Приобретение недвижимости в Таиланде за 4 этапа

Инвестиции в недвижимость в чужой стране не являются ординарным жизненным событием. Законодательство по операциям с недвижимостью в Таиланде, а еще больше правовая практика кажется новичку запутанными и непреодолимыми. Но надежный путь к приобретению собственности не является лабиринтом или пропастью.

Приобретатель собственности должен различать 4 важных этапа, которые могут быть подразделены на дополнительные этапы. Если умножить 4 на 4, мы получим 16 уровней, которые могут выступать в качестве поддержки в данном процессе.

I. Установление структуры приобретения

1. Прежде всего, необходимо решить, стоит ли приобрести землю в собственность или вложить средства в покупку кондоминиума. При покупке кондоминиума земля, на которой он располагается, остается в собственности компании-спонсора, являющейся юридическим лицом. Существует особый закон о кондоминиумах, в который регулярно вносятся изменения.

2. Вторым по важности решением является то, является ли одной из сторон сделки компания с ограниченной ответственностью. Земельный участок может уже принадлежать компании, тогда к продаже может быть доступна только доля в имуществе. Может потребоваться зарегистрировать новую компанию с ограниченной ответственностью, так как иностранный покупатель земельного участка не может или не имеет права приобретать его напрямую.

3. Следующий пункт касается договоренностей об аренде и финансировании. Приобретение или строительство собственного дома может осуществляться на арендованном земельном участке. Во многих случаях долгосрочная аренда является также заменой для переноса права собственности. Особенно при участии граждан Таиланда выбор надлежащей структуры финансирования является необходимым элементом общей модели.

4. Четвертый пункт рассматривает формирование структуры безопасности. Иностранный гражданин может изъявить желание усилить свое право на земельный участок за счет права пользования жилым помещением на протяжении всей жизни, за счет ипотеки или экзотического права "Узуфрукт". В отношении участия в доле компании, владеющей земельным участком, стоит взвесить, имеет ли смысл передача собственности в залог.

II. Комплексная юридическая оценка

Трансакции по сделкам с недвижимостью обычно таят в себе сюрпризы. Приобретатель может только выбрать, хочет он узнать о них до или после приобретения. Надлежащая процедура состоит из этих 4 элементов:

5. Сначала происходит проверка документов в наличии. Сюда относятся свидетельство о собственности (Chanote), домовая книга, договоры аренды, обязательства и разрешение на строительство. При этом часто выясняется, что данные продавца были только почти правильными и что сделку не так просто заключить, как надеются ее участники.

6. наконец, происходит осмотр участка земли. Этот шаг часто пропускается, как ненужный, так как предположительно приобретатель уже отлично знает все об этом участке, но наивность является плохим советчиком. Межевые могут ввести неспециалиста в заблуждение, пути подъезда могут оказаться иллюзией, а инфраструктура объекта является недостаточной.

7. Стоит отдельно выделить встречу с местными властями и ознакомление с оригиналами актов, карт и планов. Опытный юрист не только просмотрит смену владельцев в прошлом, но и при разговоре с чиновниками уточнит информацию об изменениях в планах строительства и будущих обязательствах в отношении защиты окружающей среды.

8. Последним этапом комплексной юридической оценки является собственно юридическая проверка правового положения. Идет ли речь о заповеднике или национальном парке? Ist Ограничивается ли высота строительных объектов? Можно ли там заниматься мелким производством? Количество проблемных ситуаций неисчерпаемо.

III. Подготовка договоров и иных документов

Договор на перенос права собственности на кондоминиум является достаточно предсказуемым. Во всех остальных случаях речь идет или о толстой стопке договорных документов, или о ловушке для иностранного приобретателя.

9. Основным соглашением является договор на приобретение земельного или передачу в собственность. Речь также может идти о договоре аренды или передачи доле собственности, если были выбраны такие варианты структуры. Дополнительный договор о предоставлении услуг или его эквивалент может быть выгодным с точки зрения налогообложения.

10. Следующая часть касается строительных работ или переноса разрешений на строительство, а также все, что требуется с точки зрения правовых норм, касающихся товариществ, компаний и объединений. Это, в случае необходимости, полный комплект материалов по образованию компании с ограниченной ответственностью.

11. Третья часть пакета договорных документов касается вопросов финансирования и страхования. Сюда относятся ипотека, передача в залог, узуфрукт, право на проживание, договор займа, порядок выбора условий, а также договоренности о передаче доли собственности. Не каждый договор требуется подавать на рассмотрение чиновникам в его гражданско-правовой действительности.

12. Также тщательно рекомендуется рассматривать перед приобретением договоренности и бронировании и меморандум о взаимопонимании. Это также относится к доверенностям и переводам. Цепочка связанных между собой отдельных документов обычно обрывается из-за самого слабого ее члена.

IV. Выполнение договоров

Самые лучшие договора не имеют ценности, когда они не выполняются надлежащим образом. Только в конце выясняется, окупилось ли время и затраченные усилия.

13. Договора должны быть подписаны. Это звучит просто, но на деле не всегда так. Тот ли человек подписал? Действительно ли цепочка полномочных представителей без пропусков? Как происходит процесс заключения договора, если одна из сторон постоянно проживает за границей?

14. Подписание не ведет к немедленному выполнению договоренностей. Могут иметься условия и сроки для соблюдения. Кто слишком рано платит, тот может позже дольше злиться.

15. Часто последним шагом является регистрации сделки в специализированном госучреждении. Здесь действуют определенные требования к форме, обычно все заполняется только на тайском языке. "Все будет в порядке" может быть недостаточным для этого этапа.

16. Упорядоченная документация сделок в сфере недвижимости является коньком юристов, занимающихся сферой недвижимости. Впоследствии многие сталкиваются с тем, что в договорах представлена неполная сумма сделки, так как предположительно это выгодно для обеих сторон.

Приобретение земельного участка должно основываться на факте недоверия. Для того чтобы приобрести на длительное время кусочек таиландского рая, необходимо тщательно пройти все 16 описанных выше шагов.