Покупка недвижимости в Черногории
Черногория — небольшая горная страна Балканского полуострова с населением чуть более 620 тысяч человек, западная граница которой омывается Адриатическим морем. В свое время она была частью советской Югославии, а теперь является кандидатом в члены Евросоюза и относительно недавно (с 2017 г.) входит в состав НАТО. Недвижимость в Черногории — популярное направление для инвестирования у жителей России: покупателей привлекают климат, цены и близость к крупнейшим странам Европы.
Лучшие районы для жизни
Выбор локации зависит от целей приобретения недвижимости: периодический пляжный отдых, покупка для дальнейшего переезда на постоянное проживание и для ведения бизнеса, поиск «места под солнцем» в преклонные годы. Столица Подгорица находится в равнинной части страны в нескольких десятках километров от моря, но основные и крупнейшие города расположились вдоль побережья. С севера на юг прибрежную часть страны занимают муниципалитеты пяти городов:
- Херцег-Нови (или Герцег-Нови) стоит на горе и известен крутым рельефом, множество лестниц здесь соединяют побережье с горными районами города.
- Морской порт Котор знаменит Старым городом, который находится под охраной ЮНЕСКО. Его красные черепичные крыши — визитная карточка Котора.
- Будва — деловой центр и крупнейший курорт Черногории со всеми плюсами и минусами туристического города. Развитая инфраструктура привлекает потоки туристов в сезон, стоимость квартир и домов выше по сравнению с другими районами. Путь на автобусе до Херцег-Нови занимает 1,5 часа. Вокруг Будвы расположены более мелкие населенные пункты, названия которых часто встречаются в объявлениях о продаже недвижимости: Бечичи, Петровац, Пржно, Свети-Стефан.
- Порт Бар — один из самых солнечных городов в Европе (270 солнечных дней в году). В Баре построен железнодорожный вокзал, который соединяет город со столицей Подгорицей, также организовано паромное сообщение с Италией.
- Улцинь вблизи границы с Албанией — самый южный город страны со значительной долей албанского населения.
Все эти населенные пункты соединены между собой двухполосным Адриатическим шоссе в составе европейского маршрута E65.
Цены на квартиры и виллы
Почему россияне покупают недвижимость в Черногории? Объясняется это тем, что жилье на Адриатике обойдется дешевле по сравнению с домами и квартирами с похожими характеристиками в России. Кроме того, безвизовый режим существенно облегчает въезд в страну. В 2019 г. россияне могут находиться в стране без визы до 90 дней в период с 15 апреля по 31 октября, в остальное время — не более 30 дней.
Официальная валюта Черногории — евро, поэтому все цены на профильных сайтах недвижимости указаны именно в этой валюте. Нередки предложения, включающие в себя последующее бесплатное оформление вида на жительство (ВНЖ) в качестве бонуса при покупке.
Стоимость жилья, по общему правилу, зависит от локации и метража. Например, студию в 23 кв. м в Херцег-Нови в полукилометре от берега моря с машино-местом и ВНЖ в подарок можно приобрести за 29000 евро, а вилла площадью 340 кв. м с бассейном в Улцине обойдется почти в 600000 евро. Средний ценник на квартиру в новостройке в Будве с видом на море и площадью 52 кв. м — 110000 евро. На эти суммы и следует ориентироваться потенциальным покупателям.
По неофициальным данным, недвижимость в стране приобрели примерно 20000 граждан России. Большинство из них не проживает в Черногории постоянно, а приезжает в разное время года. Собственники жилья не платят туристический налог.
Процесс покупки
Для покупки квартиры в Черногории достаточно заграничного паспорта. При оформлении недвижимости в собственность алгоритм действий будет таким:
- Выбор объекта (чаще всего при посредничестве риелтора или на веб-сайте с объявлениями).
- Оформление договора купли-продажи у нотариуса (на черногорском языке).
- Передача документов нотариусом в кадастровую и налоговую службы.
