Рынок недвижимости Германии — один из наиболее стабильных рынков в Европе. Иностранцы по закону имеют равные права с гражданами страны при покупке недвижимости. В экономическом отношении Германия — высокоразвитая индустриальная страна, самая богатая в Европе с безупречной репутацией банков. Официальная столица — Берлин, административная столица — Бонн. Известная своей педантичностью, порядком и высочайшим уровнем развития технологий Германия уже давно стала самым популярным местом проведения конференций, конгрессов, семинаров: здесь проходит более 80% всемирных выставок. Среди иностранцев, покупающих недвижимость в Германии, много американцев, англичан, испанцев, датчан, чехов. Возможности капиталовложений отметили для себя и российские инвесторы.

Кроме того, по данным социологических опросов, многие россияне рассматривают Германию как потенциальное место жительства. Это объясняется высоким уровнем жизни и социальной защиты населения, качественным образованием, многолетними культурными и политическими связями.

К тому же покупка недвижимости в Германии обойдётся вам дешевле, чем в любой другой европейской стране и, тем более, России. Допустим, в Мюнхене можно купить квартиру экстра-класса в тихом квартале рядом с известной площадью и всей необходимой инфраструктурой, с 2-мя спальнями и высококачественной отделкой натуральными материалами всего за 190 тыс. евро. В Москве за эти деньги вы разве что сможете приобрести однокомнатную квартирку где-нибудь на окраине в спальном районе. Что может быть ещё более привлекательным? При этом квартира или дом в Германии позволят вам иметь жильё в прекрасной стране со здравоохранением европейского уровня, а также возможностью получения возобновляемой Шенгенской визы, с которой можно путешествовать по всей Европе.

Покупка недвижимости в Германии является экономически выгодной по разным критериям:

— самое низкое налогообложение в Европе;
— при покупке нерезидентом недвижимости в Германии земля, на которой распложен дом, становится собственностью владельца в отличие от некоторых других стран Европы, где нерезидент не имеет права покупать землю;
— при покупке недвижимости вы и ваша семья автоматически получаете Шенгенскую мультивизу.

Приобретая недвижимость в Германии не для постоянного жительства, вы можете не беспокоиться о своей квартире или доме — управляющие компании всегда позаботятся об имуществе в ваше отсутствие. Выбор управляющих компаний большой, в том числе многие агентства недвижимости предоставляют такие услуги. В среднем по Германии управление стоит 16-20 евро за квартиру в месяц, т.е. управление 6-ти квартирным домом обойдется в 100-120 евро в месяц за весь дом. Если арендатор — юридическое лицо, управление обойдется в 5% от суммы поступающего арендного платежа.

Интересна Германия и тем, кто приобретает жилье с целью последующей сдачи в аренду, т.к. считается традиционно страной квартиросъемщиков. 57% жителей страны снимают жилье в аренду! Аренда популярна также и среди туристов, и тех, кто приезжает в Германию с целью учебы или работы, так что в этом случае прибыль гарантирована не только в летний сезон, но и круглый год.

Жилые помещения арендуются в крупных городах в 5 раз чаще, чем покупаются. Повышенным спросом пользуются квартиры небольшой площади и квартиры класса «люкс». Потребность арендуемой площади растет с каждым годом, эксперты прогнозируют динамичный рост цен.

О процедуре покупки недвижимости в Германии

Для начала надо выбрать подходящий объект и, когда решение о покупке окончательно сформировано, составить контракт купли-продажи. Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. Нотариус открывает специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость.

Затем нотариус производит проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерской комиссии и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта. После этого нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости (Grundbuchamt) и в течение двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее покупная стоимость, площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях.

Недвижимость в Германии может быть приобретена, как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранные лица без ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр.

Продать недвижимость может только сам владелец или лицо, им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Продавцом могут также выступать банки, если недвижимость была изначально приобретена в кредит или была заложена в банк. В таком случае она часто реализуется через аукцион (Zwangsversteigerung).

