Распродажа недвижимости на немецком рынке
Немецкая недвижимость намного лучше, чем существующие о ней слухи. Несмотря на спад конъюнктуры, цены остаются стабильными, а рентабельность немного выросла. Таковы результаты исследования, впервые проведенные журналом Cash совместно с институтом Gewos. Победителем в этот раз оказался совсем не крупный, а средний город - Карлсруе с рентабельностью 5,3 %. Столицы же сползли на более низкие места по сравнению с предыдущим годом. Мюнхен оказался на 12 месте, а Берлин же на 21.
Gewos является единственным в Германии институтом , который ежегодно анализирует все сделки по недвижимости и составляет график арендной платы для всех городов. Средняя рентабельность арендной платы для 40 городов поднялась с 4,5 до 4,6 %.
Т.к. рождаемость в Германии непрерывно падает, то невольно возникает вопрос: насколько выгодна инвестиция в недвижимость? Не грозит ли в будущем простой и падение цен?
Эти сомнения развеяли итоги недавно проведенного Институтом Pestel из Ганновера исследования, сделанные по заказу DSL Bank. В нем говорится о том, что, несмотря на низкую рождаемость, население Германии сократится к 2030 г. всего лишь на 0,7 %. Поэтому в крупных городах наоборот ожидается дефицит жилья, т.к. в течение последующих 25 лет ожидается приток переселенцев около 7,7 млн. человек. Поскольку в эти годы должно быть снесено около 3,6 млн. квартир, потребность в дополнительных квартирах составит 6,6 млн., и прежде всего в крупных городах. Там же ожидается и нехватка домов на одну семью. К тому же, институт Gewos ожидает к 2020 г. рост количества семей.
До середины 90-х годов почти все немецкие города развивались равномерно. И лишь в последние годы стал наблюдаться разрыв между экономически развитыми центрами, где аренда на жилье растет, и городами со слабой конъюнктурой и высокой безработицей, в которых как аренда, так и цены на жилье падают. Эта тенденция останется по мнению экспертов и в дальнейшие годы. Экономически развитые города вдоль Рейна, регион Франкфурта, Гамбург и Мюнхен будут и дальше процветать. Как только начнет расти конъюнктура, цены на жилье там подскочат в первую очередь, т.к. там практически нет пустующих квартир. И, т.к. число инвесторов падает, то и новостроек возводится все меньше. Поэтому в расчете на долгий срок дефицит будет все больше, а цены будут расти все быстрее.
Другие же города, и не только в Восточной Германии, больших перспектив не обещают. Там не только предложение не соответствует спросу. Другая проблема кроется в том, что все больше немцев хотят иметь большие квартиры в маленьких объектах, а не маленькие квартиры в высотках.
Поэтому и в городах с большим количеством пустых квартир есть объекты, на которые всегда существует спрос. В общем же надо не забывать, что самый большой спрос может быть только в экономически высокоразвитых городах.
Отсюда надо и принимать решение: куда стоить инвестировать так, чтобы можно было продать объект и через 10 и через 20 лет с прибылью. Ясно одно, что Восток Германии все время будет "плестись" за Западом. Здесь лучшим городом оказался Дрезден (28 место).
Как и в прошлом году, Берлин опять не попал в первую десятку (21 место). Причина в экономической ситуации: безработица составляет 19,4 %. Почти каждый пятый -безработный. 100 000 квартир пустуют. Средняя цена за 1 кв.м. в приличных районах упала с 1 400 евро до 1 300 евро. Аренда же выросла с 5,07 до 5,30 евро, или с 4,7 до 4,9 %. Мюнхен - столица услуг и высоких технологий - скорее всего скоро обгонит Франкфурт (см. таблицу).
| Объект | Цена* | Тенденция |
| Дом на одну семью | 670 000 |  |
| Новые квартиры** | 3 550 |  |
| Вторичные квартиры** | 2 500 | |
Любителям баварского пива следует инвестировать именно в эту столицу. Есть где провести свободное время: под боком баварские Альпы для любителей горнолыжного спорта и самые красивые альпийские озера для ценителей природы. Туристы из СНГ давно открыли для себя прелести спокойного горнолыжного курорта Гармиш-Партенкирхен, который в зимний сезон 2004-2005 гг. посетило 1 770 русских туристов. По сравнению с этим же сезоном 2000-2001 гг. рост составил почти 33 %.
