Недвижимость в Турции
Подробный путеводитель

За последние 10 лет Турция стала направлением номер один не только для желающих приобрести летний дом или квартиру у моря, но и для инвесторов, стремящихся получать пассивный доход от сдачи недвижимости за рубежом.

Доступные цены, отличная инфраструктура, широкий выбор из объектов различных ценовых категорий, прекрасные климатические условия, высокая доходность от сдачи в аренду и максимальная прозрачность сделок — это все про недвижимость в Турции!

Прежде, чем покупать недвижимость за рубежом, необходимо изучить не только предложения на местном рынке, но и важно понимать свои права и обязанности. В этой статье вы найдете ответы на все вопросы и будете максимально готовы к приобретению дома или квартиры вашей мечты на турецком побережье!

Обзор статьи:

1. Кто и где может покупать недвижимость в Турции.
2. Виды планировок и типы недвижимости.
3. Какие документы необходимы для покупки недвижимости.
4. Процесс оформления недвижимости в собственность и расходы.

Кто и где может покупать недвижимость в Турции?

Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Турции c 2003 г., но до 2012 г. действовал так называемый принцип «взаимности», согласно которому гражданин другой страны мог приобрести такую недвижимость в Турции, какую могли купить сами турки в его стране.

На сегодняшний день этот принцип отменен для граждан 129 стран, в том числе и для граждан России, Казахстана, Беларуси, Украины и других стран постсоветского пространства.

Существует лишь несколько ограничений:

1. Иностранный покупатель не может приобретать в собственность участок более 30 га.
2. Не подлежат продаже объекты и земля в стратегически важных районах Турции.
3. Граждане России и Украины не могут приобрести недвижимость на приграничных территориях, в таких районах черноморского побережья как города Самсун, Трабзон, Зонгулдак и др.

Эти ограничения не являются большой проблемой для иностранных покупателей, так как у них особой популярностью пользуется Анталийский регион: недвижимость в Анталье и Аланье.

Какая недвижимость продается в Турции?

Недвижимость в Турции способна удивить даже самого взыскательного покупателя, здесь можно найти объекты всех видов и на любой бюджет! Чтобы лучше ориентироваться в предложениях на рынке, важно понимать, что за объект вам предлагают.

Сейчас самые горячие предложения в Турции — это квартиры в комплексах с богатой инфраструктурой. Покупатели квартир в таких комплексах обычно получают доступ в бассейн (открытый / закрытый), сауну, хаммам, тренажерный зал, SPA-зону, зону барбекю и общие зоны для отдыха.

Пользование инфраструктурой для жителей комплекса бесплатное, необходимо только ежемесячно оплачивать айдат (тур. Aidat — сбор на обслуживание комплекса). Он устанавливается на собрании собственников жилья и варьируется в зависимости от того, насколько в вашем комплексе богатая инфраструктура.

Важно! При покупке недвижимости вас может запутать площадь апартаментов в Турции: на бумаге заявлено одно, а в жизни вы видите гораздо меньше… Обман? Скорее особенность турецкого законодательства!

В Турции площадь квартиры считается по внешнему периметру стен, сюда же входит площадь террасы / балкона. Помимо этого, здесь учитывается часть лестничной площадки и коридора, которая делится между собственниками поровну.

Порой понять, какая площадь в квартире нетто (жилая), а какая брутто (общая) — это та еще головоломка! Выход очевидный, приезжать и смотреть лично, чтобы потом не грустить об «украденных» квадратных метрах.

Самые популярные планировки квартир в Турции:

1. Квартиры 0+1 или студия. Очень редкая планировка на сегодняшний день, так как с 1 июля 2017 г. в Турции на законодательном уровне запрещено строительство студий. Минимальная планировка с 2017 г. — двухкомнатная квартира (по‑турецки — 1+1), площадью не менее 28 кв. м.
2. Квартиры 1+1. Турецкий аналог российской «двушки». За редким исключением — это одна спальная комната, совмещенная с кухней гостиная, ванная комната, санузел и балкон / терраса. Подходит для семей без детей или для пенсионеров, которые приехали в Турцию в зимний сезон.
3. Квартиры 2+1. Просторные квартиры с двумя спальнями и гостиной, которая совмещена с кухней. Ванная комната, санузел и балкон / терраса. Отличный вариант для семей с детьми или покупателей, которые ценят простор.