- Получение новым владельцем свидетельства о праве собственности.
- Уплата налога на приобретение недвижимости.
Покупателю предстоят расходы на разных этапах приобретения и владения имуществом:
- стоимость собственно недвижимости;
- оплата услуг нотариуса;
- налог 3 % — его не нужно платить, если жилье приобретается в новостройке и застройщик является плательщиком НДС;
- оплата услуг риелтора (если применимо);
- гонорар судебного переводчика за устный и иногда письменный перевод (если требуется перевод договора на русский язык);
- ежегодный налог на недвижимость.
Чтобы собственник мог по закону сдать свою квартиру в Черногории в наем, от администрации населенного пункта нужно получить разрешение, которое продлевается ежегодно (его отсутствие грозит штрафом). Налог от сдачи зависит от площади жилья.
Как получить вид на жительство
Согласно Закону об иностранцах 2018 г., ВНЖ в Черногории можно получить по нескольким основаниям, среди которых — покупка жилой или коммерческой недвижимости любой стоимости. Квартира или дом не должны иметь обременения, иными словами, жилье, приобретенное в ипотеку, не позволит получить ВНЖ.
Вид на жительство предоставляется на 1 год с возможностью продления. С таким разрешением устроиться на работу легально не получится, но можно открыть счет в местном банке и получать ренту от сдачи жилья — это законный источник дохода. Под объектами недвижимости подразумеваются:
- квартиры;
- виллы;
- кафе и рестораны;
- офисы.
Условия получения вида на жительство:
- загранпаспорт (срок действия которого должен быть хотя бы на 3 месяца дольше срока предоставления ВНЖ, иначе сократят и срок последнего);
- выписка из банка о наличии на счете минимум 3650 евро;
- полис медицинского страхования;
- доказательство наличия места для проживания (в данном случае — документ о праве собственности).
При покупке недвижимости пенсионеры получают ВНЖ на общих основаниях, никаких особых привилегий им не предоставляется. Пенсию из России можно получать на банковскую карту.
Важно! Сделать Черногорию постоянным местом жительства (получить ПМЖ) на основании приобретения недвижимости не получится, даже если многократно продлять ВНЖ. Для этого нужно, к примеру, учредить компанию в Черногории и соблюсти ряд дополнительных условий.
Коротко о климате, образовании, медицине
На побережье климат средиземноморский, с продолжительным жарким и относительно сухим летом и короткими зимами. В глубине страны преобладает умеренно-континентальный климат, температура зимой может опускаться до –10°C, осадки в виде снега держатся по несколько месяцев. В целом, климат весьма благоприятный для проживания.
Дети школьного возраста с ВНЖ могут учиться в русских школах в Будве и Подгорице, но обучение в них платное. Другой вариант — бесплатное обучение в черногорской государственной школе, преподавание в которой ведется на государственном языке. С точки зрения долгосрочной перспективы второй вариант является предпочтительным.
Для продолжения образования с целью получения специальности потребуется местный документ об окончании школы или российский школьный аттестат, переведенный и заверенный в Министерстве образования Черногории. Обучение платное, знание языка желательно, но не обязательно, например, Институт менеджмента в Херцег-Нови принимает абитуриентов, не знающих черногорского. В любом случае, студенту в дальнейшем предстоит его выучить.
Полис медицинского страхования нужно оформлять до въезда в страну, его стоимость зависит от срока действия и выбранного набора страховых случаев. При получении ВНЖ через покупку недвижимости права на бесплатное медицинское обслуживание не возникает, но для этого и существует полис медицинского страхования, наличие которого — одно из условий получения вида на жительство.
Заключение
Покупка квартиры или виллы в Черногории — ответственное дело для российского гражданина. Следует рассчитать все «за» и «против», особенно учитывая текущий международный климат. Единственный климат, о котором не стоит беспокоиться в Черногории, — горно-морской адриатический, который и привлекает наших соотечественников и туристов со всей Европы.