Португалия. Консультации с экспертами
Журнал International Residence обратился к экспертам рынков недвижимости Италии, Португалии и Испании с вопросами о приобретении собственности. Специалисты рассказали о важных нюансах, на которые необходимо обратить внимание при выборе недвижимости, о наиболее выгодных объектах для инвестиций, о системах кредитования и возможностях получения ВНЖ и ПМЖ.
— Как бы вы охарактеризовали динамику спроса на недвижимость в Португалии? Динамику предложения?
— C точки зрения инвестирования в недвижимость 2015 г. был лучшим для Португалии. Учитывая минимальный уровень процентных ставок и крайнюю нестабильность на финансовых рынках, объекты недвижимости Португалии стали более привлекательными. Также стоит принять во внимание улучшение условий для инвесторов: восстановление экономики, восстановление на профессиональных рынках, доходность на 5 % выше, чем на большинстве европейских рынков, растущие арендные ставки, признание страны в качестве туристического направления с комфортными условиями для жизни (безопасность, климат, природное и культурное наследие), законодательные изменения для привлечения инвесторов. Все эти факторы привлекают внимание к Португалии на международном рынке.
— Какие изменения произошли в регулировании рынка на государственном уровне? Чем они были вызваны?
— Произошли значительные изменения в законе об аренде, что повысило привлекательность недвижимости для инвесторов. Интенсивный спрос со стороны иностранных инвесторов, воодушевленных растущим туристическим потенциалом и интересом со стороны международной аудитории, оказал положительное влияние на туристический рынок краткосрочной аренды, а также на реконструкцию зданий в центре городов Португалии. Недавно были введены специальные льготы на ремонт городских зданий и привлекательный налоговый режим для временно проживающих.
— Характеристика рынка с точки зрения предложения: какие объекты превалируют и почему, средняя стоимость квадратного метра и т. д.
Рынок португальской недвижимости занимает более выгодную позицию по сравнению с рынками других европейских стран с точки зрения соотношения цена-качество и с точки зрения соотношения спрос-предложение. Самыми успешными вариантами для инвестирования можно считать офисную недвижимость (5,5 %), объекты розничной торговли (5,5 %), промышленные сооружения (7 %).
— Важные нюансы, на которые необходимо обратить внимание потенциальному покупателю при выборе недвижимости в Португалии.
— Как и в любой другой стране мира, при выборе недвижимости в Португалии лучше всего обратиться к профессиональному консультанту по недвижимости, который окажет юридическую и техническую поддержку. Также можно обратиться в городской совет, который предоставит всю необходимую информацию по вопросам строительства и ремонта зданий.
— Какие объекты, на ваш взгляд, являются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций?
— по разным причинам в 2016 г. практически любой вид недвижимости в Португалии представляет собой отличный вариант для инвестиций. В 2015 г. был отмечен рост рынка офисной недвижимости, и мы ожидаем роста стоимости аренды в течение следующего года. Еще больший оптимизм вызывает проведение веб-саммита в этом году в Лиссабоне. Признание Лиссабона городом стартапов для компаний также является важным фактом. В розничной торговле индекс потребительского доверия находится на самом высоком уровне за последнее десятилетие, что привело к увеличению расходов населения. На рынке жилой недвижимости со стороны иностранных покупателей наблюдается оживление в крупных городах.
2015 г. был лучшим с точки зрения туризма в Португалии. Количество гостей страны составило 17,4 млн, увеличившись на 8,6 %. Туристическая недвижимость в будущем останется хорошей инвестицией. Также область промышленности и логистики — отличный выбор для российских компаний, которые хотят быть представленными не только на европейском рынке, но и в стране, которая находится на полпути к американскому и африканскому рынкам. Бизнес-парки Южной бухты Лиссабона — это лучший выбор для компании при становлении бизнеса в Лиссабоне. Южная Бухта Лиссабона расположена на южном берегу реки Тежу, откуда открывается вид на город, и включает 900 га промышленных земель, 2 бизнес-парка, также лучший проект недвижимости в окрестностях Лиссабона под названием Water City. Вы можете узнать больше на сайте www.lisbonsouthbay.com.
— Каковы условия получения ВНЖ или ПМЖ при покупке недвижимости? Насколько это реально?
— Да, это реально. Добро пожаловать в Португалию, приезжайте жить, учиться, работать или инвестировать в страну с ее большими налоговыми льготами. Официальный сайт португальского правительства, где вы можете найти всю необходимую информацию, в том числе на русском языке — www.livinginportugal.com/ru.