Покупка недвижимости через аукцион

Покупка недвижимости через аукцион довольно частое явление в Германии. Недвижимость в Германии может быть приобретена, как на публичных, так и на судебных аукционах по принудительной продаже. На таких аукционах скидка может достигать 40%. Но рекомендуется для совершения такой сделки воспользоваться профессиональным сопровождением, потому что довольно часто качество такой недвижимости оставляет желать лучшего. Нередко на аукционы выставляют здания, нуждающиеся в капитальном ремонте или с другими недостатками. Более приемлемый способ — это покупка объекта в "доаукционном" режиме. При достижении договоренности с банком можно приобрести очень качественный объект со скидкой до 60-70%. Чтобы собрать информацию о такой недвижимости в Германии, договориться с банками, продавцами, подготовить и успешно провести сделку, нужно нанять специализированное агентство, имеющее соответствующую лицензию.

Покупая недвижимость в Германии можно рассчитывать только на Шенгенскую мультивизу с максимальным сроком пребывания 90 дней в течение полугода.

Иммиграция в Германию

Иммиграция в Германию может быть осуществлена следующими путями:
— возвращение этнических немцев;
— иммиграция в Германию по еврейскому признаку;
— бизнес-иммиграция;
— воссоединение семей.

Бизнес-иммиграция

Бизнес-иммиграция — интересное и перспективное направление получения ВНЖ и затем ПМЖ и гражданства в Германии. В Германии принят и введён в действие новый более либеральный закон, связанный с возможностью получения вида на жительство. Данный закон гарантирует получение гражданства через покупку коммерческой недвижимости, либо действующей фирмы стоимостью от 250 тыс. евро и создания 5 рабочих мест. При этом закон не запрещает приобретение готового бизнеса в кредит.

Сначала иммигранту выдают разрешение на проживание сроком до 3 лет. Через 3 года лицу может быть выдан и бессрочный вид на жительство при условии, что предполагаемая деятельность была успешно осуществлена и имеются гарантированные средства к жизни.

Проверка условий, при которых возможна бизнес-иммиграция в Германию, осуществляется Управлением сената по экономике, труду и делам женщин. Для проведения данной проверки иностранец должен представить бизнес-план. Также должны быть представлены документы, подтверждающие финансирование предприятия.

Преимущества бизнес-иммиграции

1. Член ЕС со всеми вытекающими отсюда плюсами. (Германия — влиятельный член Евросоюза, подписавший Шенгенский договор, и право безвизового въезда и ведения дел в любой европейской стране.)
2. Гибкая система налогообложения.
3. Мягкие требования к деятельности предприятий.
4. Достаточно простая и быстрая процедура регистрации предприятий, при которой управляющим может быть нерезидент Германии, т.е. гражданин РФ, проживающий в РФ. 5. Возможность получения вида на жительство на 3 года.
6. Сроки реализации программы — 3-4 месяца.
7. Через 3 года возможность получения статуса резидента страны — Aufenhalt unbefristet, через 7 лет получение гражданства (исчисление с момента первого получения ВНЖ).
8. Возможность получения бесплатного высшего образования в Германии для себя и своих детей.
9. Пользование медицинским страхованием, накопительный пенсионный принцип.
10. Возможность взятия в кредит средств для развития бизнеса.

Затраты на покупку недвижимости в Германии

Для начала вам потребуется полная сумма на покупку того или иного объекта недвижимости. Банки в последнее время неохотно кредитуют иностранных покупателей. Оформление сделки у нотариуса обойдется в 1-1,5% от суммы покупки, исключение — Берлин: здесь оформление стоит 2,5%. В течение полугода приходит счет на оплату налога на покупку, который составляет 3,5% от суммы сделки. В Берлине налог выше на 1%. После проведения оформления нотариусом необходимо оплатить комиссию маклера, в Германии она называется «провизион» или «куртаж». Сумма комиссии зависит от того, в какой земле находится маклер: в Берлине — 6%, в Саксонии — 6%, в Баварии и Баден-Вюртенберг — 3%. Часто комиссия не взимается, особенно если объект принадлежит маклеру или продается с внутренней комиссией.

Единовременный налог на покупку недвижимости составляет в Германии — 3,5%, в Берлине — 4,5%. После покупки и оформления всех нужных документов на недвижимость необходимо оплачивать налог на землю, если объект сдается в аренду (доходный дом, торговый центр и т.д.) с целью получения дохода владельцем, необходимо уплачивать подоходный налог. В случае аренды помещений юридическим лицом, владелец еще оплачивает НДС.