Лишь около 40 % немцев имеют собственное жилье. Не потому, что цены в Германии высокие. Наоборот, они низкие по сравнению с другими европейскими странами. От инвестиции в недвижимость, несмотря на исторически низкие ипотечные проценты, немцев отпугивает многолетний экономический застой и страх перед безработицей.
Вовремя сориентировались на дешевом рынке и подсуетились инвесторы. В 2005 г. в коммерческую недвижимость было вложено 13 млрд. долл. США, в основном американскими и английскими инвесторами. Их интерес заслуживают прежде всего офисные здания и объекты розничной торговли. Благодаря позитивным условиям и в 2006 г., основными инвесторами в Германии останутся американцы. Согласно Jones Lang LaSalle высокий спрос на коммерческую недвижимость останется неизменным и в последующие годы.
В ноябре прошлого года фонд Cerberus скупил 23 000 квартир у BauBeCon и у Deutscher Gewerkschaftsbund (немецкий Совет профсоюзов). Гамбург продал портфель офисных и производственных площадей на сумму 816 млн. евро Private Equity фонду Captiva Capital Partners. До того избавилась от своего миллиардного пакета недвижимости земля Гессен и заявила о новых планах. В марте Дрезден продал 48 000 квартир строительной компании Woba американской группе Fortress, пополнив таким образом свою казну суммой около 1 млрд. евро. Американские и английские Private Equity фонды буквально воюют меж собой, как только узнают, что на продажу выставлен очередной крупный жилой фонд. И конца не видно. Практически каждую неделю становится известно об интересе очередного фонда в покупке жилья на миллиардные суммы.
Картина владельцев недвижимостью в Германии радикально меняется. Если раньше недвижимость принадлежала частным лицам или государственным органам, то теперь все большая доля переходит в руки иностранных инвесторов, которые ищут для своих вкладчиков возможность заработать приличную рентабельность. Время сейчас, как никогда, выгодное. Если в других европейских странах и в США цены за последние годы подскочили, то в Германии ситуация другая: бума здесь не наблюдалось и цены не растут уже 10 лет. Эксперты сравнивают бум в последние годы в соседних Великобритании, Франции и Испании и надеются на рост цен и спроса в Германии, где сегодня в отдельных городах можно купить недвижимость по цене 1993 года.
Фонды делают ставку на скачок цен и аренды за жилье и инвестируют только в те регионы, где ожидается рост населения и экономический подъем. С 2001 г. около 900 000 квартир сменили своего владельца. Коммуны и земли имеют на сегодня около 3 млн. квартир по всей Германии.
На низкой цене наживаются инвесторы. Что они делают со скупленным жилым фондом? Распродают квартиры прежде всего их жильцам. Немцам ничего не остается, как инвестировать в жилье, т.к. на пенсионное обеспечение надеяться нечего. А недвижимость является одной из форм обеспечения в старости. Выгодна эта сделка обеим сторонам. Так Fortress заплатил за 80 000 квартир общества Gagfah пенсионной кассе BfA по 700 евро за 1 кв.м и перепродает жильцам по 1 050 - 1 100 евро за 1 кв.м. Т.е. прибыль составляет в данном случае 50 - 57 %.
Т.к. ипотечные кредиты стоят для инвесторов сегодня дешево и доходы от аренды практически покрывают расходы по кредиту, заработать прибыль не составляет особого труда. Двузначная рентабельность не является чем-то необычным. Иностранные инвесторы рассчитывают на приличную доходность, т.к. немецкое качество строительства все еще высоко ценится. Покупают они целые кварталы не для того, чтобы довольствоваться арендной платой. Для них квартира является обычным товаром, который покупается, приводится в порядок и опять перепродается.
Подведем итог. В немецкую недвижимость выгодно инвестировать сегодня по многим причинам:
- Ипотечный процент растет и цены поднимутся с 2007 г. за счет НДС;
- Число квартир не покрывает спрос;
- Немцы экономят как никогда и хотят инвестировать капитал в недвижимость для пенсионного обеспечения.
