Рынок недвижимости Германии в 2019 году

Рынок недвижимости Германии характеризуется инвестиционной активностью не только в столице. В отличие от других европейских рынков активным спросом здесь пользуются объекты и в других городах большой пятёрки — Гамбурге, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне и Мюнхене. На них приходится более 50 % всех капиталовложений.

Потенциал рынка

Согласно данным маркетинговых исследований:

• самым большим спросом пользуются офисные помещения — около 40‑45 %;
• далее идут торговые площади — 23 %;
• следом — студенческое жильё и дома престарелых — 10 %;
• на отели и производственно-складские помещения приходится по 9 %.

Возможности, которые открывает немецкий рынок, просто колоссальные. Это связано с его особенностями, — здесь большое количество предложений разного ценового диапазона, а также развитая система управления: можно отдать обслуживание объекта на аутсорсинг, получая стабильный пассивный доход.

Ликвидность недвижимости

Рынок Германии насыщен инвесторами, поэтому очень динамичен: сделки купли-продажи совершаются здесь легко и достаточно регулярно. Так, по итогу 2018 г. объем рынка коммерческой недвижимости в Германии составил более 52 млрд €, а жилой, по данным разных источников, от 17 до 20 млрд €.

Причём на долю иностранных инвестиций приходится примерно 45 %. Благодаря стабильности рынка и высокой рентабельности недвижимости процент иностранных инвестиций увеличивается.

Помимо иностранных не менее активно на рынке ведут себя и местные инвесторы. Они представлены здесь в основном открытыми и закрытыми паевыми фондами.

Самый популярный среди русскоязычных инвесторов Берлин. Это подтверждают более 60 % риелторов. Кроме этого, большой популярностью пользуется недвижимость рынков Йены, Лейпцига и Магдебурга.

Процесс покупки

Ограничения на покупку недвижимости в Германии для физических лиц-резидентов нет. Если же недвижимость приобретает юридическое лицо, оно должно предоставить документ, подтверждающий законность деятельности. Его выдает Торговая палата.

Любая инвестиция начинается с поиска объекта инвестирования. Вы можете решить этот вопрос самостоятельно, воспользовавшись обширными базами объектов, или обратиться к профессиональному риелтору в Германии. Обратите внимание на то, что деятельность риелторов в стране лицензируется, поэтому перед началом сотрудничества не лишним будет убедиться, что вы имеете дело с профессионалом. Участие риелтора в сделке не обязательно, но он поможет вам в организационных вопросах — в поиске необходимого объекта, проведении переговоров с продавцом, открытии счета в банке.

Сама процедура покупки выглядит так:

1. Открытие счёта в банке. Он необходим для расчётов по сделке. Платить за объект недвижимости можно как со счёта в Германии, так и со счета банка в стране покупателя. Открыть счёт в любом банке Германии достаточно просто. Для этого в банк нужно предоставить паспорт и документ, который содержит информацию о месте вашего проживания. Здесь же необходимо будет заполнить заявление на открытие счета. Проводить транзакции со счёта можно практически сразу же. В некоторых случаях банк может попросить подтверждение доходов.

2. Проверка объекта. Для этого необходимо ознакомиться с данными Поземельной книги. Вы можете сделать это сами или обратиться к нотариусу. Поземельная книга содержит информацию о действующих и будущих собственниках недвижимости, а также о возможных обременениях ипотекой.

   Много информации об объекте недвижимости можно почерпнуть из Личного устава дома, а также протокола собрания владельцев. Речь идет, например, о решениях по ремонту и благоустройству дома, о расчёте коммунальных услуг, а также об организационных моментах, таких как выбор управляющего или требования к содержанию домашних питомцев.

3. Оформление договора. Оно происходит у государственного нотариуса. Причём одновременное присутствие двух сторон не является обязательным — они могут явиться к нему поочерёдно. Кроме этого, обе стороны или их уполномоченные лица могут заверять договоры у разных нотариусов. После подписания договор подлежит нотариальному удостоверению. Предоставление задатка не является обязательным условием, но большинство риелторов просят аванс в счёт оплаты своих комиссионных.

4. Оплата сделки. Она возможна двумя способами: непосредственно на счёт продавца или через трастовый счёт нотариуса. Самый распространённый — это первый вариант. Оплате предшествует письмо нотариуса, в котором он подтверждает выполнение всех необходимых для оплаты требований. В частности, это проведение предварительной регистрации прав собственности нового владельца, получение согласия банка на стирание из Поземельной книги обременений, если они были, получение согласия на сделку от управляющего домом.

   Второй вариант оплаты применяется только в тех случаях, когда стороны хотят ускорить наступление перехода прав собственности.

   При оплате вторым способом денежные средства переводятся на трастовый счёт нотариуса. После осуществления оплаты ключи передаются покупателю, и он может сразу же переселяться в приобретённую квартиру. Когда все условия, предшествующие оплате, будут выполнены, нотариус перечисляет денежные средства на счёт продавца.

5. Проведение регистрации прав собственности на нового владельца. Проходит в два этапа — предварительная регистрация, которая происходит после подписания договора, и окончательная, она осуществляется после проведения всех расчетов по договору и уплаты налога на покупку недвижимости. Проведение регистрации инициирует нотариус, который и контролирует выполнение всех условий сторонами.

   Эта процедура может занять какое‑то время, поэтому в договоре купли-продажи устанавливается дата фактического перехода права собственности на объект — прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как правило, это первое число месяца, следующего за месяцем сделки или день, следующий за днём оплаты.

В среднем весь процесс покупки и регистрация прав собственности занимает до четырёх месяцев.

ВАЖНО! Сделку можно проводить и удалённо. Для этого вам необходимо оформить доверенность на своего представителя. Она должна быть нотариально заверенная и апостилированная.

Расходы по сделке

1. Налог на покупку недвижимости. Его размер зависит от федеральной земли, на территории которой расположен объект инвестиций, и может составлять от 3,5‑6,5 %.
2. Услуги нотариуса — в среднем 1,5 %.
3. Расходы по регистрации прав собственности — 0,5‑1 %.
4. Услуги риелтора — от 3 до 6 % плюс НДС, в большинстве случаев оплачивается покупателем.

ВАЖНО! Покупка недвижимости в Германии не является основанием для получения ВНЖ. При этом она дает право на получение Шенгенской мультивизы с правом пребывания в стране до 180 дней в году.

При осуществлении сделки в любом случае не пренебрегайте помощью профессиональных риелторов и юристов. Инвестиции — серьезный шаг. Квалифицированное сопровождение всего процесса, от выбора объекта до получения документов, подтверждающих переход права собственности, — гарантия безопасности и защищенности ваших капиталов.