Недвижимость Великобритании — это лучший выбор для инвестиций сегодня и завтра

Стоимость всей мировой недвижимости составляет сейчас 228 триллионов долларов. Самое ценное и безопасное, что есть на Планете — это недвижимость. Поэтому успешные инвесторы, страховые компании и пенсионные фонды держат свои деньги в недвижимости.

В 2018 году более 30 % всех сделок с недвижимостью в Мире будут международными, на сумму более 700 миллиардов долларов. Глобализация рынка недвижимости сильно ускорится.

Прошедший год для рынка недвижимости Великобритании был самый непредсказуемый и разнообразный — Brexit, поднятие вдвое учётной ставки Банком Англии до 0,5 % годовых, ослабление фунта стерлинга. И Рынок в этих условиях не только доказал свою устойчивость, но и показал уверенный рост. Объём иностранных инвестиций в английскую недвижимость составил более 80 миллиардов долларов. Великобритания снова заняла второе место по этому показателю после США, опередив ближайшего преследователя — Германию, в три раза.

ПОЧЕМУ ВЕЛИКОБРИТАНИЯ МАНИТ ИНВЕСТОРОВ

• Самый прозрачный, безопасный и растущий рынок недвижимости.
• Развитое законодательство, судебная и налоговые системы.
• Ликвидные и лёгкие в управлении активы.
• Возможность получать три вида дохода — инвестиционный, прироста стоимости, арендный.
• Доступность финансирования.
• Сильная имиджевая составляющая и возможность масштабирования.
• Престижные учебные заведения.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВЕЛИКОБРИТАНИИ И ЛОНДОНА

По итогам 2017 года Рынок недвижимости Великобритании показал рост 4,7 %, оценивается в 12 триллионов долларов и состоит из 29 миллионов объектов.

Северная Ирландия, Англия, Шотландия, Лондон, Уэльс — абсолютно все регионы Объединённого Королевства показали рост стоимости недвижимости. Большинство городов показали просто феноменальный рост в прошедшем году, как например: Бристоль — 7,4 %, Бирмингем — 7 %, Ковентри — 9 %, Эдинбург — 8,5 %, Лестер — 7,3 %, Ливерпуль — 9,7 %, Манчестер — 8,9 %, Питерборо — 7,8 %, Портсмут — 8,2 %, Шеффилд — 7,8 % и другие.

Средняя цена дома в Англии составляет 240 860 фунтов стерлингов, в Лондоне 481 102 фунта стерлингов и ежемесячно продаётся более 100 тысяч домов. Прибыль от продажи дома в 2017 году в среднем по стране составила 92 466 фунтов стерлингов. В Лондоне наивысшая прибыль — один из трёх продавцов удвоил свои вложения, заработав в среднем 252 196 фунтов стерлингов.

В 2017 году было построено 163 784 новых домов, а по заявлениям Правительства ежегодно необходимо строить минимум 300 тысяч домов, чтобы до 2021 года удовлетворить уже имеющийся спрос. На рынке присутствует проблема дефицита жилья, решить которую, по многим причинам, в ближайшие пять лет не представляется возможным.

4,7 миллиона объектов сдаётся в аренду, и их количество увеличилось в два раза за последние десять лет. Средняя месячная арендная ставка в Лондоне составляет 1555 фунтов стерлингов в месяц, а по всей Великобритании 910 фунтов стерлингов в месяц.

Кредитование на покупку британской недвижимости доступно и для нерезидентов, причём как в английских, так и в европейских, прибалтийских и других банках. Финансирование возможно получить на 60 % от оценки объекта и под 4-6 % годовых.

Половина домов дороже 1 миллиона фунтов стерлингов находится в Лондоне, и поэтому столичный рынок недвижимости — это сложный микс из микрорынков, где цены на дома различаются в десятки раз в зависимости от района нахождения и оценивать нужно каждый отдельно.

Самые дорогие районы Кенсингтон и Челси, Найтсбридж, Мейфэр, Вестминстер показали маленькие продажи в 2017 году со средней ценой 1,4 миллиона фунтов стерлингов за дом и минимальным годовым ростом.

А вот районы Лондона со средней ценой дома в 500 000 фунтов стерлингов показали в 2017 году отличный рост стоимости и продаж, как например: Камден — 19,2 %, Ньюэм — 9,8 %, Гринвич — 7,9 %, Мертон — 6,5 %, Хаунслоу — 6,4 %.