— Привлечение заемных средств банка (ипотека): есть ли особенности оформления кредита для россиян?
— Основные международные банки имеют отделения в Португалии, поэтому любой иностранный инвестор может чувствовать себя в безопасности. Здесь также существует современная национальная банковская система, которая приветствует иностранные инвестиции. Всю информацию вы можете найти на сайте Livinginportugal.com. Добро пожаловать домой — в Португалию!
— Как бы вы охарактеризовали динамику спроса на недвижимость в Португалии? Динамику предложения?
— Португалия на международном туристическом рынке выделяется своим историческим и культурным наследием, безопасностью, гастрономией и климатом, что в совокупности составляет отличные условия для спокойного, качественного проживания и пребывания. Это, в свою очередь, увеличивает поток туристов, повышает спрос на недвижимость среди национальных и иностранных инвесторов — и данная тенденция возрастает с каждым годом. Из-за многолетнего экономического спада рынок недвижимости был перенасыщен предложением, но в последние годы спрос и предложение входят в равновесие.
— на что делают сегодня основную ставку участники рынка недвижимости?
— в сфере коммерческой недвижимости возрастает тенденция, начавшаяся в конце 2013 г. Сектор жилья находится на пике роста из-за глобальной реконструкции Лиссабона и Порто. Все указывает на то, что 2017 г. будет годом большой активности и постоянной консолидации на рынке недвижимости.
— Какие изменения произошли в регулировании рынка на государственном уровне? Чем они были вызваны?
— C принятием нового закона об аренде начали реконструировать тысячи зданий, уже не пригодных для использования. Таким образом, на сегодняшний день инвесторы из разных уголков мира вкладывают средства в реконструкцию исторического центра Лиссабона и Порто, и это большими темпами меняет городские пейзажи. На месте разрушенных зданий строятся новые и качественные. Это полностью меняет жизненный уклад городов, динамика возрастает, что привлекает новых жителей (как португальцев, так и иностранцев) и развивает коммерческую сферу.
— Характеристика рынка с точки зрения предложения: какие объекты превалируют и почему, средняя стоимость квадратного метра и т. д.
— Самый большой спрос и самые высокие цены наблюдаются в центральных районах городов и в известных курортных зонах — как на жилье для сдачи в аренду туристам, так и на коммерческую недвижимость. На втором месте находятся поместья с аграрным бизнесом.
— Важные нюансы, на которые необходимо обратить внимание потенциальному покупателю при выборе недвижимости в Португалии (возможно, есть ограничения по прио- бретению объектов на побережье, в природоохранной зоне, особенности содержания недвижимости и т. д.).
— Каждый покупатель недвижимости должен проверить коммунальные условия, право на владение объектом и расходы на данное имущество, для чего необходимо прибегнуть к услугам сертифицированных агентств по продаже недвижимости.
— Какие объекты, на ваш взгляд, являются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций?
— на данный момент реконструкция жилой недвижимости в центре больших городов является наилучшим сегментом для инвестиций, затем идет сегмент услуг. Также стоит выделить аграрные владения и развитие аграрного бизнеса, но премиум-инвестиции — это вложения в сфере туризма или отельного бизнеса.
— Каковы сроки процедуры покупки недвижимости в Португалии (минимум, максимум)?
— Покупка недвижимости в Португалии после подписания договора с агентством может продлиться от 3 до 60 дней. Самый быстрый вариант — это покупка гражданами Португалии или легально проживающими в стране иностранцами, где сумма стоимости объекта готова к оплате, а недвижимость не имеет каких-либо долгов. В этом случае проверяются регистрационные данные недвижимости, оплачиваются налоги и назначается дата регистрации в нотариальной конторе. Срок возрастает при следующих ситуациях: если есть ипотека — до 12 дней, если нужен банковский кредит — до 30 дней, если нужен вид на жительство или золотая виза — до 60 дней.
— Каковы условия получения ВНЖ или ПМЖ при покупке недвижимости? Насколько это реально?
— в Португалии можно получить вид на жительство, и иностранцы принимаются радушно. Этот процесс рассматривается в соответствии с требованиями шенгенского формата. Временный вид на жительство могут получить иностранные граждане, у которых нет нарушений пребывания в стране. Для получения постоянного вида на жительство выдвигаются те же требования, а также должна быть приобретена недвижимость стоимостью 500 000 евро или выше.
— Привлечение заемных средств банка (ипотека): есть ли особенности оформления кредита для россиян?
— Нет, правила приобретения ипотеки в банке равны для всех иностранных граждан.