Русские выбирают недвижимость Германии

Одна из самых стабильных мировых экономик и локомотив экономики Евросоюза, 9‑е место в рейтинге по качеству жизни в мире, один из самых высоких уровней медицины — Германия уже давно и прочно ассоциируется у нас только с самыми высокими показателями во всех отраслях.

Отличные дороги и автобаны, надежный отечественный автопром и лучшие машины, пунктуальность и точность, аккуратность, чистота и порядок, нормальная упорядоченная жизнь, громкий разговор и такой же смех, богатые раскрепощённые пенсионеры, ароматные баварские сосиски и вкусное пиво. А еще — дрезденская галерея старых мастеров.

Почему же русские выбирают Германию

Согласно данным Eurostat о выдаче паспортов иностранцам, чаще всего россияне, которые переезжают в Европу, выбирают именно Германию. В 2017 г. (более свежих данных на 2019 г. пока нет), гражданами этой страны стали 4700 россиян.

Число богатых русских инвесторов Германии стремительно растёт. В 2017 г., например, на покупку недвижимости было получено в полтора раза больше заявок, чем 2016 г., и почти в три раза больше, чем годом ранее.

На рост активности влияет несколько факторов.

Во-первых, инвестиционная привлекательность рынка Великобритании резко упала в связи с её планами покинуть Евросоюз.

Во-вторых, рынок недвижимости Германии на редкость стабилен, в отличие от рынков других стран, он менее подвержен колебаниям и более предсказуем.

Поэтому Германия прочно удерживает статус страны, хранить капиталы в которой безопасно и выгодно.

Наибольшей популярностью для инвестиций среди россиян пользуются Берлин, Мюнхен и Франкфурт. Они вошли в ТОП-5 городов Европы, которые наиболее привлекательны для инвесторов. Рейтинг возглавил именно Берлин, потому что жилая недвижимость здесь на 20 % дешевле, чем в других крупных городах Германии.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Последние аналитические исследования подтверждает тот факт, что спрос на недвижимость смещается с популярных европейских курортных направлений на рынки Германии и Великобритании.

В качестве инвестиций клиенты, как правило, рассматривают коммерческую недвижимость. В Германии она приносит доход 4‑8 % в год. Такие объекты пользуются особенным спросом и раскупаются очень быстро.

Основным аргументом российских инвесторов для приобретения недвижимости в Германии является желание сохранить капитал. Поэтому инвесторы избегают сделок с большим уровнем доходности — по ним риск существенно выше. Такая недвижимость вызывает скорее опасения, нежели желание её приобрести.

В Европе доходность коммерческой недвижимости всегда больше, чем доходность жилья. Характерной чертой рынка недвижимости ЕС, отличающей его от российского рынка, является то, что в Европе любой текущий ремонт и почти все вопросы обслуживания коммерческих площадей — это забота собственника помещения, а не арендатора.

Рынок жилой недвижимости

Потенциальные покупатели из России часто делают инвестиции в жилой фонд с целью получения пассивного дохода. Таких инвесторов примерно 20 %.

Однако есть ряд факторов, которые необходимо учитывать, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду.

Коммунальные платежи и налоги на недвижимость в Германии существенно выше, чем в России. Кроме этого, потратиться придётся и на услуги управляющих компаний. Именно они берут на себя заботу поиска арендаторов — собственными силами это сделать практически невозможно.

Таким образом, изначально планируемая доходность в 5‑6 % может быть и не достигнута. От чего инвестиционная привлекательность объекта также будет потеряна.

Экономика Германии является одой из самых стабильных в мире. Поэтому цены на рынке недвижимости демонстрируют непрерывный рост. Такие тенденции наблюдаются в течение последних 8 лет. Некоторые эксперты прогнозируют, что ситуация вскоре может измениться. Хотя реальных оснований для этого нет. Рост цен будет продолжаться, пусть и не такими темпами.

Отдельные эксперты настаивают на том, что действующая ситуация на рынке не отражает реальной картины — цены на квадратные метры сильно «преувеличены». Некоторые специалисты и вовсе прогнозируют падение цен. Свою уверенность они подкрепляют следующими аргументами:

• приближается новый глобальный кризис. Он происходит с периодичностью раз в десять лет. Так как последний наблюдался в 2008 г., новый — не за горами;
• недвижимость значительно переоценена, рост цен на неё опережает рост арендных ставок. Так, по данным Deutsche Bundesbank, в 2017 г. цены на недвижимость в семи крупнейших городах Германии были выше экономически обоснованных на 35 %;
• эксперты прогнозируют рост процентных ставок по кредитам, а это будет способствовать снижению цен на жильё.

Вместе с тем ждать обвала цен на рынке Германии не стоит. На это не сможет повлиять даже возможный кризис. За последние 50 лет на рынке недвижимости страны наблюдалось всего лишь три периода снижения цен. Во время последнего кризиса, который пришелся на период 1995-2008 гг., рынок «просел» сильнее всего — на 20 %.

Начиная с 2009 г. недвижимость Германии стабильно дорожает. Только на этот раз рост цен отличается от предыдущих послекризисных своей обоснованностью.

• Во-первых, теперь он подкреплён стабильной экономикой. На протяжении последних шести лет она показывает темпы роста в пределах 1,5‑2,2 % в год. На рынке труда аналогичная картина — с 2013 по 2017 гг. безработица сократилось с 5,2 % до 3,6 %.
• Во-вторых, сейчас наблюдается дефицит жилья. На фоне роста населения и сокращения строительства в 1,5‑2 раза. Местные эксперты считают: чтобы удовлетворить существующий спрос на рынке, необходимо строить 400 тыс. объектов жилья в год, при этом за 2017 г. было получено только 350 тыс. разрешений на строительство.
• В-третьих, состав иммигрантов также претерпел изменения. В девяностые годы сюда приезжали в основном беженцы и трудовые иммигранты. Начиная с 2010 г. — преимущественно высококвалифицированные специалисты. Часть из них приезжает по программе Blue Card. Кстати, 85 % всех Blue Card выдаются именно в Германию.

Кроме этого, численность населения также растет. В первую очередь это касается Берлина — количество жителей здесь увеличивается на 50 тыс. в год. В основном — это молодежь и люди среднего возраста, которые имеют хорошее образование и высокую квалификацию. У них есть хорошие деньги, и, соответственно, они хотят снимать или покупать хорошее жильё.

Совокупность данных факторов в целом способствует удорожанию жилья.

Тем не менее, грамотное вложение в недвижимость за рубежом — хороший способ сохранить и приумножить капитал.