Важно! Многие риелторы и сами турки называют квартиры в Турции апартаментами. Это не должно вас пугать, ведь в Турции нет таких различий между двумя этими понятиями, как, например, в России. Купить апартаменты в Турции — это значит купить квартиру, просто используется синоним.

По этой аналогии на рынке недвижимости Турции можно найти другие предложения: 3+1, 4+1, 5+1 и т. д., где первая цифра — это количество спален, вторая обозначает гостиную с кухней. В ряде исключений кухня отделена от гостиной, но такие объекты скорее исключение. При желании можно сделать перепланировку, особенно если покупаете недвижимость в Турции на стадии котлована.

Помимо стандартных планировок, в Турции очень популярны объекты типа «дуплекс». Это большие двухуровневые квартиры, площадь варьируется от 110 до 215 кв. м.

Различают два вида дуплексов:

1. Верхний дуплекс — вы заходите на первый этаж квартиры, где располагается гостиная и кухня, гостевой санузел, а затем поднимаетесь на второй этаж, где расположены спальные комнаты и хозяйская ванная комната с санузлом.
2. Нижний дуплекс или «обратный» — входная дверь находится на втором этаже квартиры, где также расположены гостиная с кухней, гостевой санузел, а на нижнем этаже вас ждут спальные комнаты и дополнительный санузел и ванная комната.

В обеих конфигурациях обычно несколько балконов / террас. Располагаются дуплексы обычно на средних и верхних этажах.

Есть два особых вида дуплексов:

1. Пентхаус — это дуплекс, расположенный на последних этажах комплекса. Из преимуществ — обширная терраса с местом для отдыха и барбекю, прекрасный вид на горы или море. Обычно такие дуплексы стоят дороже других планировок в доме.
2. Бахче-дуплекс (тур. Bahçe — сад) — дуплексы, расположенные на нижних этажах комплекса. У них есть небольшая территория и выход в сад, бывают с отдельным входом в квартиру.

Совет! Если вы присмотрели себе объект, но он не вписывается в рамки вашего бюджета, то вы можете оформить на него ипотеку в турецком банке или рассрочку у застройщика на новостройку.

Ипотека дается иностранным гражданам на таких же основаниях, как и туркам. Ставка варьируется от 7 % до 10 % годовых (в евро), первоначальный взнос — от 30 % кадастровой стоимости объекта. Ипотеку можно оформить в любой валюте (евро, доллары, лиры и даже рубли).

Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на весь период строительства комплекса, если вы покупаете квартиру в доме на стадии котлована или строительства.

Хотите больше уединения и тишины? В Турции большой выбор вилл и таунхаусов. Как правило, виллы и таунхаусы располагаются в закрытых комплексах, где также есть инфраструктура общего пользования: бассейн (открытый / закрытый), сауна, хаммам, тренажерный зал, SPA-зона, зона барбекю и общие зоны для отдыха. В виллах очень часто можно встретить собственные бассейны. В среднем площадь вилл и таунхаусов колеблется в пределах от 150 до 300 кв. м.

Какие документы необходимы для покупки недвижимости?

Самый распространённый вопрос — какие документы нужны для покупки недвижимости в Турции иностранцу?

Ответ простой: ваш загранпаспорт (для жителей РФ) или другой документ, удостоверяющий личность гражданина при выезде за границу (для жителей стран СНГ).

Процесс оформления недвижимости в собственность

Давайте рассмотрим подробный план процесса покупки недвижимости в Турции. Условно его можно разделить на следующие этапы:

Шаг первый. Выбор недвижимости и агентства / застройщика.

Сейчас в Турции работает огромное количество агентств и застройщиков, которые предлагают объекты по всему побережью. Как правильно выбрать надежного партнера, который не только поможет подобрать квартиру или виллу вашей мечты, но и не бросит вас на этапе оформления документов и хлопот после покупки? Несколько простых советов:

1. Изучите отзывы в интернете, особое внимание уделите видеоотзывам, ведь написать можно что угодно и от лица кого угодно.
2. Попросите у агентства или застройщика документы на право ведения деятельности на территории Турции. Образцы дипломов турецких риелторов можно найти в интернете.

