Изменения в налоговом законодательстве Испании могут ударить по карману покупателей недвижимости

Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в Испании проверьте, какой налог на передачу имущества вам придется заплатить.

С этого года налоговые органы Испании используют новую формулу для расчета налога на передачу имущества, который покупатели должны уплатить при покупке жилья в Испании. Это может застать иностранных инвесторов врасплох и в ряде случаях приводит к значительному увеличению этого налога. К счастью, есть способ узнать его размер до покупки, к тому же эти изменения не затрагивают недвижимость в новостройках.

Испанский налог на передачу имущества — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

При покупке вторичной недвижимости в Испании (в отличие от новостроек), покупатель платит налог на передачу имущества. Этот налог варьируется в зависимости от региона материковой Испании (на Канарах действует другая система) и может достигать 10 % в таких регионах, как Каталония и Валенсия. Раньше он основывался на объявленной стоимости продажи — сумме, которую покупатель заплатил продавцу. Эта сумма указывалась в акте купли-продажи (эскритуре).

С начала 2022 г. налоговые органы используют наибольшую из следующих величин: либо сумму, уплаченную продавцу, либо, что является новшеством, кадастровую стоимость. Таким образом, если кадастровая стоимость выше, чем сумма, указанная в акте купли-продажи, вы в конечном итоге заплатите больший налог.

Кадастровая стоимость теоретически основана на рыночных ценах в каждом районе. Предполагается, что она обновляется каждый год в каждом муниципалитете Испании на основе продаж жилья, засвидетельствованных нотариусами, а значит, зависит от количества продаж в каждом районе. Легко представить, как эта справочная величина может расходиться с реальными рыночными ценами в такой неоднородной сфере, как недвижимость. И чем меньше продаж в регионе, тем больше может быть ошибка при расчете кадастровой стоимости.

По новым правилам налог на передачу имущества оплачивается на основе кадастровой стоимости, если она выше суммы, которую вы заплатили продавцу. При этом разрешается снизить размер налога на 10 %, (т. е. кадастровую стоимость умножаем на 0,9).

Особенности покупаемой вами недвижимости не имеют никакого значения. Можно нарваться на штраф, если окажется, что уплаченный налог, основывающийся на сумме в акте купли-продажи, меньше чем был бы уплачен исходя из кадастровой стоимости.

Как проверить кадастровую стоимость для расчета налога на передачу имущества

Как же проверить налогооблагаемую стоимость вторичной недвижимости? Это должен сделать ваш адвокат по недвижимости, но если у вас есть Идентификационный номер иностранца (NIE), вы также можете проверить ее самостоятельно. Для этого зайдите на сайт Кадастра Испании и нажмите на кнопку «Valor de Referencia» на главной странице, затем «Consulta de valor de referencia» и введите свой номер NIE и вспомогательный номер (также на документе NIE). На следующей странице выберите «Efectos informativos», текущую дату и введите кадастровый номер объекта недвижимости, который вы хотите проверить. Если все правильно, на следующей странице будет указана кадастровая стоимость и предоставлена возможность загрузить сертификат. Если кадастровая стоимость выше, чем цена, согласованная с продавцом, то именно эта стоимость будет использоваться для расчета налога на передачу имущества.

Например, при покупке недвижимости в Барселоне с согласованной ценой 500000 евро, а кадастровой — 600000 евро, налог на передачу имущества составит 54000 евро (600000 евро x 0,9 = 540000 евро и берем от этой суммы 10 %).

Новая схема расчета налога на передачу имущества может отпугнуть часть иностранных покупателей, которые предпочтут инвестировать в недвижимость других стран. А так как изменения не касаются покупок жилья в новостройках, которые по‑прежнему облагаются НДС в размере 10 % от цены продажи, интерес покупателей может сместиться от вторичной недвижимости в сторону новостроек.