобретать объекты на аукционе?

Любой человек может приобретать недвижимость на аукционе. Для успешной покупки рекомендую заранее ознакомиться с процедурой проведения аукциона, а также достоинствами и недостатками предлагаемого объекта. Если Вы дали последнюю цену за представленный объект, и, таким образом, совершили покупку, то никто в дальнейшем не может что-либо изменить. Иностранным гражданам необходимо иметь переводчика, чтобы понять всю информацию, обсуждаемую во время проведения торгов.

В чем преимущества покупки недвижимости на аукционе?

Большим плюсом является тот факт, что имеется объективный независимый оценочный акт, позволяющий увидеть достоинства и недостатки объекта. Покупая недвижимость на рынке, остается надеяться на то, что цена соответствует качеству продаваемой недвижимости. На аукционе же, можно получить действительно объективную информацию об интересующем объекте. Так, например, в акте обязательно будут указанны такие факты, как сдача в аренду, повреждения объекта и так далее. К тому же, дополнительные расходы на покупку недвижимости на аукционе на 1 % ниже, чем при обычной покупке.

Где можно получить информацию о продаваемом на аукционе объекте?

Вся необходимая информация содержится в оценочном акте. Его можно запросить в соответствующем судебном учреждении. Акты написаны довольно юридически сложным языком, и я рекомендую читать их вместе со специалистом, который может точно понять и разъяснить сложные моменты.

Как проходит аукцион?

Во время заседания в суде, сотрудник, отвечающий за аукцион, сначала зачитывает главные факты, касающиеся продаваемого объекта. Затем начинается час торгов. Он длится обычно 30 минут, и в это время можно предлагать цену. Предлагать имеет право лишь тот, кто до проведения аукциона предъявил гарантию в размере 10 % от оценочной стоимости объекта. Такой гарантией служит банковский чек, без него Вы не можете принимать участие в торгах. Если во время аукциона предложенная цена будет принята, то с этого момента человек становится владельцем объекта. Через четыре-восемь недель необходимо выплатить оставшиеся 90 % за купленный объект. Если объект приобретается в кредит, рекомендую ещё до участия в аукционе заручиться поддержкой своего банка. В данном случае также необходима консультация специалиста.

Можно ли купить объект еще до проведения аукциона?

Да, это возможно. Это, на мой взгляд, самый «элегантный» путь покупки. В этом случае отсутствуют возможные конкуренты и напряжение (ведь участник аукциона в течение 30 минут торгов должен принять решение). При этом недвижимость можно также купить с большой скидкой. Для этого нужно вести переговоры с банком, продающим данную недвижимость, еще до проведения аукциона. Банку такая форма сотрудничества также предпочтительней, чем продажа на аукционе, так как покупатель уже уверен в своём намерении.

При покупке недвижимости с аукциона, выставленный объект можно приобрести действительно на 15%, а то и на 40% дешевле оценочной стоимости, но бывает и так, что, купив недвижимость, покупатель остается, недоволен, так как перед торгами был плохо осведомлён об объекте. Этого можно своевременно избежать, обратившись за компетентной помощью.