   Важно! Остерегайтесь мошенников и непрофессионалов. Недвижимость в Турции привлекает невероятное количество желающих получить агентскую комиссию от продажи недвижимости: до 10 % от стоимости объекта! Предлагать квартиры и виллы вам будет любой официант, таксист или блоггер. Такие сделки чреваты тем, что вам продадут квартиру без технических документов или новостройку, которая никогда не достроится. По законодательству Турции риелтерской деятельностью могут заниматься только риелторы, агентства и застройщики с государственными дипломами!

3. Посетите выставку турецкой недвижимости в Москве на Тишинке. Четыре раза в год на выставках Property Show и InvestShow вас ждут крупнейшие агентства недвижимости и застройщики из Турции, чтобы встретиться с покупателями и рассказать о своих проектах. Многие участвуют уже более 10 лет и предлагают специальные скидки и бонусы для посетителей. Вход на такие мероприятия бесплатный.
4. Пообщайтесь с представителем агентства или застройщика. Если вам настойчиво предлагают варианты, которые вас не устраивают — выбирайте другое агентство. Хороший риелтор будет искать квартиру, которая подойдет для вас, а не от которой он получит большую комиссию.

Шаг второй. Смотровой тур.

Многие агентства и застройщики предлагают услугу смотрового тура — это поездка для ознакомления с объектами недвижимости и городом, в котором вы выбираете недвижимость. Такие поездки обычно длятся 3‑4 дня, и за это время вы сможете посмотреть несколько предварительно выбранных вариантов.

Планировать смотровой тур лучше в «низкий» сезон, когда можно увидеть реальную картину города и вам не будет мешать жара или наплыв туристов. Совмещать смотровой тур и отдых, а также брать с собой детей не рекомендуется, в день вы будете смотреть несколько комплексов и объектов, возможно в разных частях города. Такой процесс может быть весьма утомительным.

Совет! Для смотрового тура лучше выбрать агентство, а не застройщика. Агентство будет показывать вам квартиры, которые подходят под ваши запросы, представители застройщика будут делать акцент преимущественно на свои комплексы, и вы можете не увидеть подходящих для вас объектов. Кроме того, во время смотрового тура не стоит «гнаться за двумя зайцами» и работать сразу с несколькими агентствами: база объектов (например, в Аланье) у всех одна, и вы только потеряете свое время.

Шаг третий. Резервация объекта.

Вы выбрали квартиру или виллу своей мечты? Отлично! Самое время вносить депозит и фиксировать цену. Для чего это нужно?

Во-первых, недвижимость в Турции сейчас пользуется огромным спросом и хорошие предложения очень быстро уходят. Во-вторых, курс лиры в последние годы довольно нестабилен, как и курс рубля в России, а материалы и стоимость рабочих услуг в Турции дорожает с каждым годом.

Внеся депозит и заключив договор купли-продажи, вы фиксируете цену своего объекта. Обратите внимание на сам договор, он обычно составлен на двух языках: турецком и языке покупателя. В договоре также должны быть прописаны сроки оплаты, отдельно прописано внесение депозита, который должен быть вычтен из общей суммы стоимости объекта.

Совет! Не забудьте поторговаться, расскажите риелтору о своих возможностях и попросите скидку или бонус при покупке недвижимости. В новостройках это может быть кухонный гарнитур или бытовая техника. Турция — это колоритная восточная страна, торговаться здесь можно и нужно!

Важно! Депозит обычно составляет 1000 евро (или эквивалент этой суммы в другой валюте) и является невозвратным. Договор купли-продажи, даже заверенный нотариусом, не является документом, подтверждающим право на владение недвижимостью, а лишь фиксирует ваше намерение приобрести ее и обязательства сторон.

Шаг четвертый. Оформление объекта в собственность.

