Многие знают, что такое аукцион, но большинство в основном из произведений кинематографа: когда в зале собираются важные состоятельные персоны, идут оживленные торги за предмет антиквариата, произведение искусства или исторический раритет. Следующий кадр — удар молотка извещает присутствующих, что вещь продана мужчине во фраке в первом ряду.

А кто-то не понаслышке знает, что на публичных торгах можно почти за бесценок приобрести хорошие вещи, и не раз сам принимал участие в замысловатом действе. В последнее время также стало популярно приобретать «квартиры с молотка», но как это осуществить, знают далеко не все.

Слово «аукцион» происходит от лат. auctio, что переводится как «продажа с публичного торга».

О покупке недвижимости с аукциона в Германии

Объект приобретается победителем аукциона. Общим принципом для всех аукционов является принцип состязательности между покупателями. Победителем аукциона признаётся лицо, выигравшее аукцион в соответствии с его правилами.

Когда заемщик не может выплатить банку соответствующую сумму за купленное жилье, банк конфискует недвижимость. После этого банк заказывает независимую оценку объекта. По окончании оценки подготавливается отчет с оценочной стоимостью. Просьба не путать оценочную стоимость с рыночной. Оценочная стоимость — это фактическая стоимость объекта. На практике она оказывается ниже рыночной. После этого банк передает объект в суд для того, чтобы он был выставлен на продажу. Первоначальная стоимость на аукционе обычно составляет 50% от оценочной стоимости. (Т.е. объект выставляется на продажу значительно дешевле, чем он стоил бы без аукциона.)

В 2005 году в Германии с аукционов продали рекордное количество недвижимости, 92 тыс. 577 торгов. Общая стоимость проданной недвижимости составила 18,3 млрд. Евро. При этом чаще всего лотами были квартиры (36,4%), офисные здания (28,4%) и жилые дома на одну или две семьи (27,2%). В общей сложности за последние 10 лет число случаев принудительной продажи недвижимости с аукциона выросло в четыре раза: тогда как в 1995 г. состоялось всего 26 100 торгов. (Argetra).

Если мы говорим о покупке аукционной недвижимости, то есть два способа ее приобретения: предаукционный и аукционный.

Предаукционный способ позволяет купить понравившийся объект без торгов. За месяц до начала аукциона публикуется перечень объектов, которые будут выставлены на продажу. После чего достигается договоренность с банком о продаже квартиры без суда. Все обсуждается индивидуально. Если заинтересованное лицо устраивают условия, то можно купить квартиру или дом в Германии без торгов.

У такой схемы есть свои плюсы и минусы. Плюс: вы можете купить квартиру за фиксированную цену. Эта цена может быть ниже, чем она сформировалась бы во время торгов. Но есть и минус: когда вы покупаете недвижимость с аукциона, все обременения от предыдущего владельца остаются на откуп суда. Т.е. если после покупки квартиры у вас возникают какие-то проблемы, вы их автоматически переводите в суд, поскольку он несет ответственность за проданную недвижимость. А если вы покупаете предаукционную недвижимость, то все «корни» квартиры остаются вам. Вследствие чего мы советуем своим клиентам покупать недвижимость уже непосредственно на торгах.

В чем же главный плюс аукционной недвижимости?

Низкая цена: главная задача банка вернуть себе деньги, выданные в кредит, он не ставит себе цель продать квартиру дороже. Именно благодаря этому цена, формируемая во время торгов, приятно удивляет.

Главное, что стоит помнить, аукцион — это сложный процесс, который требует от вас знания немецкого законодательства и опыта работы с банками и судами Германии. В случае если вы не обладаете нужными знаниями, лучше обратиться к профессионалам, которые ответят на все ваши вопросы, будут представлять ваши интересы на торгах и позволят вам заключить наиболее выгодную сделку.

Процесс покупки недвижимости на аукционе в Германии можно разбить на следующие этапы:

1. бронирование номера в гостинице, если вы желаете лично присутствовать на аукционе. (Заявка на участие (10% от оценочной стоимости) должна быть подана в суд заблаговременно за 2 недели);
1. встреча по месту прибытия в Германию, сопровождение в гостиницу, консультации и согласование деталей;
3. участие в судебном аукционе. (Возможно также через доверенное лицо без вашего присутствия);
4. в случае покупки — расчет за приобретенную недвижимость и оплата судебных издержек;
5. оплата услуг маклера;
6. регистрация недвижимости в государственном реестре собственности;
7. страхование приобретенной недвижимости;
8. заключение договора на обслуживание недвижимости.