Одна из основных причин такого роста — это миграция лондонцев в менее дорогие для жизни районы города и в пригород. Ведь они прекрасно знают, что например, на юго-востоке Лондона получишь в два раза больше за половину цены. Так в Гринвиче, где средняя стоимость дома в половину меньше, чем в Вестминстере, цены за год поднялись в среднем на 7,9 %.

Ежегодно десятки тысяч лондонцев продают свои дома и переезжают в пригород. Обычно в Кент или Суррей.

Максимальный рост возле Лондона в 2017 году показали города: Садбери — 13 %, Кендал — 10 %, Хавант — 9,7 % и другие.

Арендные ставки в 2017 году выросли в Лондоне на 3,2 %. Это самый высокий показатель по всей Англии, где рост в среднем составил 2 %.

ПРОГНОЗЫ 2018

Все ресурсы — Savills, Knight Frank, Rightmove, Halifax, Zoopla, RICS, Bloomberg и другие, статистические данные которых я использовал для написания этой статьи, в 2018 году прогнозируют рост стоимости недвижимости и аренды в Великобритании.

Средний рост цен на недвижимость в этом году составит 5 % и стоимость аренды увеличится на 3 %.

И ничего удивительного в этом нет. Ведь во всей Великобритании и особенно в Лондоне, куда ежегодно переезжают жить более 100 тысяч человек, постоянно существует дефицит качественного жилья.

Особенно дефицит и рост цен будет наблюдаться возле школ и других учебных заведений. Более половины русскоговорящих покупателей, которые планируют купить жилье в Британии, обращают внимание на наличие хорошей частной школы поблизости. Например, на севере Лондона возле школы Highgate School отмечено самое резкое за последние годы подорожание недвижимости, а 22 % студентов первокурсников снимает жильё дороже и не в студенческих общежитиях.

Также стоит учитывать, что 300 тысяч домов уйдут с рынка аренды в 2018 году, потому что арендная недвижимость должна соответствовать новым правилам энергоэффективности, которые вступают в силу с 1 апреля, и теперь за сдачу в аренду без сертификата EPC вводится штраф до 5000 фунтов стерлингов.

Рост спроса и цен на недвижимость будет наблюдаться во всех регионах и городах Великобритании.

Особое внимание рекомендую обратить на города недалёко от Лондона с ростом стоимости недвижимости более 10 % в 2018 году — Ричмонд, Ист-Кройдон, Уокинг, Лутон, Доркинг (Main), Уэйбридж. А также на города Оксфорд и Кембридж, которые вырастут в этом году на 7 % каждый.

Финансирование останется на доступном уровне, но прогнозируется, что для резидентов средняя ставка по ипотеке в ближайшие 5 лет удвоится до 4 % годовых.

Британский фунт продолжит свой восстановительный рост и по прогнозам достигнет отметки 1,53 доллара в конце года, что позволит инвесторам получить дополнительную и весьма существенную прибыль.

Высокий рост экономики Великобритании на 1,8 % в 2017 году и ожидаемый такой же рост в этом, самый низкий уровень безработицы за 42 года, дефицит объектов и большой спрос со стороны местных и зарубежных покупателей, устойчивый рост британского фунта, низкая учетная ставка и другие фундаментальные показатели, показывают, что инвестиции в недвижимость Великобритании — это самые безопасные, доходные и перспективные инвестиции сегодня и завтра.

СОВЕТЫ

1. Инвестиции в зарубежную недвижимость это очень грамотный и правильный шаг.

Никто не знает, какие бизнесы исчезнут, а какие останутся в новых реалиях, как на всё повлияет глобализация, повсеместная автоматизация и блокчейн, что останется и что будет давать доход вашим родным и близким людям когда вы уйдёте и что будет служить «подушкой безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств.

Ответ очень прост, на самом деле — зарубежная недвижимость.

Только очень тщательно выбирайте страну для покупки, потому что очень многие делают эмоциональные инвестиции в «неправильной» стране. И разочарованиям потом не будет конца, потому что — купите выше Рынка, и без перспектив роста, заплатите не компенсируемые налоги, сделаете не нужный и дорогой ремонт, не сможете сдавать круглый год, будете тратить много времени, и ещё платить ежегодные налоги на недвижимость, налог резидента, другие налоги и так далее. Не делайте то, что противоречит здравому смыслу и историческому опыту.