Перед тем, как оформить недвижимость, необходимо подготовить ряд документов, но не пугайтесь, это займет максимум несколько рабочих дней. Помимо заграничного паспорта вам может понадобиться:

1. Налоговый номер в Турции. Это обязательное требование для покупки недвижимости иностранцем. Открывается за пару минут в районном отделении налоговой инспекции. Помочь открыть его вам может риелтор.
2. Банковский счет. Вы можете открыть счет в турецком банке, для этого нужно предоставить загранпаспорт и его ксерокопию, турецкий ИНН и копию внутреннего паспорта с регистрацией по месту жительства. Банковский счет также понадобится, если вы планируете получать ВНЖ в Турции, а также оплачивать коммунальные услуги без комиссии. При желании сделку можно оплатить со своего счета в стране проживания на счет продавца.
3. Не хотите этим заниматься? Вы можете оформить доверенность на менеджера, с которым работаете, он сделает все необходимое за вас. Стоимость оформления доверенности — 100‑150 евро.

В Турции действует титульная система оформления недвижимости в собственность и этим занимается Кадастровое Управление — это единый центр регистрации недвижимости и земельных участков. В Кадастровом Управлении вам выдадут ТАПУ — это документ, который гарантирует ваше право на собственность. Это ваш основной и самый главный документ на квартиру!

Перед тем, как выдать ТАПУ, квартиру или виллу проверяет независимый эксперт, который назначается управлением для проверки объекта на соответствие всем нормам турецкого законодательства.

До получения ТАПУ необходимо полностью оплатить недвижимость и сопутствующие налоги. Комплекс услуг, связанный с получением ТАПУ (кадастровый сбор, услуги переводчика) будет стоить примерно 300 евро. Также оплачивается единоразовый налог на приобретение недвижимости, в Турции он равен 4 % от кадастровой стоимости объекта.

Если планируете покупать в рассрочку или ипотеку, то в свидетельство о собственности будет внесено обременение, которое можно снять после выплаты всей суммы за недвижимость.

Важно! Если турецкий язык не является вашим родным или вы им свободно не владеете, то в Кадастровом Управлении необходимо присутствие государственного или нотариального переводчика. Это необходимо для того, чтобы сделка прошла максимально прозрачно и ваши интересы были защищены. Услуги переводчика обычно оплачивает покупатель недвижимости.

В Кадастровом Управлении встречаются продавец недвижимости, представитель покупателя, нотариальный (государственный) переводчик и покупатель. В ТАПУ вносятся все данные о недвижимости, а также о прошлых и нынешних владельцах. Срок получения ТАПУ — до 5 рабочих дней с момента регистрации вашей заявки в Управлении.

Шаг пятый. Оформление договора на оказание коммунальных услуг.

Финальный шаг — это заключение договоров на оказание коммунальных услуг (вода, электричество, газ, телефон, интернет) на нового собственника. Как правило, в этом помогает ваш риелтор и особых проблем здесь не возникает.

Если вы купили новостройку, то стоимость подключения услуг составит примерно 200‑300 евро, если вторичку, то за переоформление договора нужно будет заплатить порядка 100‑150 евро.

Помимо договоров на коммуникации, в Турции обязательное страхование недвижимости от стихийных бедствий — DASK. Стоимость оформления — от 15 до 150 евро.

Важно! Если вы приобрели квартиру в новостройке, то вам нужно получить Ферди Искан — это технический паспорт на квартиру, он оформляется в районном муниципалитете, стоимость оформления — от 300 до 1000 евро (зависит от характеристик объекта).

В Турции есть два вида искана: Генель Искан — выдается на весь дом и позволяет провести необходимые коммуникации к комплексу и Ферди Искан — индивидуальный технический паспорт квартиры. Если покупаете вторичку, то Ферди Искан уже должен быть оформлен и просто передается вам вместе с ТАПУ.

Поздравляем, теперь вы счастливый обладатель недвижимости в Турции!

Совет! Помните, что для своего спокойствия необходимо вовремя оплачивать налоги и коммунальные услуги, а также правильно содержать свою недвижимость, чтобы избежать появления плесени и сырости. В этом вам может помочь управляющая компания, которая возьмет на себя все хлопоты по поддержанию вашего объекта в идеальном состоянии, а также может сдавать его в аренду в ваше отсутствие. Спросите у своего менеджера, какие условия они могут предложить по управлению вашей квартирой.

Не забудьте посмотреть нашу подборку новых комплексов в Аланье!