Что будет с ценами на недвижимость в Лондоне в 2012 году?

Анализ экспертных мнений в отношении динамики цен за 2011 год дает противоречивые выводы. По информации из Земельного Кадастра Англии, цены упали на 3.2%, данные на конец октября 2011. При этом представители Департамента Местного Управления считают цифру 0.4% более точной за тот же период. Halifax заявляет, что цены упали на 1% по сравнению с ноябрем 2010, хотя его партнер, банк Nationwide, считает, что они выросли на 1.6%.

Самое интересное, что, несмотря на отрицательную статистику по Англии, цены в центральном Лондоне и других процветающих регионах Юго-Востока страны растут в течение последних двух лет и сейчас достигли своего пика. Одна из причин заключается в том, что большинство рабочих мест, созданных за последние пару лет, были созданы в этой части Англии.

Помимо этого, на ситуацию на рынке в Лондоне и Кенте значительно влияют инвестиции иностранных инвесторов, которые в свете ситуации на глобальных рынках ищут надежное убежище для своих сбережений в старой Англии. Если обратить внимание на отчеты ведущих консультантов, можно увидеть, что значительная доля сделок с иностранными инвесторами приходится на покупателей из Греции и Италии, которые спасают свой кэш.

При этом, иностранные инвесторы вкладывают в понятные и знакомые им регионы, где цены не падают даже в условиях глобальной рецессии, каковым, разумеется, является Центральный Лондон. Отсутствие иммиграционных барьеров обеспечивает неуверенным в завтрашнем дне грекам и итальянцам запасной аэродром на случай вынужденного переезда в Великобританию.

С конца 2011, в прочем, наблюдается аналогичная тенденция со стороны россиян, доля инвестиций которых в недвижимость центрального Лондона достигает исторических максимумов. Причем, речь сейчас идет не только об объектах сегмента Прайм, но и о средней нише стоимостью до 1 млн. фунтов, которая покупается для целей сдачи в аренду. Этому есть ряд объективных причин.

Инвестиции в недвижимость - арендные ставки останутся на пике

Исследование портала Rightmove показало, что доходность инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду сейчас превышает 6%, а дефицит фонда недвижимости в аренду - 23%, что обозначает, что арендные ставки будут расти и дальше.

Данные Королевского Института Оценщиков показывают, что спрос на недвижимость в аренду увеличивается наибольшими темпами с последнего квартала 2008 г.

Причины беспрецедентно высокого роста цен на аренду в Лондоне

Аренда - это стиль жизни.

Исторически Англия была страной собственников, где лишь единицы снимали жилье. Сегодня в условиях глобализации рынков и постоянной миграции кадров англичане предпочитают не связывать себя бременем владения недвижимостью. Этому есть объективные причины.

Во-первых, инвестиции в недвижимость в Англии обеспечивают наилучший прирост капитала при владении ей на протяжении, как минимум, 10 лет. Поэтому средний возраст британцев, покупающих недвижимость в Лондоне впервые, сейчас, по статистике, составляет 40 лет - это тот возраст, когда лондонцы определяются с постоянным местом работы (в частности, со страной).

Во-вторых, по итогам финансового кризиса 2008 года британская ипотека претерпела кардинальные изменения. Если раньше молодые британцы могли получить ипотеку по приемлемой ставке, имея депозит лишь 5%, а то и меньше, то теперь, чтобы расходы на обслуживание ипотеки были заметно ниже, чем аренда, им нужно скопить депозит, как минимум, 15% от стоимости объекта.

Кроме того, в условиях нестабильности экономики и неуверенности в завтрашнем дне даже тем, кто может себе позволить купить недвижимость, не всегда хватает храбрости на столь серьезные инвестиции, и большинство начинающих инвесторов занимает выжидательную позицию, несмотря на небывало высокую доходность от сдачи в аренду недвижимости в Лондоне.

В результате этого спрос на недвижимость в аренду по всему центральному Лондону, а также в благополучных спальных районах с хорошими транспортными развязками с начала глобальной рецессии устремился вверх небывалыми темпами. Как следствие, цены на аренду взлетели на 30%.

Это имело прямой эффект на динамике цен на инвестиционную недвижимость в популярных районах. Так, цены на квартиры в районе Hammersmith & Fulham в 2010 году выросли на 16%, в City of Westminster в 2011 - на 10%.

Если текущий тренд сохранится, то к 2025 году процент арендаторов составит более 40% от всего населения, что выше, чем в других странах Европы.

Исторически высокий уровень иммиграции

По итогам иммиграционных реформ 2010-2011 гг., которые были проведены, чтобы значительно снизить вышедший из под контроля уровень иммиграции из-за пределов ЕС, существенно сократилось количество иммиграционных категорий, которые уполномочивали временных иммигрантов на получение ПМЖ по истечению определенного времени. В результате студенты, молодые специалисты и многие другие теперь могут находиться в стране лишь в рамках срока действия своих виз и, максимум, 5 лет без права получения вида на жительство или пролонгации по тому же основанию. Вследствие, данные лица теперь скорее арендуют, чем покупают, и без того дефицитную недвижимость.

Недостаточно строят

Стоит учесть и основополагающий фактор - катастрофическая нехватка объектов недвижимости в последние годы и даже декады.

Дэвид Ньюнес из LSL (портал Rightmove) говорит, что предложение недвижимости в аренду не увеличивается в той мере, которая соответствовала бы темпам роста количества арендаторов. Нехватка нового строительства имеет место так же и в свете того, что население Соединенного Королевства растет.

Объемы новое строительства сейчас находятся на послевоенном уровне - всего 134 000 новых объектов было построено во всем Соединенном Королевстве в 2010 году. Это самый низкий показатель с 1949 года, что, при этом, составляет лишь 31% от объема строительства на пике - 426 000 домов в 1968.

В сложившейся ситуации арендаторы стараются обезопасить себя от проблем с жильем, заключая контракты на аренду на более длинный срок - от трех лет и выше. Поэтому существующий сток остается "вне рынка" дольше, сокращая итак небольшой выбор. Такая ситуация, в прочем, очень привлекательна для инвесторов. Если раньше квартиры простаивали неделями в ожидании подходящего арендатора, то теперь, в условиях катастрофической нехватки жилья в Лондоне, они улетают, едва появившись на рынке.