Поверьте, самый лучший выбор — это недвижимость Великобритании, потому что она обеспечит рост и безопасность капитала, круглогодичный доход от аренды, быстрое и не дорогое кредитование, передачу родственникам без уплаты налогов, а также лучшие страховые и пенсионные программы, и при этом жить вы сможете в любой точке Мира.

2. Покупайте только Реальную Недвижимость, а не финансовые продукты «упакованные под недвижимость» — сертификаты, паи, корпоративные права, и другие бумаги, с обещаниями более 10 % годовых завтра, на много лет, с обратным выкупом и подобными рекламными обещаниями.

Обходите стороной все предложения и покупки, где вы не становитесь легальным собственником и не будете фигурировать в национальном реестре HM Land Registry.

Помните, что в Англии недвижимость может быть оформлена на Вас, ваших родственников, либо вашу британскую или другую компании, также распространено совместное владение объектами, как с родственниками, так и бизнес партнёрами.

3. Инвестируйте для максимальной доходности в объекты стоимостью от 300 000 фунтов стерлингов.

Чтобы всегда была возможность приобретать недвижимость в лучших локациях, с максимальным ростом стоимости, всегда была сдана в аренду на хороших условиях и полностью использовать налоговую оптимизацию. Используйте в случае необходимости Партнёрство и совместные продукты инвестирования.

Парковками, комнатами в студенческих общежитиях, номерами в отелях и другими мелкими объектами с не прозрачной системой управления и сопровождения лучше не занимайтесь.

4. Не концентрируйтесь на получении вида на жительство и гражданства Великобритании.
Оно в подавляющем большинстве случаев вам не нужно.

Даже с туристической визой вы можете владеть недвижимостью, активами, компанией и заниматься бизнесом. Например, для покупки, сдачи в аренду и обслуживания недвижимости, вам даже не нужно летать в Англию. Адвокат и консультанты могут все нужные документы передавать вам лично или отправлять почтой.

И помните, что владение недвижимостью не даёт прямое право получения Британского вида на жительство и гражданства. Но в дальнейшем можно использовать свою недвижимость для упрощенного получения нужных документов и сервисов.

5. Обязательно поработайте с хорошим Консультантом.

Консультант расскажет о налогах, поможет увеличить доходность от инвестиций, порекомендует проверенных годами русскоговорящих бухгалтеров, финансовых брокеров, строителей, дизайнеров и сэкономит много времени и денег.

Всегда проверяйте информацию и объекты, которые предлагают — брокеры, агенты, доверенные лица, представители строительных и инвестиционных компаний со стороны Продавцов недвижимости.

И знайте, что как только вы услышите, что брокеры предлагают объект от местных застройщиков, с которыми они давно и успешно сотрудничают, то должны сразу понимать — цена будет завышена и вы сильно переплатите, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Например, я работаю исключительно в интересах покупателя.

Нахожу не только лучший объект, соответствующий всем критериям и договариваюсь о самой выгодной цене, условиях, сроках, но и помогаю во всех дополнительных вопросах, которые только могут возникнуть в Англии.

К сожалению, консультантов приглашают и слушают, как и читают полезную литературу, когда уже поздно и деньги потеряны. Не повторите ошибок большинства.

6. Имейте План.

Перед покупкой объекта вы должны чётко понимать — какой вид дохода хотите получить и как будете выходить из актива, выбрать тип недвижимости, локацию объекта, например Oxford, London и его пригороды, у моря и так далее, и обязательно разобраться в налогах.

7. Приобретайте объекты вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, поблизости школ, университетов и деловых кварталов, в местах популярных у среднего класса.

Покупая не новую недвижимость учитывайте возможные дополнительные расходы на ремонт, мебель, энергосберегающие работы — это дополнительно 10-15 %. Например, средний косметический ремонт в Англии обходится от 30 000 фунтов стерлингов.

Самый выгодный продукт, который я всегда рекомендую инвесторам — это покупка в Великобритании земли с разрешением на строительство дома, либо многоквартирного дома, или покупка объекта с разрешением на реконструкцию и увеличением площади, и выполнить все работы силами проверенных строительных компаний. Доходность в таких продуктах всегда более 25 % годовых.

При наличии серьёзных финансовых ресурсов у инвесторов, я также рекомендую покупать Новую коммерческую недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду. Средняя продолжительность аренды на коммерческие объекты около 8 лет, а на лондонские офисы 10 и 15 лет.

8. Не теряйте деньги!

Покупайте дешевле, продавайте дороже и не жадничайте.